探索海外城市设计策划类项目——以某海外港口城市化改造策划项目为例

葛小玄

摘要：本文以某海外港口城市化改造城市设计策划项目案例为基础，展现本类型海外设计项目的思路与关键点。文章从现状分析、项目背景、发展策略、区位分析及布局建议，特殊节点及要素等多角度展示了该案例的工作内容及成果。

1.背景

近年来中国工程及投资企业进军海外市场，越来越多地参与到当地的各类建设项目及业务中，已不仅仅是最初利用人力资源优势开展工程施工板块，更有机会参与到前期的设计，甚至是规划策划领域。本文以某海外港口城市化改造城市设计策划项目为例，以国内同类型项目模式与思路结合实际情况，探索海外策划项目工作内容。

2.案例介绍

本案例为某非洲沿海国家原综合性工业码头进行城市化改造概念规划策划项目，中资企业作为投资及设计施工单位的角色在项目前期参与本项目。该国为欠发达法语阿拉伯国家，并未有如同中国或其他制度健全国家的法定规划及设计规范系统，主要依据仅有一本规划发展指南，从某种角度来说，限制条件少进而拓宽了规划策划工作的开放程度，从而使导入国内同类型项目的思路和模式有了可能。

2.1、现状分析

本案现状分析从国家现状，城市发展现状，规划区域及周边现状等三个维度开展。其中，国家和城市维度的现状分析需要特别注意，这点与国内同类型项目有一定差异。国内项目的国家现状和城市现状是较为熟悉的内容，各方面因素与历史延续清晰，查找相应资料思路明确。海外项目因其特殊性，对于国家及城市层面的现状分析尤为重要，需要谨慎对待。由此，本案对于国家现状从国家概况、自然环境、政治及法律环境、经济环境、社会环境等方面进行了资料收集和研究，筛选有利与不利条件；对于城市发展现状，主要从项目缘由、城市既定发展战略、产业支撑及特殊因素等角度展开；对于规划区域及周边现状，分析从用地性质、功能分布、建筑及街区风貌、交通组织等方面开展。

通过上述多维度的现状分析得出本项目整体现状及有利条件与不利条件如下：该国为伊斯兰教为国教，98%的居民为穆斯林（逊尼派），虽然是伊斯兰国家，但是对酒精和赌博等世俗化行业的容忍度大大高于其周边国家。本项目缘起城市集装箱老港及港口配套工业设施启动逐步搬迁至新建港口区域，腾出的港口及工业用地重新赋予城市功能。

（1）从用地性质上，本项目周边用地多属当地高度城市化发展的区域。

（2）从功能分布上，规划区域南侧的传统中心城区内集中有国家各部门政府部门、城市职能部门及学校医院等公共服务设施；东侧及北侧为外国使馆、各国际组织及国际企业办事处集中区，高档居住区，同时间杂有高级酒店（凯宾斯基酒店、喜来登酒店）、当地高级零售超市、娱乐场所（博彩）。

（3）从建筑及街区风貌上，本次规划区域内建筑多为工业厂房或临时搭建的破旧建筑，街区划分多为原有工业用途服务，缺乏统一规划与设计，缺乏利用与保留价值。周边区域中街道网格化清晰，地块多为90m X 100m大小，质量较好的建筑多为伊斯兰风格，街道色彩以浅黄色为主。

（4）从交通组织方式上，现有规划区域内地面交通组织为自发性场地内道路与城市干道交叉的模式，线路安排随机性较大，道路层次不明确（主要表现在尺度不合理，多为集卡运输考虑），道路质量参差不齐。今后将修建的轻轨线路将沿规划区域中间城市主干道穿过本次设计地块，到达沿海码头区。

从有利条件方面，该国国家政局稳定；宗教关系和谐；法律体系较完善，制订和修改有劳动法、投资法、免税区法、免税区商业公司法等，在力求规范各种投资活动的同时为外资提供了比较优惠的条件；国家地理位置优越，相比周边国家有比较强的优势，周边国家人口基数大，有一定的经济实力，国际贸易与旅游娱乐业产业潜力巨大，并且旅游与娱乐产业在当地发展尚不成规模，避免了产业重复竞争的可能。

从局限性不利条件方面，城市及国家人口有限，本地消费能力极低，除传统的港口贸易外缺乏其他有规模的产业模式支撑。国际外来人口虽然具有一定消费能力，但是人数规模和居住时间有限，城市整体基础设施水平较差，短期内适宜局部开发达到先进水平，再向周边辐射发展。规划区域内交通及地块划分缺乏统一规划，宜进行重新划分。

图1

2.2、项目背景

2.2.1、项目地点及用地范围

本项目位于市中心区域北侧延伸临海地块的西部板块，原港口所在区域，设计范围约1平方公里（地块内军用码头及可口可乐灌装厂不在规划范围内）。

2.2.2、项目建设目标

本项目旨在将港口及周边地块由港口码头工业区改造升级为城市功能区，并提升规划用地的地产价值。

2.2.3、项目建设原则

（1）关注历史人文。城市的开发与发展不应该是对早期历史人文的摒弃，应该选择适当的模式继承与发展，留下城市历史的足迹。特别是本项目用地紧邻当地老火车站，老火车站即将改造成为当地城市历史博物馆，极具历史人文价值，对周边地块未来的发展具有辐射作用。

（2）关注长期发展。城市的发展是一个长期的过程，特别是针对本次规范地块，与城市核心区紧密联系，不可仓促发展追求短期效益而忽视未来长远发展的可能性。

（3）关注与周边区域的共赢。本项目的建设不应与周边区域的发展成为竞争关系，特别是先期建设开发的自贸区，应避免产业重复、同质化发展，最佳情况是形成产业互补，完善城市整体布局的共赢局面。

（4）关注城市有机生长。城市发展应充分考虑原有的城市肌理与布局模式，遵照一定的规律，有机发展与扩张。

2.3、发展策略

2.3.1、 发展远景

基于规划建设用地现状和对现状的分析，本项目将打造为推动城市发展成为湾区明星城市的核心力量，实现本项目为未来城市核心的目标。

2.3.2、 目标定位

本项目地块城市区位优势显著，紧邻外国机构集中区、国家及城市核心机构行政区、高级居住社区，以及现有的大型小型船舶码头，具有复合化综合开发的条件，遂将地块在城市中的角色定位为：未来城市核心。

2.3.3、 具体发展策略

（1）选择合适产业，着力打造都市核心功能圈，强化地块区域定位，提升土地价值；

（2）注重周边式发展，细化地块功能；

（3）顺应城市有机发展，合理开发边缘地块；

（4）加强城市公共空间建设，补上城市功能短板；

（5）分期发展，逐步增值。

先期开发项目为针对国际海员的康复休闲功能区以及高层住宅区，考虑到先期对基础设施建设（包括区域内道路的改扩建、海岸线的改造等）的投资控制，二者适宜整体考虑。同时应考虑先期开发项目的标志性，与独立成区先期运营的完整性。

近期建设项目应考虑投入较少产业，并在与一期建设位置相近的区域开展。当前城市缺乏大型零售业，更缺乏现代商业集购物、体验、餐饮与娱乐于一体的商业综合体模式，引进该商业模式将会对该地区及周边产生显著影响，起到吸引周边国家消费者的作用。同时，也应该考虑对现有小型游艇码头及周边地块的运用，做一定规模的餐饮与休闲业务开发，满足目前城市内高端消费群体的生活休闲需要。

远期建设开发项目应具有较大的升值与发展空间，投入较大，回报高的项目。随着前期与近期开发的完成，后期开发的土地价值必然有了显著提升，需要将条件最优的地块留到后期开发使用。本项目中条件最优的地块应为目前的大型船舶码头区域及沿海的炼油厂堆场，具有极高的景观价值及升值空间，适宜做大规模高密度开发。大型娱乐业、旅游业、酒店及度假业适宜在此阶段开发建设。

此外，对于周边情况复杂，不确定因素较多的地块，应尽快将这些影响因素落实，以便统筹考虑，统一设计，从而减少公共资源的浪费。特别是关系到城市市政管网和城市交通系统的接入问题，将极大影响整个改造项目的整体规划。

依据城市布局现状与发展趋势，结合城市发展目标，优化配置各类资源要素，规划形成：以未来城市核心圈为中心，逐步建设开发形成康复片区、休闲片区、商业片区、娱乐片区、度假片区和特色文化片区的环状辐射式发展布局结构。其中办公生活片区与城市现有的高级生活片区、行政片区及即将建设的城市历史片区协调统一作为都市核心圈外环中的一个组成部分，见图2。

图2

2.4、 区位分析及布局建议

康复片区（A），原集装箱堆场位置，本片区作为先期进行的区域，功能上应当保证其具有独立运营的能力，宜设置到达接待、餐饮、住宿、娱乐、室外活动、室内健身以及配套医疗设施等。具体建设项目：海员复健疗养中心，高层居住区，滨海仪式广场

商业片区（B），作为近期开发的功能板块，位于康复片区东北侧。为避免与自贸区业态重复，本商业区应着眼于购物体验模式；同时不宜设置大量办公及高档酒店，避免供过于求。具体建设项目：现代商业综合体。

休闲片区（C），作为近期开发的功能板块,以游艇俱乐部为主体的沿海休闲区。位于规划区域西南侧原小艇码头区域。此片区规模较小，开发成本低，贴近西方生活模式，面向国际驻军及随军家属，及国际组织工作人员和本国精英阶层。具体建设项目：游艇俱乐部。

特色文化片区（D），位于规划区域最东侧，可口可乐公司东侧不规则区域。本地块处于未来城市核心圈外环，与城市现有的高级生活片区、行政片区及即将建设的城市历史片区联系紧密，适宜保持原有的城市肌理，维持城市有机发展脉络。本地块主要选择旅游文化产业，结合办公及居住功能，地块细分，低密度开发。具体建设项目：民俗文化街区，国际办公生活园区

娱乐片区（E），作为远期开发建设板块，位于规划区域西北侧，原货物码头泊位及后方工业用地。面向大规模国际游客，考虑到吉布提目前基础设施与近期发展预期，并不足以在短期内达到接待国际奢侈消费水平，本片区项目将作为远期规划项目，避免一次投入过大的风险。在完善本地基础设施及挖掘本国及周边国家消费潜力后，远期必须考虑吸引更具消费能力的群体和产业。吉布提对于博彩业的容忍程度将成为后续发展的一大热点，同时也将作为旅游业继续发展，增长游客在吉布提游乐项目和停留时间。具体建设项目：国际邮轮中心。

度假片区（F），作为远期规划建设项目用地，位于规划区域北侧沿海区域，原炼油厂用地。同样，主要面向国际高端消费人群，作为娱乐片区开发的后续与配套发展部分。作为开发时序的最后组成部分，本地块经济价值最高，宜针对高价值产业，高密度开发，最大化经济效益。

图3

2.5、特殊节点及要素

2.5.1 开放空间及重要景观空间

宜居的城市空间必须包含合理规划的开放空间及景观空间，这一点也是现有城市短板，缺乏城市开放空间和景观空间将极大降低城市生活舒适程度与游览价值，见图4.10。作为未来城市核心圈，本案共布置了四处主要的开放空间和景观空间。

（1）城市中心公园，位于未来城市核心圈中央，城市中心公园区用地(G)，同时也是未来城市交通枢纽，人流车流汇聚的重要节点。结合当地环境特点，大面积绿植成本较高，（若成本允许，沙漠绿洲的模式将极大提高本片区档次），可在后期本地区高度发展后考虑提高绿地覆盖率，现阶段宜选择城市广场与雕塑景观小品结合的方式。

（2）滨海仪式广场，位于康复片区(A)。作为先期开发的建设项目，本地块应该建设成标志性地块，具有仪式感的城市开放空间将极大提高本片区的辨识度。采用滨海水岸常用的膜结构大棚，即可节约土地，又可为露天场地提高大面积遮阳，适合当地常年阳光暴晒的气候特征。

（3）游艇俱乐部水岸，位于休闲片区(C)。对原有硬质岸线进行改造，运用木质材料，增加休闲趣味小品等，既为游艇靠泊提供实用功能，又为公众提供一个充满情调的聚会放松场所。

（4）阳光沙滩，位于度假片区(F)。作为远期开发建设项目，依托大型高档度假酒店，利用500m长的岸线，改造成为沙滩，与相邻的人造沙滩、凯宾斯基酒店连为一体，形成高级沙滩度假片区，增加酒店吸引力，同时亦可对市民开放，增设水上及沙滩娱乐活动（日光浴场、浴场、潜水、水上摩托、冲浪、水上滑翔伞等）。

除这些主要开放空间，国际游艇码头沿岸也应重视景观设计，设置膜结构景观遮阳蓬，能有效的提供视觉效果及实用价值。

图4

2.5.2、建筑风格控制

建筑风格的选择将直接影响城市风貌，及整个建设项目的定位。基于定位为未来城市核心圈，建筑风格和模式选择应具有前瞻性，至少是当代比较先进的现代化建筑风格。同时考虑到当地历史人文因素，也应增加相应伊斯兰特色的元素，这在先期开发的具体项目中尤为需要体现。下面提出对于本次开发区域内建筑风格的控制要点：

（1）伊斯兰元素的运用，在保证满足现代建筑功能的基础上，合理运用符合伊斯兰文化特征的建筑元素，体现对地方历史文化的传承与尊重，体现城市的有机生长。

（2）对于定位高端的建设项目，建筑风格与设计模式须考虑视觉未来感与使用功能的舒适感。

（3）注重休闲海岸线的打造，不规则岸线与临岸景观结合。

（4）引入新一代商业综合体室内外商业街结合的模式，同时丰富室内活动的多样性。

（5）与建筑相结合营造大型灰空间，利用膜结构特性，为大型整体开发的地块提供充足的开放空间，增加室外活动空间与舒适体验。

3、小结

本次项目案例是一次很好的实践机会，利用国内类似策划和城市设计项目的思路和模式尝试解决海外项目的问题，同样能够获得一定的成果，特别是针对短时间内前期工作有一定帮助，理清思路，为后续深入研究和设计工作做了准备和铺垫，为今后类似项目积累了一定经验。

参考文献：

1. 吕威，麦宇雄，境外港口升级改造工程建设要点【J】. 水运工程. 2017,(01),195-200

2. 曹诚为, 基于精细化规划策略的老港区城市化改造探索【J】. 城市建设理论研究(电子版). 2017,(19),44-46