集体土地所有权登记成果更新路径研究

马佳文

摘要：我国城市化发展和我国科技水平发展十分快速，人们生活水平也得到了显著提高。集体土地所有权作为农村一项重要的土地权利，是深化农村土地及集体产权制度改革的基础。自然资源部要求用两年时间更新汇交集体土地所有权确权登记成果。集体土地所有权登记成果除更新不及时外，还存在与使用权成果衔接不充分、部分集体土地在确权登记时主体落实不到位、登记行为不规范等问题，这些问题将会影响集体土地所有权成果更新的质量，因此需要对存在的一系列问题加以研究，以期在集体土地所有权登记成果更新工作中加以修正。

关键词：集体土地所有权；登记成果更新；土地争议；调查精度

引言

集体土地登记制度的制定与实施对自然资源所有权有一定的影响，但这些影响都是暂时性的，产生的效益却是长期性的，为推动房地产经济健康发展和保障人们产权起到了重要作用。只有建立健全集体土地登记制度，加强信息技术的保障与信息技术的支持，才能高质量完成集体土地登记管理工作。在集体土地登记制度的大力推广和实行下，相关部门应结合我国实际情况对房地产业进行全面改善和调整，进而推动我国房地产行业的稳定发展。

1集体土地所有权登记成果中存在的问题

1.1集体土地所有者进行更新登记的意愿不强

在所有权的四项权能中，收益和处分是集体土地所有权的集中体现。农村集体土地通过将所有权与使用权“两权分离”的方式，从而达到高效利用土地的目的，保障了集体土地收益的实现。在“两权分离”的条件下，集体土地通过集体经营性建设用地入市、农村土地承包经营权“三权分置”、农村宅基地有条件流转等即可实现收益与部分处分的权利。只有在土地征收、土地调整等特殊情况下，才涉及土地所有权客体的变化。目前，在土地征收和土地调整时并未将集体土地所有权登记或者变更作为前置条件以及后续必要程序。由于既不涉及利益的损失，也没有硬性的约束条件，因此集体土地所有者进行集体土地所有权更新登记的意愿不强。

1.2土地承包经营和确权登记所面临的困难

土地承包经营权确权是一个涉及面广而复杂的系统工作，牵一发而动全身。由于历史原因以及农村土地承包经营权积累的一些问题没有及时解决，致使农户所拥有的土地经营权、使用权、承包权并没有从法律层面得到保障，而且随着时代的高速发展，农村原有的很多体制已不适应新时代农村社会事业及农村经济的发展要求。农村土地承包经营和确权登记工作作为农村发展现代农业的保障性、基础性工作，必须加以重视，但在落实有关农村土地承包经营和确权登记工作时，农民对政策理解不透彻、农户土地边界不确定、工作人员对政策的宣传和落实不到位等都影响着土地承包经营和确权的进行。

1.3土地资源过度开发以及利用不合理

随着中国城市化进程的加快，城市建设的步伐越来越快，对土地需求也越来越大，土地使用的压力也越来越大。为了以良好的发展速度追赶上城市，一些城市要求继续加强农村资源的开发和利用，最终导致城乡资源过度开发，这使得恢复城市生态系统的弹性和实现自然资源的自我更新变得困难。

2集体土地所有权登记成果更新实施路径分析

2.1完善集体土地登记的审查制度

集体土地登记标准的组合是集体土地综合登记最重要的要素之一。不完善的实体审查标准不能充分发挥财产登记的功能，不能保护个人的权利。我们应该制定更严格的材料审查标准，并对检查内容作出更为具体和明确的规定。提高登记的准确性和提高登记制度的可信度是登记制度运作的首要任务，然而，这些并不意味着采用实质性的审计方法，但在实践中，我们可以考虑安全性和有效性的价值，并通过适当的措施最大限度地提高记录内容的真实性、准确性和一致性。国家建立统一的房地产登记审查标准，明确考试标准，规范与考试相关的内容，保证申请的真实性，减少登记资料的差错，降低房地产交易风险。

2.2明确集体土地登记单位概念

建立和实施集体土地统一登记制度的背景下，要想快速发展房地产经济，就必须明确集体土地登记单位概念，积极发挥集体土地登记管理工作的实际作用，构建完善的集体土地登记管理体系。改变传统的管理手段，进一步提升土地利用率，确保集体土地登记管理工作质量得到有效提升，进而妥善解决现阶段集体土地登记工作在具体执行过程中遇到的各种问题，优化改革集体土地登记工作流程，解决技术难题。首先，对集体土地登记做司法解释，以计算机信息网络技术为信息载体，建设集体土地登记信息管理系统，使其具备灵活性；其次，对集体土地登记工作程序进行简化，使其操作更具便捷性，运用移动互联、大数据分析等科技手段，全面推动集体土地登记信息化建设；最后，在提高集体土地登记工作质量的基础上，减少集体土地登记工作成本，提高信息准确性，使其更加具有公信力和权威性。

2.3规范数据录入工作

按照现行的《集体土地登记数据库标准》规范和技术要求，扎扎实实、认认真真地整理归纳现有的农村土地承包经营权确权登记成果，集体土地业务人员务必精准录入集体土地登记数据平台，形成农村土地承包经营确权登记的地籍图。如果确权登记成果没有录入数据库，则完成土地资料数字化和矢量化工作，安全保存相关资料；如果确权登记成果已经录入数据库，必须按照所编的集体土地代码为单元，完成信息补录、转换数据格式等工作。按照录入的土地确权登记数据，做好与同级别的国土空间规划和国土空间的基础性信息平台“一张图”的衔接和关联工作。

2.4打通集体土地所有权更新登记的经费渠道

从理论上说，集体土地更新登记的费用应当遵循“谁受益，谁承担”的原则，但问题是集体土地所有权更新登记究竟是谁受益。在目前情况下，虽然农民集体是更新登记的受益方，但是农民集体显然缺乏土地所有权更新登记的内在激励和需要。集体土地所有权更新登记是国家为掌握土地资源、加强土地管理而提出的，国家或政府的需要更加强烈。在土地所有者不愿承担且能力有限的条件下，集体土地所有权更新登记带有公益性质，因此，打通集体土地所有权更新登记的经费渠道是非常有必要的。可以考虑从三个方面筹集更新登记的经费：一是积极向财政争取支持，鉴于集体土地所有权更新登记带有公益性质特点，其经费应当由财政负担；二是由农民集体负担一部分，农民集体作为受益方，于情于理都应当承担一部分的费用；三是从国有土地使用权出让金中提取部分资金。

结语

土地经营权属性争议与土地经营权登记之间并非毫无联系，前者的清晰厘定是后者规则阐释的前提。根据农地三权分置改革目的和法律规范解释，在符合物权法定原则下，土地经营权属性存在不同的学说观点，但是物权性土地经营权应当予以承认，以此为基石形成农地利用权利体系。虽然土地经营权登记规则尚存不足，但是通过类型化思维方法，区分不同承包方式产生的土地经营权，区分权利不同的变动状态，从而建立起相对完善的土地经营权登记规则体系，将有助于平衡保护不同主体的权益，促进农业经营有序发展。

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