房地产企业财务风险控制分析

杨双双 

内 容 摘 要

房地产作为我国国民经济的重要产业支柱，近年来得到飞速发展，其实质是商业银行信贷全面参与和各企业为了盈利而不断融资，这使得房地产企业财务风险的控制难度加大，如此不仅会对居民的资产造成贬值，贫富差距增大，企业的偿债能力下降，从而导致银行资金链断裂，演变为金融危机，对我国的国民经济造成严重的负面影响。

关键词：房地产企业 财务风险 风险控制

 

 

一、引言

近年来，随着我国居民收入的稳步上升，生活水平在不断提高，对住房需求也逐渐增加，房地产行业得到飞速发展，房地产企业资产的总体规模也在逐年扩大。个人住房和投资消费以及房地产企业的投融资都过度依赖商业银行贷款，这使得房地产企业及关联方面临很大的财务风险。研究当前我国房地产企业财务风险及形成原因，寻求降低房地产企业财务风险的对策措施，对促进我国经济发展，保障金融体系安全具有重要的理论意义和现实意义。

二、房地产企业财务风险相关理论概述

财务风险是指在企业的经营过程中，影响经营环境因素的发生或改变，导致经营的结果与预期的收益不同。房地产行业在我国的国民经济发展中具有重要的地位，其行业的发展状况在很大程度上影响并决定了社会经济的走向。当房地产行业平缓发展时，在一定程度上能够使国民经济有序发展，房地产相关行业也可以稳步发展。但是如果遇到某些不利因素，比如大量的投机资金流入房地产市场，就会抬高房地产价格，出现财务风险，使得房地产市场偏离市场的正常发展轨迹。当财务风险过高时，就会对国家的经济发展会造成不利的影响，容易产生金融危机，导致经济萧条。我国房地产企业财务风险过高的具体表现形式有住房住宅空置率增高、房价起伏过大、房地产过度开发等问题。

三、我国房地产企业财务风险控制相关分析

（一）我国房地产企业及关联方财务风险分析

1.商业银行贷款面临的金融风险

近些年来，房地产开发商的融资过度依赖银行。但是由于银行抵御风险的能力很弱，因此在承担房地产业风险后，商业银行没有有效的风险转移和分权机制。而且由于商业银行之间具有很大的竞争压力，导致银行在管理的过程中出现“重贷款，轻管理”的现象，其次，信贷管理工作不到位加大了贷款风险。当贷款不能及时收回时，银行就会损失相应的利润，这样就容易给银行的信贷业务盈利埋下很大的隐患。贷款业务占绝大商业银行的大部分盈利。

2.个人贷款按揭的违约风险

违约风险是银行面临的主要风险，是指借款人由于主观或客观的原因而丧失偿债能力或偿债意愿而出现违约，使银行不能按时足额收回贷款的本金和利息而遭受损失的可能性。而商业银行个人按揭贷款信用风险主要表现为个人按揭贷款资产的违约风险。近两年由于新冠疫情的影响，许多个人及家庭的经济来源减少甚至丧失，无法偿还贷款，导致个人贷款按揭的违约率增加。

3.房地产市场积累的金融风险

我国金融市场最重要的抵押物就是房地产，房地产贷款也是居民贷款的主体，商业银行等金融机构与房地产企业和居民之间都存在许多的债权或债务关系。我国目前的房地产相关贷款已经占商业银行业贷款的39%，还有大量债券、信托、股本等资金流入房地产市场，由此可见我国的房地产行业和金融行业之间具有一定的共性。一旦房地产泡沫破裂，房地产与金融市场之间的联动就会将房地产风险传导和扩散至金融市场，对我国金融市场的稳定产生威胁。

（二）房地产企业财务风险过高带来的影响

1.引发政治以及经济危机

房地产行业一直是我国国民经济的主要产业，相当于我国国民经济的晴雨表，房地产企业也与建筑材料、设计等大量行业互补，因此房地产对于稳定我国的宏观经济状况也尤为重要，房地产行业的发展会带动其他相关行业共同发展。然而，房地产企业财务风险过高就会有大量金融机构的贷款遭受损失，导致居民购买的房屋贬值，大量购房者承担巨额债务。最终会导致失业率增高，金融机构破产，诸多相关产业也会随之陷入衰退之中。当一国经济陷入低迷，影响到居民的生活水平时，就容易使民众丧失对政府的信心，从而引起政治危机。

2.社会资源配置的失衡

为了自己资产的安全性以及资产的保值增值能力。很多居民会选择购买房产作为资产保值的手段，导致市场上的资金蜂拥而至的流入房地产行业。商业银行也将许多资金用贷款或者融资的方式注入房地产行业，来支持房地产业的发展，随着我国经济的发展，在政政府出台宽松的货币政策的情况下，这种情况越来越明显，这就导致了其他许多行业会缺少了发展所需的资金，比如制造业等，从而造成社会资源配置的失衡。

3.导致贫富两极分化

地产行业的高利润率能够让投机者获取高额的利润，通常投机者会运用原有资本，或者利用杠杆资金炒房，近些年这种情况在我国非常常见，在一二线城市甚至有组团炒房的行为，投机者们在房地产价格上涨的过程中赚得高额利润，并不断的推高房价，但是这种投机牟利抬高房价的行为给真正需要购置房产的人带来了巨大的经济压力。他们没有购置房产的经济能力，而且购房所需的成

本也在逐日上涨，因此就会导致一定程度的贫富分化。

四、房地产企业财务风险控制相关建议

（一）加强对投机行为的打击

近年来房价的不断上涨让许多居民感到压力倍增，同时也增加了想购买房子的人对于楼市的不乐观预期，投机者和住房刚需购买者都希望能够在价格继续上升之前买到房子。目前市场上的购房者中以有房者居多，而他们再次购房是为了投资、投机。毫无疑问这种投机行为会恶意的抬高房价，从而干扰正常的房地产市场秩序，会让许多真正需要买房子的人买不起房，还会使房地产资产泡沫继续膨胀。政府需要打击这种以投机为目的的购房行为。例如利用网络技术对所有购房者进行实名登记，增加二套房的公积金贷款率等，利用经济相关手段遏制刚性需求以外的购房行为，提高这些投机者的持有成本，以此来遏制这种恶意的炒房行为。

（二）对贷款进行严格管理

面对大量资金涌入房地产市场的局面，政府及金融机构仍然需要加强贷款管理，这样既可以减轻金融风险，还能够推促进房地产市场更为合理的调整。政府可以从商业银行信贷监管方面下手加强管理，对于需要申请贷款的房地产企业，认真核实该企业财务状况是否符合贷款标准，筛选贷款发放对象。商业银行在发放贷款后，应该要定期对客户进行访问，了解房地产项目是否正常运作建设，与前期贷款时提交的材料是否有出入，防止出现资金被挪用情况。对于居民申请的购房贷款，同样也需要加强管理。例如对购买首套住房的家庭，放低贷款利率，对于已经拥有一套住房，继续购买更多房屋的，利率逐级提高。

（三）严格管理土地资源

房地产企业进入市场最大的障碍就是土地资源，尽管目前我国土地市场化运作已经初具规模，但由于土地相关政策制定还不够完善，因此土地市场还存在一定的灰色空间。部分的房地产开发商在拍卖到地皮之后，并没有进行开发，而是以各种借口等待地价上涨，转手获利；另一部分房地产开发商捂盘导致房价上涨，对于市场环境有很大的影响。因此政府不仅需要严格限制这种囤地行为，还需要制定高效科学的土地管理制度。

五、结 论

综上所述，从短期来看我国政策调整的关键是避免房地产企业流动性危机。面对房地产市场已经积累的风险，我国已经出台了大量的房地产调控政策，并且取得了一定的成效，市场上的各大房地产企业对于调控和改革就会需要付出相应的代价。而长期来看，更要建立更加全面高效的调控制度。进而防范化解房地产企业财务风险过高带来的风险。

 

参考文献

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