住宅项目建筑设备安装全周期管控重点应用研究

姜辉

摘 要：建筑设备安装工程所涉及的门类越来越多，主要包括电气工程、给排水工程及暖通工程；以及市政配套涉及的自来水工程、供电工程、燃气工程及有线电视网络工程。在住宅项目发挥的作用重大，保证住宅功能的实现。同时近年来，智能化工程发挥作用越来越突出，可以有效实现技防，节省大量人力成本，保证居民生活安全及生活质量。本文针对住宅项目立项到竣备交付的全过程，通过以往住宅项目实施过程中出现的问题，介绍建筑设备安装工程的管控重点。

关键词：住宅项目、全周期、建设设备、管控重点

引言

建筑设备安装是住宅项目的血液，分部在住宅项目各个部分，保证各项功能的实现，同时住宅项目涉及的建筑设备安装专业比较多，在不同的阶段有不同的管控重点，对工程质量及施工成本有重大的影响。设备功能用房如没有有效管控，可能会使面积增加，导成成本浪费，如果面积过小，可能会造成无效成本的发生，严重的情况还会影响项目验收，进而影响整体施工进度，在某种程度上影响后续功能使用。

1方案阶段建筑设备安装工程管控重点

1.1 配套用房的位置及面积

配套用房主要指配电房、水泵房、有线电视机房以及电信机房，个别项目条件所限还有柴油发电机房。不同地区对配套用房所处的位置要求不同，前期方案阶段需要前置沟通，配套用房设置在地下或者地下，由于在地上计容不可售，对可售比有较大的影响。

案例分析：以建筑面积10万平方米的住宅项目为例，水泵房的面积约100平发米，电信机房面积约45平方米，有线电视机房面积约15平米，如果可以设置在地下室，160平方米的配套用房均不计算容积率，可以转换为住宅可售面积，增加整个项目的利润；部分地区水泵房设置在地面上，水泵房的面积跟供水方式有关系，生活水箱与变频水泵组合所需面积较大，可前置沟通采用无负压供水设备，可以极大减少水泵房的面积。近年来时常发生汛期雨水量过大的现象，为了保障小区供电安全稳定，配电房都设置在地上，最大限度地减少配电房面积可以增加住宅可售面积，以四台变压器为例，要求面积200平米，可以优化至150平米；即一个四台变压器的配电房可以节省面积50平米，同样也可以实现增加住宅可售面积。具体配套用房面积管控详见表1。

表1 住宅项目配套用房管控重点

项目名称	管控措施	备注
水泵房	位置与面积	尽量设置在地下室，如在地上优先考虑无负压设备
配电房	面积	变压器的容量尽可能大，减少变压器数量
有线电视机房	位置	尽量设置在地下
电信机房	位置	尽量设置在地下

1.2 核心筒管井的规格尺寸管控

1.2.1 强电井的规格尺寸管控

住宅项目给排水及强弱电竖向主干线设置在管井，管井的面积尺寸对核心筒的面积影响较大，同时也影响住宅面积的公摊，对住宅实际使用面积有一定的影响。强电井面积尺寸一般与配电系统主干线的形式有关，首先确定是采用预分支电缆还是母线供电。主要材质形式需前置沟通供电局，减少母线的根数以减少强电井的面积。关注电表箱的设置要求，设置在强电井还是电梯前室，如设置在电梯前室需要考虑包封。

1.2.2 给水管井规格尺寸管控

给水管井规格尺寸与自来水立管数量有关，立管数量与给水分区有关，考虑的水压稳定性8-9层为一个分区，对于楼层特别高的项目，如33层，宜与税务公司沟通，下面三层为市政直供水，其余10层为一个分区，这样可以节省立管的数量，进而可以缩小管井的尺寸。

1.2.3 弱电井规格尺寸管控

弱电井主要安装有线电视、网络及智能化系统桥架，管井的规格只要是考虑弱电箱及桥架的尺寸，同时考虑检修，弱电箱尽量减少宽度尺寸，这样即能保证箱体的安装，又可最大限度地优化弱电井尺寸。

1.3 市政综合管网接驳位置

市政综合管网的接驳位置是建筑设备安装工程的重点，方案阶段需关注红线外综合管线的接驳位置，对后期管网设计影响加大，同时红线外综合管网的完善程度对住宅项目后期成本影响较大。宜在靠近市政供电接驳位置附近设置小区开关站，减少红线外高压电缆的施工距离。在靠近市政有线电视管井及网络管井附件设置有线电视机房与电信机房，外线外进线最短的距离进入到机房，保证外线的安全，进而提高后期住宅项目网络及有线电视的稳定。燃气调压站作为销售阶段的不利因素，购房者对燃气调压站的位置敏感，需与燃气公司沟通隐蔽设置在隐蔽位置，减少影响住宅户数。化粪池设置的位置为敏感因素，在设计过程中需要靠近市政污水井，还需尽可能远离住户，还需要考虑后期清掏的便利，靠近住宅项目园区的道路。

2 设计阶段建筑设备安装工程管控重点

2.1 给排水系统管控重点

2.1.1 单元入口管线管控

给排水设计需特别关注归家动线处水管位置，避免由于管线的不合理设置影响美观，小区门廊顶面雨水管线宜设置侧排地漏，立管从门廊外墙敷设，避免穿越门廊，破坏门廊的空间，影响单元入口的观感。

2.1.2 底商管线管控

住宅项目设置底商需要考虑商业的业态，如考虑餐饮需考虑隔油池的位置。商业屋顶采用溢流口，影响整体外立面的效果，溢流口不宜设置在正立面，设置在侧面或者背面。商业立面外侧的雨水管需要结合建筑构造设置，立管避免外露，影响美观及使用。

2.1.3 地下室归家动线管控

住宅地下室归家动线单元入口处避免设置消火栓箱，保证地下室归家动线整体观感，顶面水管等优先从地下室大堂侧面安装，如果受条件限制无法从侧面安装，尽量设置在地下室单元门两侧，尽量调整地下室单元门前面空间吊顶高度。

2.2 电气系统管控重点

2.2.1 供电系统管控

住宅项目住宅进线多为地面排管敷设进主楼，电力排管多为供电设计院设计，该项设计进度较为滞后，前期施工无法预留，需要考虑进线的路径，规划好后期供电进线的位置，前置预留套管，避免后期开洞导致施工困难及渗漏隐患。如采用母线供电方式，母线始端箱规格尺寸较大，首层强电井可适当增大保证操作维修方便，各楼层预留好母线安装洞口，预留洞宜正对着电井门，避免母线在电井内部转向，同时可借用电井外面的空间，方便母线安装施工。

2.2.2 电梯前室点位管控

电梯前室消防点位手动报警装置、声光报警器及消防广播等点位，远离住宅入户门，防止误操作，也可保证美观。如果电表箱设置在电梯前室需考虑封包，电表箱多为供电公司提供安装比较滞后，需前置沟通电表箱的尺寸，预留安装空间，空间不足的区域可以沟通采用非标电表箱，减小电表箱的尺寸，信号采集线等结合电表箱的位置进行预埋，避免后期重新开凿带来施工困难。

2.3 暖通系统管控重点

2.3.1 地下室防排烟系统管控

住宅项目暖通系统主要地下室防排烟系统，风管主要设置在车位上保证车行道净高，项目在施工过程中经常遇到风机房门洞尺寸与风机设备尺寸不匹配，在实际安装过程中出现墙体凿除，导致增加成本，风机房门洞尺寸需满足风机设备的安装，或者墙体后砌筑避免返工。

2.3.2 地上

住宅项目地上部分主要包含加压送风系统，需要考虑加压送风风口的位置，及尺寸如果与管井门在同一侧墙上，需保证加压送风百叶与管井防火门在同一高度上，房间内一般不设置空调设备（赠送中央空调的项目除外），需要考虑空调外机的安装空间，空间尺寸为净尺寸口出装饰层及排水立管的位置，避免后期交付后安装困难。

2.4 智能化系统管控重点

智能化系统管控重点主要是住宅项目主次入口的道闸及人行摆闸，要重新考虑车行及非机动车出行的通道的空间尺寸，避免出现空间不足影响后期智能化设备的安装。住宅单元口需要考虑可视对讲机的安装位置，结合单元门的形式及门廊的空间，同时防止与信报箱冲突，兼顾操作的方便性及整体观感。

2.5 室外综合管网管控重点

室外综合管网涉及的专业较多需综合排布，由于管道覆土安装完成后影响较小，管道重点管控安装的方便性，以及保证合理的间距。室外设备及各种管井要满足后期检修的方便同事还需尽可能地隐蔽，保证美观。电力井及水井等宜设置的铺装道路，采用铺装井盖以保证美观程度。各种管井如设置在绿化内需远离道路1米以上，确保灌木的有效遮挡。强弱电箱尽可能远离道路，设置在隐蔽的位置。

3 施工阶段建筑设备安装工程管控重点

施工阶段建筑设备安装工程管控重点主要分三个阶段，一是施工准备阶段需要组织图纸会审施工交底，确保施工管理人员及作业人员充分了解设计意图，加强材料的管理，确保施工材料满足设计相关参数要求，物资材料满足施工进度及现场存储要求；二是施工安装阶段，为施工管控的关键阶段，特别关注预埋的管控，预埋的准确性是后期施工质量的先决条件。三是验收阶段，尤其是加强隐蔽验收，多组专业内自检，以及专业之间的交互检查，最终达到监理组织验收标准，满足设计要求。建设设备安装工程涉及调试，使用功能容易满足，住宅项目建筑设备安装多出现影响观感，局部出现影响土建验收现象，本文着重介绍具体施工过程中管控重点。

3.1 给排水系统安装管控重点

给排水管道施工安装预埋决定后期安装的质量及观感，进户的给水管线靠边安装，这样在后续精装修过程中仅需施工回字形吊顶，既节省成本，又保证入户门前空间较大的高度，提升后期业主使用感受。

楼梯间设置集水井或者消火栓箱设置在楼梯间的项目，需要考虑给排水立管与疏散半径的关系，避免给排水立管或者消火栓影响间距，最终影响验收。立管需贴墙安装，保证立管尽可能贴墙安装，消火栓可以在粉刷前安装箱体，必要时可适当嵌墙安装。

3.2 电气系统安装管控重点

配电房设置在地上，地下室供电部分穿越地下室顶板，实际施工过程中经常出现没有及时封堵导致渗漏，施工过程中穿线完成部分，及时进行封闭，并做好标识工作，便于后期出现问题进行查找。

电表箱至户内配电箱预埋的线管存在从其中一户穿越到另一户现象，毛坯交付项目后期装修过程中容易出现纠纷，在实际预埋过程中住户管线应从公区敷设，按照到户内强电箱。

设置二层商铺的住宅项目，桥架从二层商铺连廊进到商铺影响美观，从一层预埋线管到二层，或者从屋面预埋套管，预留套管进行有效封堵，减少渗漏隐患。可以消除桥架的影响

3.3 暖通系统安装管控重点

住宅项目地上部分加压送风系统根据新规要求需要在风井内部设置金属管道，由于风管施工单位进场较晚，土建井道砌筑为上一道工序，施工过程中需要每层或者隔层设置施工洞，便于金属风管安装，待风管施工完成再进行封堵。地下室风管重点关注穿墙预留洞，施工前复查预留洞的尺寸、位置及数量，防排烟管道孔洞不易过大，防排烟管道预留洞尺寸保证风管通过即可，过大会造成风管安装后封堵困难。

4结论与建议

综上所述，住宅项目建筑设备安装工程贯穿施工的全过程，1）方案阶段对当地相关标准的了解，以及住宅项目周边市政道路接驳口位置落实，可以保证建筑涉笔安装工程的可行性，同时可最大限度的优化配套用房面积，转化为住宅项目可售面积，提供整个住宅项目的利润。2）设计阶段建筑设备安装工程的管控，可以保证建筑设备及管线的布局合理，最大限度地提高施工质量，避免无效成本的发生，增加归家动线、电梯前室及建筑立面等敏感区域的观感。3）施工阶段建筑设备安装工程的管控，可以保证设计意图的落地，达到验收要求，满足使用功能。

参考文献：

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[3]GB50243-2002,通风与空调工程施工质量验收规范[S].

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[5GB51348-2019,民用建筑电气设计标准[S].

[6]GB50736-2012,民用建筑供暖通风与空气调节设计规范[S].

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