公共租赁住房PPP融资模式研究

林诗桂

摘要：所谓公共租赁房，就是以低租金租赁的政策性住房，由政府负责建设或回购，供中低收入住房困难家庭租赁居住，主要面向刚毕业的大学生、外来务工人员等社会群体[1]。这项政策不仅解决了住房不稳定的问题，而且扩大了住房保障的范围。但是，目前我国公共住房的供应不足，而居住公共住房方面，增长缓慢。主要原因之一是公共住房资金不足。

关键词：住房支付能力；公共租赁住房；综合定价

引言

随着城市化程度的提高，城市人口增长、住房需求的增加和商业住房价格的上涨，远远高于中低收入人群的消费支出。公共住房建设作为解决中低收入住房问题的负担得起的建设项目，自实施以来一直受到资金问题的困扰。人们越来越注意克服财政瓶颈。

1公共租赁住房建设过程中的融资现状分析

为了解决中低收入家庭的住房问题，由于政府的大规模动员，政府租用的住房数量每年都在增加。租金收入的获取与需要资本的项目、需要资金的长期期限和贷款期限所需的贷款利息有很大不同。因此，公共住房融资存在重大障碍。第一，社会筹资是困难的。建造公屋的大部分土地由政府分配，并受到限制。银行、保险公司和其他金融机构不愿将这些土地用作贷款货币。银行贷款、保险公司贷款和社会保障基金贷款等社会资金难以融合，使公共住房融资更加困难。第二，公共开支面临巨大压力。公共住房的建设由中央和地方供资，主要由家庭、债务发行、土地权益净收入和住房建设公司债券供资。预算有限，尤其是在中西部地区。国家财政本身薄弱，直接承担建设资金，财政压力是可以想象的。

毕竟，筹集资金的机会仍然有限。获得融资是我国公共住房融资不足的主要原因。对国际经验的分析发现，面向市场的资本交易是一个重要的激励来源。关于扩大融资渠道的建议包括通过资产证券化、项目融资和更适合中国的公私伙伴关系为公屋融资。

2公共租赁房PPP融资模式分析

2.1公共住房公私合作研究现状

PPP即public-privatepartnerships，是指政府、营利性企业和非营利性企业基于某个项目而形成的相互合作关系的形式。通过这种合作形式，合作各方可以达到与其单独行动相比更为有利的结果。合作各方参与某个项目时，共同承担责任和风险[2]。PPP模式从1992年英国政府首次运用到今天，已经受到很多国家和政府的欢迎与青睐，被广泛地应用在交通、卫生、学校等公共设施和服务中，它不仅解决了政府财政资金的缺口问题，而且提供了一种更为专业化的服务。因此，很多学者也意识到将PPP模式应用于公共住房的必要性与可行性。文献[3]在廉租房的融资发展路径中明确指出BOT与经营城市相结合可以作为廉租房建设融资的创新趋势。文献[4]分析了PPP模式在廉租房项目中应用的可行性，设计了PPP模式的运作及保障机制。文献[5]从PFI的内涵出发，介绍其在廉租房建设中的运作模式，并进行可行性和价值分析；文献[6]分析了我国公共住房项目采用PPP模式的内部与外部条件，并结合不同公共住房项目的特点设计了不同的PPP运作模式。

2.2公租房PPP模式的可行性

这些研究表明，将公租房PPP模式纳入公共住房既是可取的，也是可取的，这种模式是科学可行的。低租金和公共租金是属于经济适用房类别的住房，是公共物品。但公屋保护范围较广，产权属于投资者，投资者的权益可依法转让。采用公租房PPP模式融资时，公司规定的实施公司特权的备选方案因此有更大的谈判馀地。在充分保证租户承受租金水平能力的基础上，企业可以分享更多的利润，因此参与的动力更大。此外，政府鼓励社会资本投资公共租赁住房，鼓励多元化资本结构和社会组织投资建设公共租赁住房。在政府大量优惠政策如优惠供地政策、财税政策的引导下，企业参与公租房建设的积极性和热情将进一步提高，形成对民间资本的“带动效应”。所以公租房应用PPP模式。在借鉴廉租房PPP模式的基础上，可以构建公租房PPP运行机制。

2.3公共租赁房PPP融资模式

通过前面的分析，将PPP应用于公租房建设是可行的，但PPP是一个广义的概念，需要找到适合公租房建设的PPP类型。世界上有许多购买力平价的分类方法。参考文献[7]参考国际惯例并结合国内情况，将PPP分为外包、特许经营和私有化。外包PPP项目的特点是民营企业只负责整个项目运作过程中的一个或几个阶段，一般不参与投资，完成任务后获得政府补偿实现收益。所以民营企业承担的风险相对较小。

目前我国保障房建设资金缺口较大，这种PPP模式显然不利于我国公租房的融资。特许经营PPP项目需要民营企业完成全部投资或与政府共同投资。私营企业与政府签订特许经营合同，在私营企业收回投资并获得合理利润后，将项目移交给公共部门。因此，公共部门最终获得项目的产权。

采用这种模式可以在一定程度上减轻政府的财政负担，公共部门和企业共同承担风险。私有化的类PPP项目要求私人部门负责项目的所有投资，通过向使用者收取费用即可实现盈利，项目的产权归私人所有。在这种模式下，政府只负责监管，基本没有财政负担，风险极小。

3.措施分析

3.1加强监管体系建设

公租房建设项目与其他房地产建设项目最大的区别在于，它具有公益性的特点。因此，与其他房地产项目相比，公租房建设项目的经济效益较低。在拓宽融资渠道的同时，设计合理的利益分享方案和风险分担方案，建立健全融资专业服务体系，奖励合理有效的监管制度，保护参与融资企业的利益，避免因谋取更多利益而引发工程质量问题。

3.2拓宽地方社保基金和企业年金的用途

按照之前的政策，地方社保基金和企业年金不允许作为政策性保险资金投资房地产，银行里的大量社保基金在通胀背景下贬值。随着2010年9月这一政策的放开，地方社保基金和企业年金以多种形式参与房地产投资。如何将社保基金和企业年金引入公租房建设，使社保基金和企业年金在保证资金安全的前提下获得相对稳定的租金收益和资产增值收益，不仅需要完善相关建设政策和制度，还需要将相关监管措施落实到位。

3.3REITs制度

引入房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。不动产证券化是将低流动性的非证券不动产投资在资本市场上直接转换为证券资产的金融交易过程。以美国和香港为例。他们发行的房地产投资信托基金主要以股权为基础，在证券交易所上市，并向公众募集资金。投资者不仅获得租金收益，还享受资产池的增值收益。目前我国发行的REITs主要是债券，其融资成本不仅高于银行贷款和债券，而且募集对象只能是特定机构，受到很大限制。应给予一定的政策支持，充分发挥房地产信托投资基金的作用，增强其对投资者的吸引力，实现公租房建设的滚动融资和可持续发展，实现公租房的产业化。

结语

公租房是我国解决城市流动人口和“夹心层”住房问题的保障措施。对稳定房地产市场价格、提高中低收入者生活水平、维护社会和谐具有重大意义和影响。面对目前公租房资金短缺的现状，引入PPP模式，广泛吸引社会资金。根据公租房PPP项目特点建立的科学定价机制，既考虑了投资者的合理利润，又考虑了租户的住房承受能力。增加了这种模式的实用性，既减轻了政府的财政负担，又使企业获得了实践经验和利润，同时保障了部分居民的居住权。可谓一石三鸟，实现了经济效益和社会效益的统一。然而，由于PPP模式目前尚未在公租房中实践，相关研究处于理论层面，缺乏实例支撑，需要专家学者进一步研究。

[参考文献]

[1]强真.我国住宅供应模式优化及价格形成机制的研究[J].价格理论与实践，2009（7）：29-30.

[2]巴曙松.中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].中国房地产，2006（10）：8-11.

[3]李秀辉.公共事业项目PPP融资模式研究[D].天津：天津大学，2003.

[4]王乾坤，王淑嫱.PPP模式在廉租房项目中的应用研究[J].建筑经济，2007（10）：28-30.

[5]王军武，高峰.PFI模式在我国城镇廉租房建设中的应用[J].基建优化，2007（6）：108-109.

[6]方周妮，王静.公共住房项目PPP模式研究[J].建筑管理现代化，2009（4）：290-293.

[7]王灏.PPP的定义和分类研究[J].都市快轨交通，2004（5）：23-27.