国际自贸岛背景下，海口主城区低效产业园的转型发展    ——以药谷产业园为例

李兴霞

1政策背景

2018 年 4 月 13 日，习近平总书记在庆祝海南建省办经济特30周年大会上郑重宣布，党中央支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，明确了海南的四大战略定位：全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。产业方面提出要深化供给侧结构性改革，坚持把实体经济作为发展经济的着力点，紧紧围绕提高供给体系质量，支持海南传统产业优化升级，加快发展现代服务业，培育新动能。

2018年9月24日，国务院发布了《中国（海南）自由贸易试验区总体方案》国发〔2018〕34号，提出实行更加积极主动的开放战略，加快构建开放型经济新体制，推动形成全面开放新格局，把海南打造成为我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户；对标国际先进规则，持续深化改革探索，以高水平开放推动高质量发展，加快建立开放型生态型服务型产业体系；自贸试验区的实施范围为海南岛全岛，按照海南省总体规划的要求，以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，科学安排海南岛产业布局。

对外资全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度。深化现代农业、高新技术产业、现代服务业对外开放，在种业、医疗、教育、旅游、电信、互联网、文化、金融、航空、海洋经济、新能源汽车制造等重点领域加大开放力度。

为保障海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港产业项目落地，推进自贸区（港）产业转型升级和高质量发展，进一步提高土地节约集约利用水平，为自贸区（港）建设提供有力的规划和用地保障，2019年3月22日发布了琼府{2019}13号文件，提出支持产业发展规划：

（1）优化产业空间规划和布局，促进产业项目向产业园区开发边界内聚集。

（2）鼓励规划用途混合弹性利用，鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等规划用途混合布局、空间设施共享，并明确两种或两种以上规划用途混合的类型和比例等内容。对交通区位条件可能发生重大改变或者当下未能明确发展方向的区域，可根据实际需要，规划为暂不明确用途的留白空间。

（3）鼓励现有产业转型升级。因规划调整以及产业发展需要，各类产业项目用地可以依法改变土地用途用于除商品住宅用地以外的项目（含租赁住房项目）建设；支持土地转让盘活；允许土地整合开发；鼓励土地复合利用。

2 海口产业园现状

从2018年，海口市产业发展迈出重要步伐，现代产业体系加快建立。到2022年，海口市加快培育发展现代化经济产业体系，加快建设国际旅游消费中心的体验区。

海口市主要产业的空间现状根据产业类型可以大致划分为以下四大板块，由西向东分别为互联网/重化工/仓储物流，医药制造/食品加工/物流，汽车制造/保税物流，临空经济/烟草生产/食品加工。药谷属于医药制造类产业，位于海口市中心组团西部，面积约为651.66公顷。

海口市产业发展既面临跨越腾飞的契机，也面临转型升级的压力。现有产业园区急需重新审视功能定位，适当调整定位和策略，适应新的发展形势和要求。

3园区历史及政策引导

海口药谷产业园隶属海口国家高新区，属省级产业园区，2004年初开始投入建设，其北侧港澳工业园属市级产业园，现属秀英区政府管辖，于1988年投入建设。两个园区内现状企业以医药制造为主，其它包括饮料食品制造、包装印刷、电子、农副加工、仓储等12个工业门类 。

北侧港澳工业园区内用地较为混杂，产能低效，除椰树等个别企业外，多数地块均已转租作为低端的仓储物流用地，部分用地已闲置，土地粗放使用。

由于受园区北部多家污染源企业影响，周边居民投诉工业环境污染问题已成为常态。 2015年7月21日，市政府出台了《港澳工业开发区周边大气环境整治工作方案》，要求对该区域功能布局规划进行分析论证，科学合理调整规划布局，从根本上解决结构性环境影响问题”。

《2022年海口市政府工作报告》提出：加快海口新药谷国家级生物医药产业集群建设，谋划推进高端智能制造产业集群集聚发展。坚持产城融合，加快产业补链延链强链，推动重点园区高水平开放、高质量发展。

《海口市国民经济和社会发展第十四个五年规划纲要》: 打造现代医药产业高地，创新发展新型装备制造业，加快推进新能源汽车产业转型升级，以高端软件、物联网、区块链、数字贸易等为重点积极发展信息产业，探索发展人工智能、新材料等未来产业。

对药谷产业园区发展引导：

（1）药谷产业发展

发挥“海口药谷”的药品批发功能，形成化学合成药、生物制药、特色黎药南药、现代中成药和新型医疗器械并行发展的基本产业格局。大力推进医药和医疗器械研发服务平台建设。

（2）港澳开发区退二进三

推进港澳开发区老旧园区进行“退二进三”，提高药谷工业园配套水平，并逐步引导园区企业向研发转型升级，突出园区的创新孵化功能，建设成为产城融合的示范区域；逐步将仓储物流、货运中转向椰海大道和粤海大道附近集中布局。

4 规划引导

（1）从“产、城、人”三个角度，对园区的发展趋势进行解读

1.发展趋势“产”

产业链的延伸将带动产业空间的升级。从单纯的生产制造，向产业链两端延伸，功能更为复合。产业的迭代升级，要求生产空间同步作出变革。

简单的生产加工——产业链向两端的延伸——产业加速迭代升级

2.发展趋势“城”：

区位价值的突显将带动城市功能的升级。交通区位改变，带来地区价值重估,“国际化滨江滨海花园城市”建设，要求片区环境做出改变。

城市边缘低成本产业区——城市主城区的重要组成——更高的城市品质

3.发展趋势“人”：

“新一代产业工人”对工作和生活的要求更高，周边片区居住人口素质提升/需求提升。发展理念转变成“以人为本”、“让广大人民群众更多更好地共享发展成果”。

简单的体力劳动者——新一代产业工人——要求更为复合多元的城市配套

（2）从产城融合角度，推动“园区”向“城区”转变

从产业园区发展历程看，目前药谷产业园仍处于从第1代园区向第2代园区过渡的阶段，从低效工业区向创新、协同、高效的现代产业城转型，需要从单一的生产型空间形态向生产与生活相结合的复合功能空间转型。

5 实现路径

（1）药谷工业园实现产城融合的路径分析

从药谷医药产业本底，提升产业集聚和产业升级的角度，引入医药产业高端环节的企业需要高端的人力资源、标准化的生产空间和前端的医疗研发技术平台；吸引和留住高端人才需要整洁的办公环境、舒适的生活设施和高品质的城市环境；从用地功能、设施配置、建设品质等方面满足医药企业及人才的需求，把单一的产业园区打造成活力多元的综合城区。

综合城区（产业园）包括研究院所第三方平台、省级药监药检机构、高标准的生产厂房、多元化的综合功能区、酒店会议等生产服务业，以及多元化的居住配套等，需要合理的配置产业空间、商务商业、居住生活、公共设施、基础设施的比例。

（2）面向高质量发展，完善园区配套设施

1.建立分类、分级的公共服务设施配置体系

规划生产、生活、生态休闲游憩三大类公共服务设施。按照高起点、高标准原则，规划将新增生产服务设施，用于统筹设置为工业园区提供服务的文化、娱乐、交流中心等设施。

2.生活服务集聚化、工业园区服务特色化

公共服务设施要统筹考虑本地人口和城市外来精英以及外来务工人员、高收入人群和低收入人群的设施需求，考虑人口密度与规模效益，将部分公共服务设施（尤其是大型设施）集中设置，方便居民使用。

提倡不同地块的公共服务设施实现最大程度的共享和功能整合，避免功能分割和设施重复建设带来的投资浪费，建设有机一体之城，实现生活服务集聚化。引入产业特色邻里的概念，通过特色产业服务设施的合并化设置，促迚产业人员的高效沟通和交流。

（3）推动土地存量更新，提高土地利用效益

药谷工业园北侧原港澳开发区及周边现存大量已出让的工业用地，部分土地长期闲置、利用效益低。需要考虑对北侧低效的工业用地进行工业旧改，最大限度提高土地资源开发的效益。

工业旧改面临的问题包括在产企业搬迁和土地征收。现状在产且效益较好的企业，特别是存在结构性污染的工业企业，搬迁转产存在困难，需在省市政府的大力支持和协调下统筹安排置换；现状权属工业用地市场价值远超政府收储地价，如强行收储招拍挂，将面临较大阻碍。如按市场价值征收补偿，政府投入过大，且无政策法规依据，可操作性不强。

梳理现状企业发展状况，评估更新潜力，严格环境保护执法，淘汰低效企业。

6 规划定位

规划着眼探索自贸岛政策在医药产业方面的突破口，落实“高质量发展”的要求，优化海口医药产业的结构与布局，立足海口“国际化滨江滨海花园城市”的建设目标，探索的存量产业园区的更新发展路径，将“药谷工业园”打造成为提升海南医药产业发展质量，带动城市片区更新发展的“国际医药创新谷”。

从产业升级方面，基于基于医药产业的转型升级示范，从“制造”模式向“制造+研发”模式转变，面向医药企业，构建专有公共服务/创新平台。

从城市品质方面，基于存量产业园区的城市品质提升，提升地区发展定位，促进城市与产业融合，带动片区整体提升，面向企业需求，建设高品质、低成本的城市功能片区。

从人才需求方面，基于落实“以人为本”的发展理念，优化园区人员结构，释放消费红利，面向员工需求，改善园区的城市配套服务及环境。

7 发展策略

（1）延展产业链条，培育医药研发孵化及金融服务功能

发挥药谷产业园既有产业集聚优势，继续以医药产业为核心，向产业链两端延伸，以医药制造产业为本、积极发展医药研发孵化、医药金融产业。

（2）争取政策支持，建设国际新药技术商品化试验区

争取政策支持，探索医药产业新业态。积极争取成为“国际新药技术商品化试验区”，积极争取药品上市许可持有人制度(MAH)、医药研发服务外包(CRO)、医药制造服务外包(CMO)方面的政策创新与支持；积极争取医药相关政策，部分政策可以参照“博鳌乐城国际医疗旅游先行区”执行。

吸引国内外实力医药企业。吸引国际医药行业的领先企业，建立国际联合实验室，提供医药研发外包、制造外包服务；依托城市区位，培育医药研发/中试功能。进一步完善城市配套，提升城市面貌，以城促产，推动产城融合发展。

（3）政企协作搭建平台，培育研发功能

1.政企合作，搭建研发及孵化平台

无论是样品研发、研究用药还是后续的大规模生产，医药行业都离不开研发、中试及孵化平台，常见的平台运营模式有政府主导、企业主导以及政府与企业合作三种形式：

模式一：政府主导，搭建省级医药研究实验平台，建立生物医药产业孵化器，建立药监药检派出机构。

模式二：企业主导基于研发需要的实验室，面向市场的检测服务。

模式三：政府与企业合作(推荐)，采取补贴、共建等形式，与企业合作建立孵化、实验及研发平台。

8 空间布局

发挥既有医药制造企业集聚的优势，积极争取成为“药品上市许可持有人制度(MAH)”试点，鼓励区内具有实力的企业探索制药合同生产(CMO)模式的新业态，实现产业发展质量的跨越。

逐步淘汰现有物流钢材等低效能企业，通过城市更新，促进医药产业的高端环节集聚，采取政府与市场合作等多种方式，培育包括医药服务外包、医药企业孵化、研发中试、医疗金融等服务。行成药企研发孵化区，“打造海口最健康的一平方公里

以城市更新为抓手，进一步丰富园区的生活及生产性服务设施，提升园区的生活娱乐配套水平，形成产城融合、互促提升的特色化城市功能区，分为：

(1)医药制造集聚区

发挥既有医药制造企业集聚的优势，积极争取成为“药品上市许可持有人制度(MAH)”试点，鼓励区内具有实力的企业探索制药合同生产(CMO)模式的新业态，实现产业发展质量的跨越。

(2)药企研发孵化区及创意创新产业区

逐步淘汰现有物流钢材等低效能企业，通过城市更新，促进医药产业的高端环节集聚，采取政府与市场合作等多种方式，培育包括医药企业孵化、研发中试、医疗金融等服务。同时依托园区位于主城区内的区位优势吸引高新技术创新和文化创意产业作为补充。

(3)综合服务区

以城市更新为抓手，进一步丰富园区的生活及生产性服务设施，提升园区的生活娱乐配套水平，形成产城融合、互促提升的特色化城市功能区。

海南自贸岛建设背景下，海口作为其省会城市，正迎来时代发展的新章程，城市发展问题亦逐渐突出。有限土地资源下实现城市存量突破，城市老旧、低效产业发展正面临转型升级。

作者简介：李兴霞（1989.06、女）；籍贯：山东济南；职称和学历：中级工程师  研究生；研究方向或专业：城乡规划；

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