江南新城停车场地块专项分析研究与应用

谭亮

摘要：公共停车场是指由交通部门专门划设的供车辆停放的集散场所，是道路系统中的一个重要组成部分。本文重点对江南新城地块的建设指标分析、建设投资与运营模式具体方面进行了专项分析研究。

关键词：地块指标分析、投资分析、运营模式分析

一、项目概括

江南新城A09-1/03地块，规划为社会停车场用地（S42），地块规划面积约2413㎡。 由于小区建设年代早，车位配建指标较低，停车供需矛盾注定存在。目前通过占用内部消防通道来缓解停车位不足的问题，虽一定程度上满足了现状停车需求，但存在安全隐患。经实地踏勘发现居住片区停车需求较大，停车供需矛盾已初步明显增长，其中研究范围内的商业自身配建停车仅提供临时停车服务，综合以上因素对停车地块功能进行了专项研究，提出停车场的建设形式与泊位指标建议，并对停车场建设、运营和投资进行了初步分析。

图1片区公共停车场布局示意图及范围研究图

二、停车场地块功能及建设指标分析

1、近期停车位供需关系分析

居住片区停车需求较大，停车供需矛盾初显。由于小区建设年代早，车位配建指标较低，停车供需存在矛盾，目前通过占用内部消防通道来缓解停车位不足的问题，虽然一定程度上满足了现状停车需求，但存在安全隐患。外围商业停车主要集中在就餐高峰，基本可满足需求，研究范围内的商业停车需求主要通过自身配建的停车厂、莲池路停车场以及广福大道停车场解决，其中商业自身配建的停车厂仅提供临时停车服务。

2. 远期停车位供需关系分析

未来随着入住率和汽车量的增多，在停车供给不变的情况下，配建停车位将难以满足停车需求，未来片区停车供需矛盾将主要面向江南小区居住区，江南小区居住区未来停车需求将进一步增大，停车供需矛盾将变得更加突出，然而研究范围内配套的商业现已基本成熟，未来对停车的需求变化不大，因此，在后期主要解决缓解周边居住小区停车位不足的问题。

3、停车场泊位与建设分析

3.1停车场泊位指标

按 远期1.0车位/户标准进行测算，建设条件约束下最大的泊位规模。根据地块临街条件，仅能在莲池路设置开口，还需对规划的1处公交站进行调整迁移，受地块开敞面宽度的限制，莲池路上只允许设置1处车行出入口；将车行出入口最大通行能力作为约束，测算高峰时段的停车规模。

N约束×α × μ × η × 2≤C通行 ×ν

N约束为开口通行能力约束下的最大可接受泊位数。

α为停车场利用率。

μ为停车场周转率。

η为高峰小时比。

C通行为出入口最大通行能力

ν为出入口通道饱和度，取0.6（服务水平为B级，基本畅通）

3.2停车场建设分析

（1）基于空间建设条件的分析。 图2停车场泊位规划图

由于地块位于交叉口处，且考虑建筑退距后可利用的面积有限，从充分利用土地资源、集约用地考虑，建议采用标准车位面积更小的机械式停车库建设模式。

（2）基于停车场建设投资分析。

在不考虑土地成本情况下，按照现规划泊位进行初步投资估算，分别测算本项目采用自走式停车模式和机械式停车模式建设的投资情况。

三、停车场建设投资与运营模式

1、停车场建设模式

1.1特许运营模式

（1）概念介绍

即由政府负责停车场前期的投资与建设；停车场建成后实行特许经营，通过招标等方式，公开选择经营主体，将已经建成的停车设施项目转交社会资本运营管理，车库建成后全由特许经营方进行运营管理和维保，实际收益按照双方协商确定。

（2）核心要素

政府负责停车场的投资与建设；社会企业只拥有特许经营权，在特许经营权限期内发生的所有费用由社会企业承担；停车场运营期间实际收益由双方协商确定。

1.2 BOT模式

（1）概念介绍

BOT模式即“建设-运营-移交”，业主单位只提供建设立体车库的场地，并协助社会企业办理相关手续，所有建设立体车库的费用（包括土建，安装，消防，外墙，监控等所有相关配套工程）都由社会企业出资，车库建成后全由乙方运营管理和维保，特许经营期满后无偿移交政府或政府平台公司。

（2）核心要素

政府授予该项目30年特许经营权，土地权属单位以特许经营权作为标底公开招标确定满足要求的社会投资方，并达成协议成立SPV项目公司；社会企业只拥有特许经营权，在特许经营权限期内发生的所有费用由社会企业承担；建成后的项目归土地权属单位，特许经营期后无偿移交。

1.3 EPC模式

（1）概念介绍

EPC模式即“交钥匙”工程，项目业主单位，对外公开招标确定项目工程总承包单位，由中标单位根据项目需求和业主要求，负责项目的设计、采购、施工、安装、试运行服务等全部建设内容

。

（2）核心要素

项目公开招投标；发生的所有费用业主承担；建设项目用地及权属都归业主拥有。

2、停车场投资分析

2.1停车场投资建设成本及运营收支测算总体情况

按照30年运营期进行初步测算，本项目停车场需投资前期，投资成本有土地成本费和建安成本费，拟于第18年实现回收。

2.2整体结论

片区近期停车需求基本可得到解决，但需依靠小区内部通道停车以及利用周边路内公共停车资源；远期随着汽车保有量的逐步增多，片区停车供需矛盾将逐步凸显；综合考虑项目地块周边规划与现状的建设条件，停车场初步方案泊位数建议为216个；建议采用地上机械式停车库的形式建设本项目。

四、结束语

通过综合分析江南新城地块建设指标、建设投资与运营模式的具体方面，为缓解居住小区停车位不足的问题，以及同步完善周边道路的违停管理设施等问题，详细探讨制定出可行性方案，建成后停车需求基本可得到解决，随着城市经济社会的发展和现代化水平的不断提高，江南新城停车场地块建设在未来发展将具有重要的作用，因此居住区配建停车场的建设不仅解决了困扰居民们停车难的问题，而且对停车场地块的建设和后期发展应用做出了明确的规划。

参考文献：

[1]陈鸿斌《公共停车场合理泊位规模确定方法研究》.交通与港航，2018年6月第3期。

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