解析城市更新与功能更新的策略

靳慧

摘要：城市更新又称旧城复兴，是城市化发展到一定程度的体现。从西方发达国家的城市化进程来看，城市化在不同的历史时期具有不同的特点，也同样暴露出了一些不同的问题。城市化的正常形式是人口集中和经济活动集聚。当人口和经济活动集聚达到一定规模时，就会产生“城市病”。这种现象被经济学解释说，是由于过度集聚而导致的集聚不经济。本文主要探讨的是城市更新和功能更新的策略。

关键词：城市更新；功能更新；策略

1、城市更新中存在的问题

社会是一个多元化的群体，这导致城市更新的价值观产生了明显的差异。在城市更新的过程中，多方的利益不断地在进行博弈，他们的代表分别是政府、开发商和城市居民。地方政府部门是更新改造的前期工作的领导者，然而在具体的改造过程中，政府往往关注到的是部分重点或少数比较严重的问题，这些情况会对土地、产业和城市功能的发展产生很大影响。城市建设是规划建设过程中一个非常重要的过程，它可以充分展示城市的形态，直观地展示规划的建筑密度、建筑容积率、绿化率等。城市更新的初衷是以经济利益为主要考虑因素，若是缺乏定量的规划控制，容易造成城市规划矛盾突出、城市建筑凌乱无序等问题。

在城市规划建设管理中，土地规划控制是重要指标之一，其目的是确定土地规划控制指标，使土地利用在城市发展中更加规范合理。土规、控规是城市建设管理中强制性内容，也是相对系统的指标控制体系。过去，土规、控规是针对一些发达地区设计的，在总体规划布局和指标设置过程中缺乏结合建设实际情况的系统分析，导致目前的总体规划无法配置指标，使开发更加困难。大多数城市的公共配套并不完善，导致许多地区的公共环境和公共设施配套问题无法得到有效改善和解决，甚至导致大多数新的公共设施转移到周边地区、城市中心区居住建筑密集、城市中心区公共环境规划压力加大、公共空间不断减少甚至缺失、城市空间公共服务质量持续降低。

2、实施城市更新行动的重要意义

城市建设是落实新发展观、促进高质量发展的重要载体。随着我国经济快速增长进入高质量发展阶段，过去大规模的建设、消费、排放，以及过度的房地产开发建设方式已经难以持续下去了。实施城市更新行动，推动城市开发建设模式由粗放式延伸向内涵式集约发展，建设重点从房地产主导的增量建设转变为城市存量优化提升，促进资金、土地等资源的优化配置和再分配。实施城市更新行动，规划和推进城市建设领域的一系列民生项目和发展项目，有利于释放中国发展的潜力，形成新的经济增长点，培育新的发展动力，稳定国内周期，促进中国经济长期持续健康发展。
3、城市更新与功能更新的策略

3.1规划统筹

大规模的城市更新涉及区域功能的再定位，而土地利用性质的调整也会引发商业、公益性质之间的矛盾。为了解决融资难的问题，我们需要一定程度的商业化，在必要的情况下甚至需要一定量的房地产开发。城市更新的目的是改善城市居民的生活环境和生活质量，振兴城市功能，并增加城市公共服务配套设施。如果无法协调统筹好两方面的关系，很容易成为变相房地产开发，这与更新旧改的改革初衷是背道而驰的。

3.2实施城市生态恢复和功能改善

要以资源环境承载力为刚性约束，以建设更好的人居环境为目标，合理确定城市规模和人口密度，优化城市布局，控制特大城市中心城市建设密度，促进公共服务设施合理布局。为建立持续完善的生态基础设施标准和政策体系，完善城市生态系统，保护城市山体自然景观，修复河流、湖泊、湿地等水体，加强绿色生态网络建设。要弥补城市基础设施的短板，加强各类生活服务设施配置与建设，增加公共活动空间，促进城市新兴产业发展，完善和提升城市功能。

3.3城市老旧住宅改造更新策略

第一，要树立“公益性”的城市改造更新理念，以改善城市人居环境、提升城市形象和完善城市公共服务配套为主旨，尊重老旧住宅区的多样性和居住文化，保证老旧住宅区的实用性，突出老旧住宅区的不同特色，并要与新的规划建设发展理念相契合，结合海绵城市、绿色建筑、有机更新、城市修补等新发展理念，开展市老旧住宅区的改造更新，打造和谐美丽的城市。

第二，城市老旧住宅区的更新涉及住建、国土、环保等多个部门，要完善政府主导的运作机制，编制城市老旧住宅区改造更新的相关规划成果，并进行改造更新的经济效益分析，确保老旧住宅区改造更新的科学合理性。同时，要完善城市老旧住宅区改造更新的政策法规及规范性文件，对城市改造工作机制、改造模式、改造方式、改造技术要点做出明确要求。并实施严格的城市老旧住宅区改造管理机制，做好城市老旧住宅区项目的审查和评估，加强城市老旧住宅区改造项目的动态管理，做好老旧住宅区改造项目的组织保障和资金保障。

3.4城中村改造更新

（1）划分城市村庄中的建筑物。改造可以采取拆迁和现场重建的方式进行，将被拆迁的村庄与村庄结合后，可以对原村庄进行合理的重建。具体实施措施包括：自愿提前申请搬迁、在政府规定的时间内搬迁、政府动员拆迁、协助搬迁等。

（2）预留移民安置和开发用地。为了确保“城中村”的复建村民住宅外，还应为其规划预留了一些土地，具体方法有：指标预留、规划预留、现场预留，并采取分步实施的策略，最大限度地减少大规模开发和大规模拆迁。短期建设采用村庄整体搬迁或就地整体改造的方式，中长期建设采用成熟改造的策略。

（3）公共基础设施建设。对“城中村”公共基础设施进行重新规划和调整，政府要发挥监督检查作用，合理确定区域内市政公共服务产品的收费价格，对服务企业给予一定的财政补贴，使其获得合理利润，明确公共服务设施经营者、投资者和管理者的责任。

（4）做好村民安置工作。保护城中村改造后失地农民的相关权益，按照“统一建设、统一设计、统一规划”的方法，对城市居住区进行合理规划设计，并根据不同城市的相应更新补偿安置政策，作为村民住房补偿的依据。

3.5提升城市的产业发展类型

在城市更新中，要引导全市主导产业，对部分企业进行科技改造，加强企业技术改造，促进城市内部产业向着更高发展的趋势进行，并且针对相关发展前景较好的产业积极鼓励发展，通过聚集化发展的方式，以主导企业带动城市其他企业发展，为城市的更新与功能的进一步提升做出贡献。

3.6采用先进科学技术，实现高质量可持续发展

充分利用数字经济发展机遇，推进智慧城市建设。将智慧城市理念融入城市更新规划、建设、管理、运营的全过程，加强城市更新全过程的智能化管理。促进智能交通与智慧城市协调发展。据有关方面预计，到2030年，中国电动汽车产销将达到1500万辆，保有量达8000万辆。通过网络化、智能化和旅行服务的创新，推动新能源汽车与智能交通和智能城市的融合，将有助于未来城市交通的转型。

推进城市绿色发展，在城市更新过程中全面贯彻“绿水青山是金山银山”的理念，采取多种措施促进绿色发展、循环发展和低碳发展，包括：积极推广节能低碳减排技术，实施绿色建筑、绿色交通和绿色基础设施行动，推进绿色低碳生态城区建设，培育和支持绿色低碳建筑业和技术服务业发展；加快可再生能源建筑的大规模应用；加强对城市河流、湖泊和水生态环境的保护，改善城市水生态环境。

参考文献：

[1]赵大光.城市更新与功能更新的策略研究[J].中国住宅设施,2021(1):61-62.

[2]纪倩.经济发达地区城市更新政策沿革与城市功能变迁研究[J].当代经济,2021(4):18-22.

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