老旧小区改造施工质量控制及措施

闫小玲

摘要：随着经济的发展，人们生活水平的提高，人们逐渐意识到可持续发展的重要。受耕地保护政策、资源环境约束、生态文明建设等多重因素影响，我国城市发展总体上进入了存量更新阶段。2020年10月，党的十九届五中全会明确要求，要“实施城市更新行动”，“加强城镇老旧小区改造和社区建设”。2021年3月，“十四五”规划纲要提出，要“加快推进城市更新，改造提升老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量片区功能”。城镇老旧小区改造作为城市更新的典型类型，顺应了人们对美好生活的追求，是改善人居环境、提升城市品质的重要举措。本文就老旧小区改造施工质量控制及措施展开探讨。

关键词：老旧小区；改造；施工质量控

引言

在我国很多城市都存在着大量的老旧小区，这些小区所在的环境在不断恶化，普遍存在失养失修失管、市政配套设施不完善、生活服务设配套设施不健全等问题，均无法满足人民群众美好生活的需求。为此，如何对老旧小区进行提升和改造，已经成为了当前城市更新和开发建设方式转型的重点内容。

1城市老旧小区改造的主要目标

通过对城市老旧小区改造需求特征进行分析，确定城市老旧小区改造的主要目标，具体如下：（1）小区改造完成后，基本生活设施以及建筑综合性能要得到明显改善与提升，包括增设电梯，加固建筑结构，提高建筑抗震、防火性能等。（2）老旧小区改造完成后，要增加绿化面积，升级改造绿化景观，从而打造高质量的居住环境。（3）老旧小区改造要统筹地上与地下空间，合理开发利用，拓展小区可利用空间，为小区的可持续发展提供保障。（4）老旧小区改造完成后，周边配套设施以及公共服务设施要完善，全面提升居民的生活质量。（5）老旧小区改造工程要严格控制施工周期，尽可能地降低对周围居民生活的影响。（6）在老旧小区改造过程中可以尝试出售或租赁部分空间进行融资，从而为老旧小区改造以及后期运营管理提供资金保障，建立长效管理机制。综上所述，城市老旧小区的改造是对老旧小区的二次开发，不仅仅是简单的加固改造，因此，在改造过程中要综合考虑多方面因素。

2老旧小区提升改造的原则

在进行老旧小区提升改造时，首先要明确其原则，其中包括了以下几点。（1）民生优先原则。按照“先民生后提升、先地下后地上、先功能后景观”的原则对小区建筑外立面和环境适度进行提升改造，完善配套设施，重点解决基础设施缺失老化、防灾防火等功能不健全、公共服务配套缺失、智能化安防薄弱等群众反映强烈的基础类改造问题。（2）注重历史文化特色原则。在进行老旧小区提升改造时，一定要确保其协调性，强调人居环境改善与历史保护传承并存。同步推进老旧小区改造文化建设，挖掘地域城市内涵，保护历史文化街区和当地特色建筑风貌，打造人文社区，展现城市特色，延续历史文脉。（3）连线成片改造，打造绿色大社区原则。坚持系统综合改造，引导相邻相近较小规模、零星分散的小区整合为一个物业管理区域，形成整体改造效应。同时将社区治理能力建设融入改造过程，促进片区“共建共享共治”创新模式，完善小区长效管理机制。

3老旧小区改造施工质量控制及措施

3.1加强BIM技术在老旧小区改造设计的应用

BIM技术为老旧小区的改造工作提供了统一的数字化模型式，所以建设方可以依照各专业、改造设计阶段的有效信息传递资料，实现各专业之间的共融。BIM技术模型技术可以服务于旧建筑改造工程的全生命周期，涵盖了虚拟的模型建设，可以支持多专业团队的协同作业，建立起信息共享的工作模式，可以为老旧小区建筑改造工程的全周期提供服务，对建筑的性能做出分析、技术经济做出计算等，能够将BIM技术模型在施工建设中充分利用。实际运用中，技术人员可以将BIM技术支持下建好的Revit模型导入以后，开展碰撞检查，即查验设计方案中是否存在专业技术碰撞的问题，比如结构与建筑之间是否存在冲突、结构与机电设备安装之间是否存在冲突，水及暖通工程等系统之间的管线是否存在冲突等，在BIM技术建立的虚拟模型之中都可以得到很好的验证。优化模型以后，建设方要及时给出模型的图片与二维图纸，对现场材料的采购、安装给出指导方案，以此提升工作的效率，实现精益施工的目标。BIM技术在老旧小区建筑改造的过程中，还可以帮助建设方减少设计变更，使整个改造设计过程变得顺利。

3.2建筑外墙及楼梯修缮改造提升重点

重点对老化破损严重以及乱搭乱建的外立面进行统一整治，做到外观整洁，且与周边建筑环境相互协调。根据外墙破损及风化实际情况，采用完全翻新、局部修补、墙面清洗等措施，优先采用涂料或真石漆粉刷装饰，整体色彩及质感需与周围建筑，景观风貌相协调。根据改造需求及可实施性，对有条件的立面进行增设安全防护栏杆、门窗更换、外墙管线整理、空调外机移位规整、违章防盗网及雨棚拆除等外墙附加构造构件改造。

3.3道路改造提升重点

老旧小区的道路多为混凝土道路，包括主干道与人行道，由于使用年限较长，加之维护保养不当，大部分路面已经严重破损，雨雪天气容易出现大面积积水，不利于排水，存在诸多安全隐患。改造过程中首先需要拆除原有混凝土路面，并彻底清理垫层以及废渣，根据小区交通需求重新规划路线。小区主干道路面仍采用混凝土路面，路面施工完成后，经过基础养护待混凝土路面强度达到10MPa以上时，采用电动切缝机切割伸缩缝，间距控制在5-7m，填缝材料可以采用聚氨酯等材料，这样可以延长道路使用寿命。小区人行道要结合小区绿化景观以及公共活动设施进行规划，以满足小区居民休闲散步需求。人行道路面采用透水路面砖，透水砖的优势在于不易产生积水，便于小区居民出行，可以结合城市文化设计特定的图案或样式进行选用。

3.4消防改造提升重点

保证消防通道、消防扑救面、消防回车场疏通顺畅，尺寸、结构做法等满足消防规范要求，对影响消防规范违章构筑物、违停车位、地上凸起物等进行拆除整治。对局部消防因早期建筑规划或实际场地高差范围等确实没有条件满足现行规范要求的，应根据建筑消防及防火规范增设室外消防设施。

3.5给排水设计在城市老旧小区改造中的运用实践

从现有标准来看，可系统归纳为以外部空间为导向的综合管线整治，以及以建筑内部空间为导向的房屋管道整治。其中综合管线整治主要包括城市居民饮用水供给管道、城市居民生活废水处理管道、雨水管理管道，而房屋管道主要包括以建筑为计量单位、以功能需求为导向的给水管线与排水管线。值得注意的是，给排水设计既要注意给排水管线的整体性、高效性、生态性设计，确保给排水管线整体使用的便捷化与绿色化，同时也要注意给排水管道材料的选择，尽量选择那些性能强、使用年限高的管道材料。基于BIM技术的城市老旧小区给排水设计，其以先进的BIM技术为依托，结合原有图纸与实地测量数据，构建出参数化的信息数据模型，并以不同色彩标准不同功能管道，使得给排水设计不再局限于二维形式的想象，而是转向参数驱动的三维立体设计，便于表现各种管道系统布置，合理布置管线走向，促进给排水系统管线的优化设计。

结语

城市是推动高质量发展的主战场，是贯彻新发展理念的重要载体，是构建新发展格局的重要支点。老旧小区改造是城市发展到一定阶段提出的新命题，其实现质量如何、效果如何，将直接影响经济、政治、文化、社会、生态文明建设等方方面面。搞好城市更新中的老旧小区改造工作，对于全面推进社会主义现代化建设具有重要意义。

参考文献

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[4]李新宇,郭灿.城市老旧小区环境改造升级研究与实践:以安徽省宿州市南环小区为例[J].城市住宅,2020,27(3):78-80.

作者简介：闫小玲(1974.04)女 汉族，出生于陕西省西安市临潼区 ，目前从事建筑业管理工作 。在西安市临潼区建筑管理处工作，毕业于中央广播电视大学建筑施工与管理专业