房地产开发项目管理难点的分析

杨敏

摘 要：近年来随着城镇化水平的迅速发展及其人口总数的持续增长，人们对于住房的需求特别大，房地产项目达到从未有过的发展趋势高峰期，在这种情况下，每个公司为了提高自身竞争能力，都迫不及待地开始开展大规模房地产业开发，房地产项目的开发变成了推动在我国社会经济发展的必要性主导产业。因而，本文结合房地产业开发项目管理的难点，对提高房地产业开发项目管理的完善措施展开了研究，希望可以为房地产业开发项目管理为其提供一些指导性建议。

关键词：房地产开发；项目管理；难点；措施

1 房地产开发项目管理的基本概述

房地产开发项目管理一般是指房地产开发企业对施工时所开发建设中的项目工作开展全方位管理的重要途径。因此，针对房地产项目的开发管理方法，可以看作是房地产项目开发商从住房施工早期到施工完毕这个过程，对住房品质及高效率开展全方位多角度查验、监管及管理。当然，房地产项目的开发管理方法并不是无关紧要的，反过来，因为房地产项目开发具有一定的多元性，因此对于房地产项目而言，工程项目的监督是具备至关重要价值的。①在土地招投标环节，甲方要做好对应的开发整体规划，要合理利用土地网络资源，使之充分发挥自身优势，造就比较大的经济效益。②在施工前期，还要对开发设计方案进行科学监管，在满足最新法律法规的情形下，优中择优，挑选更为适度的设计方案合作企业，然后进行有效沟通。③在施工层面，施工企业不但要按相关规定开展施工，还需要提升科技的科学研究，对施工质量与经济效益开展严格把关，使工程项目可以顺利开展。

2 房地产开发项目管理的难点探讨

2.1未能做好前期的准备工作

在房地产开发项目管理过程中，会因为一些要素，阻拦管理工作正常进行，通过小组调查显示，在工作实践过程中影响开发管理工作的主要原因主要包含，在作业开始以前，有关部门未能及时做好早期准备工作，没掌握房地产业开发市场行情，在后续的决策阶段，由于决策人员所把握的原材料不够，没有办法做出精确的管理决策，这耽误了开发的时间。在具体工程施工阶段，由于施工企业无法做好图纸审查工作中，造成在工程过程中，发生工程图纸与事实不符的现象，影响开发出来的正常进行。在房地产开发项目实施前，有关部门并没有详尽阅读文章有关合同书；在开发过程中，相关负责人并没有按合同的相关规定开展开发，管理人员没有办法开展后期管理工作，会影响到房地产开发项目开发的质量。以上这类问题发生，都是会导致房地产业开发项目管理工作的顺利开展。

2.2房地产开发项目成本控制

在房地产项目开发项目管理中，最艰难的便是项目成本的控制，项目成本费关乎着开发商利益，假如管理人员并没有做好项目成本管理工作，也会引起不必要纠纷案件，资金管理工作，是各个行业都需要所面临的难题。通过调查显示，一部分甲方在开发早期，并未对成本费开展计算，在开发环节，都没有制订对应的成本管理方案，在房地产项目开发过程中，会产生一些额外花费，提升管理人员工作压力。在房地产开发项目管理中，相关管理人员需要对严格把控项目成本费，制订对应的成本管理方案，防止造成额外花费，保证甲方获得更多的利润最大化。

2.3设计人员缺乏工作经验

在房地产项目开发前期，管理人员需要聘用有关设计者开展设计任务，在定制的过程中，管理人员并没有和设计人员沟通，加上不少企业贪便宜，聘用一些不专业设计者，这种设计者欠缺一定的工作经历，对房地产项目设计上不太了解诶，设计方案出的工程图纸，并没有凸显出商品功能性，房地产项目实施后的效果也不尽如人意，在其中造成损失，是由公司去承担，造成公司损害大量资金。

2.4  施工材料缺乏管理

在房地产开发项目管理方面，以便增加管理方法实效性，甲方和施工企业签署有关的合同文本，在其中，针对工程材料的给予，一般是由公司集中化选购给予，这样既能节省时间，还能够实现资源合理配置，自然，对于一些重要的东西，承包方也是需要担负一部分职责的，如钢筋混凝土木料等给予。但是，伴随着开发商任务量的增加，一部分开发总商会与承包单位展开合作，那样就导致材料管理得不合理，一些伪劣原材料用于建筑施工各种材料供货不到位的情况广泛发生，严重影响到工程项目的顺利推进，促使工程施工质量无法得到保证。

2.5开发资金问题

一部分房地产企业使用资产时，并没有目的性，在开发环节，随便移动资产，也会导致资金短缺，在后续开发过程中，由于资金短缺，会有停产状况，管理人员没有办法开展管理工作。

3房地产开发项目管理措施

3.1做好准备工作

在房地产项目开发以前，管理人员一定要做好房地产项目前期准备工作中，最先，管理人员要搞好市场调研工作，必须掌握市场中的信息内容，为决策人员给予精确的信息内容，保证决策人员决策的过程精确性。次之，管理人员需要对工程图纸进行核查，保证工程图纸的精确性，在开展签合同时，管理人员一定要仔细审查合同内容，并且为合作者表述合同内容，在房地产项目实施时，让相关负责人按相关规定开展项目管理，保证房地产项目开发的品质，便捷管理人员开展管理。最终，管理人员依据所把握的信息源，避开掉开发过程中遇到风险，提升房地产企业的经济效益，提高房地产企业在市场上影响力。

3.2项目成本管理

成本管理与房地产开发项目息息相关，强化对成本管理，有利于房地项目经济收益的提高。房地产项目开发归属于大中型生产制造活动，会涉及大量资金，而成本管理有益于降低成本和提高资产利用率，可以在确保项目施工安全和进展的前提下，减少工程成本，提升建筑企业的经济收益。加上资产针对房地产企业来讲可谓性命，归根结底，通常是房地产项目开发设计方案到诸多方面的步骤，且每一个环节会产生花费，分别是土地费用、工程费用、成本管理花费、基础设施建设费用以及销售费用。在搜集资料后获知，方案策划、设计的成本管理归属于管理关键，但我国房地产企业一般仅高度重视工程施工阶段的成本管理，尽管将工程施工阶段成本管理作为重要，实际意义比较明显，但效果也令人担忧。因此，在成本管理环节中，将方案策划环节和开发阶段的成本管理同样作为管理关键，根据工程预算、费用预算管理等形式的应用，充分运用成本管理的优点作用。

3.3促进材料分包管理的高效性

为了方便推动工程项目的实行，确立精细化职责分工管理，房地产业开发企业和施工企业在开展开工前，能够对合同中具体内容进行相应的调节，挑选工程分包协作的形式进行原材料管理。开发商能够购买工程施工用品，但选购用品的价钱及其具体内容都一定要通过公司实地考察之后进行付款，而且为了避免谎报乱报状况的情况发生，管理人员还需要制定有关的管理体系，确立选购新项目汇报要出具有关单据。同时，还需要加强对施工队伍的管理，对项目实时现场的监管和优化，保质保量和高效率可以得到确保。

3.4提高管理人员的风险意识

房地产项目开发充满不确定性，也存在未知风险，因此房地产企业需要提高管理人员的风险意识。在开发初期，管理人员应根据市场的变化估计可能的风险，并制定预防计划。在房地产项目开发过程中，管理人员应保持风险意识，运用专业知识，降低风险发生的概率。

4结论

综上所述，房地产项目作为支柱型企业，是社会经济发展的主要促进能量，但另一方面，房地产公司正面临着严峻的考验，主要表现为国家和广大群众规定提升，及其房地产开发市场集中度水平升高，房地产企业需要在目前环境下完成发展趋势，务必确立开发新项目的核心，并紧扣这种关键，根据质量控制、项目进度管理和成本控制等举措的应用，提高房地产开发项目的监管实效性。此外，房地产企业还需要做好市场调查，及早发现项目管理存在的问题，并在这个基础上探索项目管理一个全新的途径。

参考文献

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