房地产企业融资风险防范案例研究

杨梅

摘要

在经济社会地不断推进下，房地产行业在我国GDP中的作用越发的重要，房地产对我国来说，是支柱产业的存在。房地产行业的投资额每年都在不断增加，已经达到了我国的第二产业的经济支柱的地位，但是这背后，房地产发展的危险也愈演愈烈。一方面，房地产企业投资越来越广，面对如此高投入，收益周期却很长的特殊行业，房价的波动会带来更多的不确定因素，对其他各个行业都造成了影响；另一方面，房地产的建造也需要大量合同的签署，这就会引发许多经济纠纷，买房卖房的过程中更加难以避免。这其中，房地产融资的风险也就难以避免。

关键词：融资风险；房地产；金融防范

1.引言

恒大集团是我国三大房地产之一，但是最近的暴雷事件也备受瞩目，笔者基于恒大集团的真实情况，分析恒大集团近几年来的融资体系以及其中存在的融资风险，并对恒大内部审计进行深度研究，探讨其存在的问题和成因，并提出措施，对存在房地产融资风险，进行防范，提高房地产公司的经济收益能力，促进该行业的稳定发展。

在国民经济和金融领域，房地产企业都发挥着不可言喻的重要作用。由于其资金密集型的特点，需要的资金规模巨大，同时也是项目之间的关系一直贯穿着资金需求。恒大集团作为我国三大地产行业之一，近几年的融资风险问题较为严重，其借款金额巨大，同时还存在诸多的融资的问题。一旦发生房地产融资风险，对整个金融业以及实体经济都会产生严重的深远影响。

2.房地产企业融资案例介绍

2.1 公司简介

恒大集团成立于1997年2月8日，如今已经历了二十多年的锤炼，有不同于别的房产公司的进步与发展，恒大集团的发展基础为房地产业，灵活运转地产行业的恒大，同时利用对高新技术的掌握情况，将饮食、建筑、娱乐等产业作为副业一同发展，立志将恒大集团打造为一个多元化的跨国大企。如今，恒大集团在全国各地都有开发的项目，旗下的产业也并没有都单一化，其中房产的项目投入最多，收益也是最为可观。

2.2 融资现状

2.2.1融资过程

2016年，恒大集团的负债额开始呈现快速上升趋势，2015年，恒大集团负债6148.93亿，在16年直接上升到了1.15多万亿，负债规模大幅增长，恒大的万亿负债之旅也算正式开始，到了2021年，恒大已经负债1.97万亿，如此五年，恒大集团的负债已经增长了两倍不止。2017年，在19大提出了“住房而非炒房”的政策之后，恒大集团的情形也逐渐不容乐观，甚至17年恒大的负债增长到了1.51多万亿。2018年，一份关于这两届会议工作的报告指出，监管政策不应被削弱，在政治局会议建议抑制房价的上涨，许多地方政府实施了监管政策。这一年，恒大的负债增长到了1.57万亿元。2019年，银保监会表示要全力阻止房地产金融泡沫化的倾向，而当年恒大的负债规模增长到了1.84万亿多。

2020年，对房地产市场的监管是三道红线政策；同年，恒大的债务高达1.95万亿元。2020年8月，通过了“三条红线”房地产监管政策。根据三条规则，当年恒大的3个指数分别为83.43%、152.88%和0.47，全都踩到了三条红线，显然处于危险之中。可以说，恒大的债务增加违反了监管政策，也终于带来了2021年债务危机的苦果。恒大选择了一种与规则相矛盾的借款方式，最终在2020年下半年遭受致命打击。

2.2.2融资结构状况

至于融资方法，恒大集团利用多样化的融资渠道，将表内表外相结合，迅速扩大业务范围。

(一)过度依赖银行产生的信贷风险

尽管恒大集团尝试了不同的融资方法，但是对于恒大集团而言。吸收资金最常用的手段还是通过银行贷款，14年的时候，恒大集团债务融资比率为48.78%。当年，中国继续出台相应的调控政策，旨在防止企业从银行获得无限的房地产贷款。此外，对企业来说，银行贷款最大的缺点是它会导致企业资本结构的不平衡。因此，集团必须不断寻找新的融资来源，以避免过度依赖银行贷款。

恒大从银行和其他金融机构借款来平衡融资，以增加利息。根据恒大2020年的年度报告，它的主要银行包括20多家银行，如工商、农业、中信和盛京银行。恒大的大部分负债是银行贷款，这也是房地产公司的重要工具。根据去年6月30日恒大的一份声明，恒大集团的债务包括128家银行金融机构和121家非银行机构，如信托基金、城市投资、资产管理和小额信贷，其中包括国内银行金融机构的余额为2163亿元。

(二)债权融资比例过高

在过去的十年里，恒大房地产一直在扩张，债务融资的规模和资本都在迅速增长。企业的快速发展和持续扩张仍然需要不断筹集资金。因此，恒大仍然迫切需要适当增加股本融资，以稳定对资本链的需求。从积极履行这一在股权债券融资中的作用来看，恒大集团将总融资的份额从2009年至2019年的5.68%提高到19.57%。尽管股本融资的总体成本很高，但这一比例通常很低，毕竟，这三条红线更多地与债务融资有关。

还可以看到，今年，恒大房地产更倾向于债务融资，而股权融资份额相对较小。2016年，恒大的债务融资份额达到90.32%，而恒大的股权在过去十年里一直很低。这种高度不协调的融资结构不利于恒大在资本市场和资产价值的持续增长。它受到杠杆融资的限制，忽视了股本融资带来的成本和收益的提高。

(三)长短期负债结构

通过分析恒大地产长期负债和短期负债比例可以知道其财务风险管控水平和融资结构是否存在问题。恒大地产期限在1年以内负债是1年以上负债的2倍有余，呈现周期越长的负债占比越低的规律。可见恒大地产的债权融资中长短期负债极其不合理，严重依赖短期负债，而一年以上负债金额少，比例低。造成这一现象的缘由是长期负债融资难度大，且短期负债综合成本低。

但是，众所周知，房地产项目运营周期有两到三年的，也有相对长的周期五到八年不等，短期负债将无法满足项目运营的资金需求，特别是项目开发前期需要投入大量自有资金。短期负债过多将增加财务风险，依据资本结构理论，公司长短期负债比例接近才是健康的财务结构。外加现在国家已经定调房“房住不炒”，房地产市场长效机制正在逐步摸索建立，三道红线监管新规又极大限制了房地产企业的债务融资来源，恒大地产这种依赖短期负债的现象潜伏着比较大的运营风险和财务风险。

3.防范房地产融资风险措施

首先是开发多元化的金融渠道。目前，在我国，房地产融资是建立稳定多层次金融体系、满足各层次高级别金融企业的各种融资需求的主要挑战，关键在于设计和启动服务，不同类型的房地产融资的金融融资产品，可以有效地减少对商业银行信贷的过度依赖。

其次是加强房地产融资风险的监测。在我国，房地产高库存与银行信贷扩张具有相同的周期性趋势，这是房地产高库存的一个重要因素。人民银行要加强对房地产信贷和市场的监管，扩大房地产监管的内容和范围，将所有作为抵押的房地产贷款以及房地产抵押贷款纳入风险监测的范畴，以确保对房地产领域风险的全面控制。

最后是扩展房地产金融的二级市场。在成熟的海外金融市场中，房地产开发和房地产融资管理不仅有两种基本形式：债券和股票融资，而且在二级市场呈现证券化，其中有许多新的房地产金融工具，包括投资基金、证券等，二级市场不仅大大提高了房地产资产的流动性，而且为提供资金的金融机构和管理风险提供了有效机会。

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