不动产测绘数据的整合与利用

刘颖华

摘要：不动产测绘作为一项基础性、前期性较强的工作，对于不动产登记影响巨大。由于在统一登记前各类不动产对象均是分开登记，归属不同职能部门，如房屋归住建，土地归国土，造成相应对象的测绘工作也由不同机构实施，并且土地、房屋等不动产测绘的规范、标准和技术平台不统一，造成登记信息难以有效共享和充分应用。因此各类不动产测绘数据整合是不动产登记数据库建设的核心工作之一。本文主要讨论了不动产权籍调查的范围和一些相关的概念，以及不动产调查工作的主要任务。

关键词：不动产测绘；成果；整合；利用

依据国家的最新规定，各地方需要结合自身的实际情况，开始进行有关不动产登记制度服务的工作。随着我国不动产登记政策的大力推行，各地对于其测绘成果的整合与利用也在大范围内如火如荼地开展起来，有效地将不动产登记机构、电子登记簿、档案资料等有机结合，使其形成一套完整的不动产测绘档案，以便于为日后建立不动产电子登记簿和进行产权户籍管理提供方便、快捷的途径。

一、不动产测绘成果的归档范围

在测量房地产测绘成果时，相关人员必须按照国家相应的规范和要求有序实施，并利用先进的测绘技术，大力开展项目设计、项目总结、数据收集、成果评价等工作。与这些工作相关的信息材料属于房地产测绘成果档案管理范围。通过对这些资料进行整理和归档，可以有效地掌握原始数据，明确房地产责任划分制度，使其在一定范围内发挥作用，并从以下几个方面分析房地产测绘成果的归档范围。

1.申请人信息。申请人资料，也称甲方资料，是指主要由开发建设单位提供的房地产测量资料及相关资料，如：国有土地使用许可证、建设用地规划许可证、地名审批、工程竣工验收备案证书、总平面图、建筑变更设计图、竣工建筑平面图、，人防施工图备案通知书等资料文件。

2、测绘单位资料。测绘单位的资料，也称乙方资料，是由具有测量资质和信誉的测绘单位编制的与测绘工作有关的所有信息资料，包括各种检验报告和合同证书，如：测绘合同、仪器检定证书、，测绘从业人员资格证书、测绘项目技术总结报告、房屋面积测量技术报告、测绘技术报告、测量成果检验报告建筑面积划拨协议说明等。

3.备案和审批材料。备案批准材料由住房登记办公室管辖，主要结合开发建设单位提供的资料进行备案。在此过程中发布的文件称为备案审批材料，如房地产测绘成果备案申请表、审批表、现场审查记录、备案审批通知书等。这些批准材料应以电子形式显示，以便将来保存和存档。此外，用于批准住房面积计算结果的图形报告必须符合相关房地产登记部门的监管要求，使其合理合法。

二、不动产调查的主要任务

1、房地产调查流程

2007年，我国有关部门首次正式颁布《物权法》，并首次实施。《物权法》明确规定，国家需要对不动产实行统一登记制度。近几年来，国家各级部门加强了职责的整合，建立了相应的基本制度，也建立了一系列相关的配套制度，逐步形成了一个完整的体系。在当今科学和现代社会，信息共享已经实现。预计2018年底，不动产登记信息管理基础平台将投入使用，形成完整的不动产注册体系，为人们的生活带来更多便利。

2.房地产概念

房地产的范围包括土地、房屋、树木、矿藏和海域。其中，土地是房地产的核心。土地是上述各类房地产的载体。因此，在实际调查过程中，有必要重点调查土地，这是建立房地产制度的市场经济国家的常见做法。

3、房地产登记调查的概念

房地产地籍调查的概念是指房地产权利人通过对房地产权属关系的调查和测绘，申请查明房地产的面积、边界、权属等基本属性，形成一个完整的数据系统，从而为房地产登记审查过程提供一定的数据依据。

三、不动产测绘数据的整合利用

1.数据分析、集成和利用。数据分析是通过分析土地、房地产、林业、农业等部门的测绘数据现状，选择不动产登记所需的主体数据，分析主体数据的坐标系、比例尺、精度等测绘信息，以及数据格式、结构、属性信息等信息。同时，根据房地产登记的要求，制定了数据集成的参考标准和规范、数据质量检验标准和数据处理标准，为房地产测绘成果的集成和利用提供依据。房地产测绘数据集成是指通过一定的规则，在地籍测绘数据、房地产测绘资料、森林产权测绘数据和其他行业房地产测绘信息之间建立一对一的对应关系，并在统一的管理系统下实现管理、应用和维护。首先，在对数据进行分析后，根据转换规则将目标数据转换为目标数据，并将目标数据的坐标系、数据格式、比例尺等元数据转换为统一的标准；其次，根据数据质量检查标准检查数据转换的准确性，并检查数据转换中是否存在属性丢失。最后，经过检查，如果目标数据符合标准，将整合数据形成新的数据库，直接用于房地产登记；如果数据不符合要求，数据仍将以原始方式保存，并存储在统一的不动产登记文件中以备将来参考。

2、各行业房地产测绘数据管理系统的分析与利用。房地产测绘数据管理系统在各个行业的分析是为了分析土地、房地产、林地等测绘数据管理体系的作用和功能，并重点分析其专有功能和一般功能。同时，根据房地产测绘数据的要求、标准和规范，制定了房地产测绘资料管理系统在各行业使用的判断标准。首先，确定新建的房地产测绘数据管理系统中各行业测绘数据管理体系的特殊功能和一般功能的设置；其次，根据房地产测绘数据的整合，确定测绘数据管理系统在各个行业的使用模式；最后，制定了各行业房地产测绘数据管理系统的退出时间表，原则上不更新各行业的房地产测绘资料管理系统和测绘数据。

四、不动产测绘成果的电子数据管理

不动产测绘成果的电子数据管理主要是，将地籍测绘的信息和房产测绘的数据进行整合和分析，并且将其合理地应用于规则设计上。保证数据的精确性，从而促进不动产测绘管理向更加平稳的方向发展。现阶段，随着科学技术水平的不断提高，许多不同档案的管理和对地籍测绘结果的核查，已经成功地运用了数据化的扫描技术，并且为了使扫描技术更加适应不动产的测绘，需要对相关的技术进行改革，从而使得不动产测绘的成果更加准确，进一步实现对不动产的统一化管理和登记。

针对一些测绘的成果，除了需要对不动产测绘的结果进行整合之外，必须要对不动产的档案进行分类处理。在处理的过程中需要注意的是，要以地域为基础贯穿整个整合过程。另外，对于电子数据的整理和归档的过程，要时刻保障符合相关的法律制度，并且建立具有实施性和针对性的管理制度。不动产测绘成果的电子数据管理可以使用分幅的方法，这种方法需要借助分幅图，通过分辨出分幅图西南角坐标的位置，准确的进行地基测绘，从而建立不动产在分幅图中点与点之间的联系。

结束语：

不动产测绘工作具有一定的复杂性和综合性，对于不动产统一登记有着直接的影响，其对于工作人员的专业技术和专业素质有着很高的要求。因此，在对不动产测绘成果进行整合和利用过程中，相关工作人员一定要按照相应的规范要求，认真负责的进行开展，并坚持一定的法律管理原则，更好地為不动产登记服务，从而为维护国家安全和人民群众的利益提供可靠的保障。

参考文献：

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