城市老旧小区改造实施存在的问题及对策

马莹

摘要：在时代飞速发展中，我国城市化发展脚步日益加快，面对这样的形式，老旧小区改造工作迎来巨大挑战。部分老旧小区得到了翻新改造，但在改造实施过程中，也遇到了一些问题，比如：原有管线设施资料缺失、不齐或与实际不符；小区住户构成复杂、想法不一，居民内部意见难统一，利益有分歧等；本文对这些问题进行了分析，并提出以“以人为本、为居民造福、提高生活质量、改善生活环境、消除安全隐患”为核心的改造对策。

关键词：老旧小区；改造；对策

引言

随着时代的发展，我国许多老旧小区、企业福利房等小区已经进入服务老龄时代，老旧小区的建筑主体及各种配套设施均已陈旧或损坏，因此，对老旧小区的改造更新，势在必行。国家为老旧小区改造也大力扶持，设立专项基金。为了满足我国惠民政策的相关标准、同时满足我国现行法律规范，设计单位需要对传统的老旧小区进行统一规划设计，进而来确保老旧小区改造后能满足居民要求且满足整个城市环境景观发展的预期标准。不过，就目前情况来看，设计单位在进行老旧小区的设计中，很容易会受到小区自身的条件限制，改造的最终效果及居民的满意度无法达到预期效果。为了避免类似的情况，则需要设计单位及时进行设计模式的创新，通过合理的手段开展设计工作，在设计过程中发现问题及时调整设计，以此来为后续施工等工作奠定良好的基础。

1国内老旧小区改造背景

居住小区的建设与兴起主要集中在改革开放阶段，其根本目的是解决城市居民住房短缺的问题。因此，当时全国各地城镇居住用地被大量地开发，建设成相应的居住小区。但是随着社会的发展与时间的推移，这些小区的各项配套设施相对陈旧落后，且当时的建设理念和建设技术也相对落后，并不能满足现代人民的生活和居住需求，如老旧小区中的居民逐渐老龄化，应增设一些必要的无障碍设施。对此，国家政府职能部门提出了加强城市老旧小区改造，以满足人民生活需要，并促进城市建设与转型发展的方针策略。

2老旧小区存在的主要问题

2.1建筑老化严重，存在一定的安全隐患

据调查资料显示，大部分老旧小区的外立面装饰有面贴外墙饰面砖和刷墙面漆两种。建筑外墙饰面砖，其粘性和自洁能力随着这些材料的使用年限而显著下降，并且在雨后易发生局部剥落和污渍，安全隐患也随着时间的推移而大大增加。而用外墙漆饰面的建筑，其涂层材料的剥落、龟裂现象对社区的安全及美观有一定的影响。此外，少数老旧小区住宅外墙没有装饰层，仅为建筑本身红砖外围护结构，砖墙受温度影响较大，夏季散热不足，冬季采暖不足，保温隔音效果差。老旧小区住宅建筑屋面存在漏水现象、屋面架空隔热层破坏、楼道墙面发黑、贴满“牛皮癣”、楼道灯不亮或缺失、楼梯扶手锈蚀、建筑雨水立管破损、空调水乱滴乱排，化粪池阻塞等。随着人们物质水平的不断提高，老旧小区改造刻不容缓。

2.2道路拥堵，停车位紧缺

老旧小区在设计上缺乏科学、合理性，场地空间不足，极大影响了老旧小区中居民的日常停车需求。很多老旧小区道路过于狭窄，大部分老旧小区的道路路面宽度不到4m，转弯半径小，无法满足消防车的通行。此外，老旧小区建设初期大都没有设置足够的停车位，现在又缺乏物业管理及统一规划车位线，这无形中增加了老旧小区的停车难度，很多的车主在小区内停车也比较随意，严重影响了小区交通。

3对策及措施

3.1建筑主体进行改造

城市老旧小区改造的重要目的就是解决住宅小区的民生问题。对老旧的建筑主体进行改造，首先应满足居民最基本的居住需求。住宅屋面重做防水修复、楼道照明完善、老旧电线线路更换、楼道扶手翻新、增设靠墙扶手、更换损坏雨水立管、增设空调排水管等。从最根本上满足居民的居住需求，再对居民的生活环境进行改造。

3.2完善小区配套服务设施，实现便民服务

小区的服务设施能够为居民的日常生活提供必要的功能，在一定程度上提高小区居民的综合生活品质。因此，小区服务设施的配置是尤为重要。但城市老旧小区的场地空间往往较小，对于服务设施的配置则需要侧重于对空间的高效利用，注重设计细节方面的提升。首先，便民服务的重要基础就是对小区道路进行翻新，为小区的出行交通提供重要的保障。在改造过程中，首先需要将道路破损严重的地方进行重新修筑铺设。设计人行横道时选用透水砖，减少路面的积水，以免影响行人行走，人行道设置无障碍坡道，有条件的小区铺设盲道，便于残障人士的通行。对于车行道，则尽量选用耐久性好的透水混凝土材料。其次，就是增加停车设施。这就需要对小区内部道路空间进行集中系统性的梳理，合理利用小区的边角地带或者闲置空地等，对整个小区应进行合理的规划改造。同时，结合道路情况和实际停车使用情况，尽量设置4米宽消防通道，满足消防车通行，提高小区安全品质。再次，对小区内部的公共照明设施进行必要的检查及更新，确保小区无黑角，确保居民出现安全。最后，在小区内部设置宣传栏和公共休闲娱乐区域，也是十分有必要的。宣传栏尽量设置在道路两旁的显眼位置。对小区活动空间中被损坏的公共设施应该加以更换，根据实际需要新增石凳石桌及健身器材，并加强公共空间绿化建设。

3.2提高绿化覆盖率，增补绿化界面

为提高老旧小区绿化覆盖率，可采取下列改造措施：（1）拆除违章建筑，修补裸露地表，挖掘潜在绿化空间；（2）增加立体绿化，尤其是建筑东西山墙上可通过吸附类和蔓生类攀缘植物建造植物墙，夏季能有效阻挡强烈的太阳辐射；（3）增加屋顶和阳台绿化，种植地被植物或根系较浅的小灌木，以增加小区绿化界面，改善室内外热环境，调节小区微气候；（4）改造停车场地的硬质铺装为植草砖，并配合车型尺寸种植树冠高大、绿荫郁闭度高的乔木，既可增加绿化面积，平衡硬质铺装和绿地之间的比例，又可在夏季利用高大乔木为小区车辆提供较佳的遮荫场所。

3.3组织实施

旧城区改建项目在进行设计之前，应先征求小区居民意见及建议。在设计过程中结合小区居民意见及建议，对小区进行合理化设计提升，在整体设计规划方案批准通过后，应在改造小区内及时公示改造内容，征求居民意见，公示期过后再进行施工改造。在改造过程中，应注意减少施工能耗，有效节约能源使用及施工用水，应充分考虑居民修饰时间，注意降低噪声、扬尘和光污染。

3.4密切监督评价

老旧小区改造完成后，对老旧小区居民进行满意度调查，表扬老旧住宅整治工作做得好、成果突出的；对进度迟缓、检查工作不力、弄虚作假、虚报整改任务和结果等失岗、违章的执法情况，对有关责任者依法予以处分。各相关主管部门还应加大对老旧小区改造工作的监管指导，以保障老旧小区改造项目顺利完成。

4城市老旧小区改造新模式

在对小区进行绿化和增加智能化设施的基础上，真正提升了老旧小区居民的生活质量。电梯的修建方便了两层以上的居民，使他们出行更便利。对空闲空间的合理使用满足了居民的各种生活需求，使小区的生活水平得到全面提升，同时也为小区的可持续发展奠定基础。

结语

综上所述，老旧小区改造将有效解决上述问题，满足小区居民日益增长的美好生活需求，提高群众获得感、幸福感和安全感，提升城市形象和品质。老旧小区改造的意义，除了改善、维护社区秩序，保障居民的基本生活条件外，还要协调社会各个方面，解决一系列的矛盾，创造出和谐的人文环境，环境变得优美，生活也会更幸福，精神文明的建设水平自然会得到提高，社会更和谐，国家更稳定。

参考文献

[1]仲占，李思谦.老旧小区改造全过程工程咨询实施要点分析[J].工程经济，2021，31（10）：68-70.

[2]周梦.老旧小区维修改造项目管理难点分析[J].建筑与文化，2019（6）：29–30.