浅谈特色康养小镇的开发思路－－以青龙山养老小镇开发为例

雷蕾

摘要：特色小镇规划与区域城市设计，作为中央倡导的未来城市及乡村发展的重要模式，是发展迅速的两个设计板块。本文以青龙山养老小镇开发为例，力争通过3至5年，建设50个产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、建筑风格雅致、卫生面貌整洁、多种功能叠加、示范效应明显、群众生产生活环境与健康协调发展的特色小镇。

关键词：特色康养小镇；开发；青龙山养老小镇

引言：因为我国的特殊国情，国家提倡通过小城镇建设来推进广大农村的城市化进程，进而推进整个国家的现代化进程。中国人又有浓厚的乡土情结，叶落归根几乎是所有早年进城老年人的共同愿望。从农村来，到农村去，于是养老特色小镇就有了广泛的市场。

一、项目背景

预计2020年我国60岁以上老人总数将达2.55亿人，占人口总数17.8%；2050年60岁以上老人将增加到4.1亿，比重上升到25.8%，将长期居世界首位。中国社会快速的老龄化及高度老龄化趋势所带来的庞大消费需求与市场空间是本案将养老及其衍生产业作为核心产业导入的关键因素。

养生养老康健产业作为国家大力提倡发展的新兴产业，相关产业的引入将直接产生巨大的经济效益，激发巨大的就业需求，成为拉动当地经济发展的绿色引擎。根据国家统计年鉴及老龄办数据，2014年我国养老业市场容量已超过4万亿元。据预测，2020年养老产业市场空间将达到7.7万亿元，2030年将超过20万亿元。

二、项目总体目标以及要求

力争通过3至5年，建设50个产业特色鲜明、体制机制灵活、人文气息浓厚、生态环境优美、建筑风格雅致、卫生面貌整洁、多种功能叠加、示范效应明显、群众生产生活环境与健康协调发展的特色小镇。规划引领（合理规划生产、生活、生态等空间布局）；培育产业特色（瞄准新一代信息技术、互联网经济、新材料、节能环保、文化创意、体育健康、养生养老等新兴产业）；搭建双创载体；强化项目支撑（不含商品住宅和商业综合体项目3年内要完成固定资产投资20亿元左右，特色产业投资占比不低于70%，防止单纯搞房地产开发）；强化市场运作（企业主体、政府引导、市场运作；由企业为主推进项目建设）。

三、项目概况

1、模式创新。本项目试图以养老养生康健产业为依托，着力探索解决老龄化及大城市扩张所面临的一系列根本性问题，其成功实施将为城市功能升级与解决老龄化所带来的挑战提供参考。

2、优势资源－－交通便达。位居内外交通黄金交接位，濒临地铁口，未来通过地铁网轻松通达武汉三镇；西临武昌大道，纵贯南北，直通江夏纸坊核心与中心城区；北靠绕城高速路口，尽享出城便利。

3、优势资源－-15分钟生活圈。充分发挥地铁为本地块带来的交通优势，以青龙山地铁站为核心分别从慢行交通方式及快行交通方式的角度分析地块15分钟生活圈。1公里15分钟步行可达青龙山公园；4公里15分钟骑行可达纸坊中心城区；0公里15分钟公交可达江夏城区全域；40公里15分钟地铁可达洪山区及东湖高新区。

5、优势资源－－群山环抱。地块周边十座山体连绵起伏；山体本体面积约563公顷，山体保护范围762.3公顷，分别约占总用地面积的19%和31.8%。其中青龙山森林公园是我国各类别森林公园中的最高级，是武汉第一家森林公园。公园中有项英烈士铜像、明代兵部尚书熊廷弼的熊公祠、熊公墓、慈云寺、山泉寺、罗汉寺等一批旅游景点。青龙路两侧约2.3平方公里的山体覆盖区建有环山绿道。

6、优势资源－－水源丰饶。地块周边水资源丰富，拥有五座水库，青龙水库、幸福水库、张家塘水库、三潭映月水库、向阳水库。水域面积高大７９公顷。五座水库均有丰沛的水源储备和开阔迤逦的风光。其中青龙水库、幸福水库、三潭映月水库位于基地周边，张家塘水库及向阳水库位于基地内，可将其进行整合联通。

7、优势资源—气候宜人。片区处于亚热带湿润季风气候区，夏季受来自海洋的温暖湿润的夏季风影响，高温多雨；冬季受来自大陆的寒冷干燥的冬季风的影响，温和少雨。常年气候温暖湿润，热量充足，降水充沛，冬暖夏凉，山谷核心，气候宜人，基地周边山环水绕，自然景观优越，为创建康养特色小镇提供了优越的自然条件。

8、优势资源－－人文积淀。地块所在的江夏区为“云梦泽”文化发源地及荆楚文化溯源地之一，历史文化源远流长。罗汉寺为地块营造了超脱平静，享究静乐的佛教文化氛围。青龙山脚下坐落了熊廷弼幕、熊廷弼公园、江夏革命历史纪念馆、项英墓等革命先烈祭奠场所，革命文化氛围浓厚。

四、本项目的不利因素。

1、噪声影响。武汉绕城高速高架毗邻地块，有一定噪声影响，但高架沿线有带状湿地作为遮挡，在一定程度上阻隔了噪声京广铁路线临地块西侧，此区域不宜布置住宅武咸城际铁路穿过地块，对地块噪声影响较大，在功能布局上要考虑合理利用场地。

2、辐射影响。用地内部有两条现状220KV的高压走廊东西向穿过，对地块的布局造成了很大的局限性，拟改为地下管线。

3、景观影响。幸福水库南侧有幸福山公墓，对环境有一定的影响，可结合养老丧葬实现产业衔接。

五、青龙山小镇功能配套比例

1、海绵城市设计研发产业比例25%；康健养老研发产业比例15%；医疗康养中心配套比例10%；养老、休闲、旅游度假配套比例15%；居住配套比例25%；商业、文化中心配套比例10%。

2、沿山谷地形及东西向龙形水系打造“一心”“一带”“三组团”，即以“向阳水库”为核心的“海绵城市主题公园”，以向阳水库和幸福水库为龙头龙尾的功能带，由西向东依次布设海绵城市与医养产业区、青龙谷国际康养居住社区以及文旅商业配套区。

3、以低层和多层层级主导的产业设施为核心，统筹其他居住配套、商业配套、生活配套，形成产业、生活、休闲、养老和旅游配套服务的中心体系，并通常以此带动生产研发组团的发展。

六、海绵城市的产业带动

1、环保产业。保护城市原有生态系统，保护原有的河流、湖泊、湿地、坑塘、沟渠等水生态敏感区等

2、生态修复产业。生态恢复和修复，对受到破坏的水体和其他自然环境，运用生态的手段进行恢复和修复。

3、房地产开发产业。低影响开发，按照对城市生态环境影响最低的开发建设理念，通过采用“渗、滞、蓄、净、用、排”等技术，从源头上有效控制径流总量、径流峰值和径流污染等，最大限度地减少对城市原有水生态环境的破坏。

4、养老产业。项目规划建设康养住宅建筑面积达到97万方，预估能解决超过20000老人的养老问题，为超过7000户家庭解决养老所带来的后顾之忧，有利于促进社会和谐稳定。以养老养生康健产业为依托，着力探索解决老龄化及大城市扩张所面临的一系列根本性问题，其成功实施将为城市功能升级与解决老龄化所带来的挑战提供参考。

七、海绵城市产业方向

1、规划。海绵城市规划关键技术研发和运用、与其他专项规划的有效协同、控制性详细规划（海绵分区、地块控制、用地布局、设施选择和技术措施）和修建性详细规划（场地设计、设施选择布局和技术措施等）。

2、建设。下凹式绿地、透水铺装、屋顶绿化、涉及建筑与小区、城市道路、城市绿地与广场、城市水系等

3、运营。基于GIS的雨水运营管理体系、雨洪风险控制体系。

4、监理。由城管、规划、建设、水利、水务、环保和绿化等部门参与，直接或委派，甚至委托第三方行使责任。

八、海绵城市的产业规划

1、海绵城市相关产业从规划为起始，以设计为基础，产品研发为辅助，建设实施为最终落脚点。

2、建成后重点进行控制管理，保证海绵城市的有效使用。监理和投融资贯穿整个行业，保证海绵城市有效、高质的建设和运营。

3、海绵城市规划设计、产品研发、建设管理、融资运营以及其他等各产业以一定比例进行规划，满足产业规模同时保证高效收益。

九、项目规划

1、地块按路网大致分为三块。西侧地块四面临城市主干道路，交通便利，宜布置办公建筑所以划分为技术研发区；中间地块景观资源作为优越，闹中取静，宜布置居住建筑所以划分为休闲居住区；东侧地块临近地铁口，公共交通便利但存在城际铁路、高压线等不利因素，可结合大面积景观绿化以减小对地块的影响，东侧建筑密度大，且对内部景观要求较高所以划分为旅游疗养区。

2、交通系统分为三块。地铁系统为27号地铁线青龙山站位于地块东谷与西谷交界处。其直接影响半径为500米，地块内的交通流线布局充分发挥地铁站这一优势，以青龙山地铁站为核心布置；公交系统以青龙山地铁站为核心，站点附近布置微循环公共交通，实现公共交通无缝对接。设置东谷环线和西谷环线，地块实现公共交通全覆盖；步行系统与商业相结合布置在地块中部，均衡辐射影响地块，与车行流线分开布置，实现人车分流。沿南侧湿地带设置骑行绿道，并于青龙山绿道衔接。

3、综合利用各种资源。以向阳水库为中心，打造青龙小镇中心公园，成为小镇中心绿肺。以外环高速为依托，沿高速规划设计小镇绿带，隔离高速噪音同时丰富景观效果。以各个功能分区的组团绿地为辅助，串联起整个小镇的绿地系统，形成小镇“一心一带”、“星火燎原”的绿地景观特色。小镇水资源丰富，以三潭映月、张家塘、向阳、幸福水库为主脉，形成特色水系特点。丰富的水资源，形成特色的平面形态，如一条蜿蜒巨龙，自西向东游去，彰显地域特色。以当地青龙特色水域为基础，规划设计自西向东的蜿蜒水系，呼应巨龙腾飞之意。

4、产业配套流线串联三大板块。产业配套以商业为主与景观龙形水系相结合，布置商业动线根据不同功能地块的人群商业需求，布置主题业态打造宜人的建筑形式以纵横道路路网为基础，统一考虑水、电、气等系列管道走向，统一布线，统一开挖施工，提供高的便利性和节约造价。

5、海绵城市的理念。渗：改变铺装材料，调整绿地坡度；滞：调整微地形，设置雨水花园；蓄：增加湖泊，设置地下蓄水池；净：引入土壤净化、增加植物净化；用：用于小镇非生活用水、园林绿化灌溉；排：排水防涝、防洪抗险。通过海绵城市设计，整合水资源形成龙形水系，优化风水格局，同时缓解城市抗洪压力，解决小镇生态用水，体现环保循环理念。

6、分区建设：南临湿地公园，景观视线良好，靠近地铁站，交通便利定位为高端低密度养老住宅，设为底层住宅区；东临湿地公园，南看带状湿地，道路通达，但靠近高架，一定程度上会受到噪音影响的区域定位为中高端洋房住宅设为多层住宅区；域毗邻技术研发区，位于地块北侧，主要面向本区域工作的人员，定位为刚需住宅或公寓的区域，设为小高层住宅；临近地铁站，交通便利，布置旅游及相关商业、高端酒店及其他服务设置的区域，设为旅游配套区；城铁贯穿的地块，景观及噪声影响较大，为弱化此不利因素，将其两侧区域规划为城市假日农场，设为城市农庄；被城市农场分隔的区域为颐养区与医疗区两部分，颐养满足养老、养生基本需求，提供针对老年人的人性化医疗服务，整个疗养区采用小尺度建筑体量及路网结构，形成小城镇街区养老环境，营造归属感的设为医疗区；配合政府挖掘和开发南北山区的历史文化旅游资源与自然资源，重点包括历史文化、佛教、生态体验农业（采摘、种植）等的区域设为旅游资源区；东南部谷地作为养生养老产业及旅游地产的后备扩展区，先期可结合农居打造特色乡镇农家乐、居家客栈等特色旅游的区域设为旅游及养生产业扩展区。

结束语：养老特色小镇关注长者身心灵的需求，能构建“养老、孝老、敬老”的养老文化，而海绵城市规划设计、产品研发、建设管理、融资运营以及其他等各产业以一定比例进行规划，满足产业规模同时保证高效收益。

参考文献：

[1]蒋卓晔.特色小镇特在何处[J].人民论坛，2019(22):56-57.

[2]韩文娟.特色小镇建设研究[J].包装世界,2020(10):29-30.

[3]吴伟，吴亚伟，唐晓璇.特色小镇的特色化策略[J].风景园