浅析养老地产企业财务管理的若干问题与对策

逯垚

摘要：伴随改革开放以来经济持续高速发展，老龄化人口也在不断增加，我国即将全面步入老龄化社会，面对各项调控政策的出台和各类地产企业对黄金地块的争夺，企业面临的竞争日趋激烈，将养老产业和传统地产相结合走出一条创新的开发道路才能更好的立足于当前激烈的地产行业竞争市场之中。因此，本文就针对目前养老地产企业财务管理中出现的问题展开一定层次的研究探讨，并提出对应的解决措施。

关键词：养老地产企业；财务管理；资金

传统房地产开发企业已经进入黑铁时代，为避免因周转降低导致企业出现资金流断裂等问题，就一定要进行创新开发策略。随着我国社会全面步入老龄化社会，将养老和地产相结合的创新开发模式应运而生。现阶段养老地产产业仍然存在发育滞后的问题，财务管理对不断发展的养老地产企业的经营来说，就显得尤为重要。

1、现今养老地产企业的财务管理问题分析

1.1财务管理工作缺乏综合性全流程信息化系统的支撑

目前优秀房地产企业财务管理大多采用财务共享中心信息化模式进行核算，财务信息化核算系统一般都是传统的财务管理软件，比如金蝶、用友、浪潮等。养老地产企业作为目前新兴的地产开发项目，往往会同时配套酒店、超市、医院、养老服务等多种服务业态以促进地产销售。以某项目为例，酒店财务核算系统可能使用西软等软件，医院财务核算可能使用HIS系统，地产财务核算可能使用明源系统。上述各类财务核算系统彼此之间没有接口，且各系统核算方式差异较大无法实现兼容，因此要想实现各业态的财务集中管理在财务管理信息化实操方面势必要依靠更多的财务人力资源去实现各种系统与财务核算系统的对接，造成大量时间资源和人力资源的浪费。

1.2财务管理中资金集中管理缺乏有效措施

　　针对现阶段养老地产开发企业而言，一方面需要按照地产企业政府要求需要对开发取得的预售监管资金进行开户，另一方面在开展医疗和养老服务业务的同时还需要开立医保专用账户，造成银行账户过多，管理难度提升。同时，养老服务取得资金需要受到民政部门资金监管，地产开发取得预售资金按房产局监管要求要打入相应的监管账户，导致企业经营资金较为分散，无法自主实现资金集中管理，造成资金沉淀和闲置现象严重，进一步增加企业经营发展的负担。

1.3财务管理中税务管理难度较大

养老地产企业不同于传统地产企业开发，养老地产的本质是服务，以服务带动地产开发，随着企业不断发展，企业经营范围会从前期以服务业为主转为房地产业，最终再回归服务业。而在进行税收筹划管理时，享受的税收优惠政策到底是按服务业还是按照房地产业，没有明确的划分，极易产生误解造成企业利益损失同时会带来税收风险。

以增值税为例，养老地产企业在实际开发运营时，养老地产企业往往前期会投入大量的硬件配套以打造优质的服务，这种模式会导致企业在开发初期产生大量的增值税进项税额，一方面，针对取得的增值税进项税额是否转出要结合取得发票的实际用途逐一进行职业判断，稍有疏忽就会造成金税系统提示风险；另一方面，养老地产企业前期提供服务产生的销售收入所匹配的增值税销项税额无法与前期投入产生的造成大额增值税进项税额进行抵扣。随着养老地产企业不断发展，地产开发产生的销售收入又会产生大量预缴增值税。根据现阶段增值税税收政策，取得的地产销售销项税应先抵减存量留抵进项税后再抵减预缴增值税。假设企业达到增值税清算条件的地块取得的地产销项税无法将前期产生的进项税和预缴增值税全额抵减，另未达到清算条件的地块仍需预缴增值税，就会导致企业资金被大量长期占用，资金不能得以最大化运用，造成经营风险大大提升。

1.4人员流动导致财务管理成本加大

养老地产企业目前属于新兴业态企业，同类企业有经验的财务管理人员相对较少。随着行业内企业的不断加入，前期进入养老地产企业的财务管理人员具有丰富的从业经验和专业素养，受到行业内卷的影响，势必会成为后进入行业企业猎头的追逐对象，导致企业辛苦培养的优秀财务人员存在流动风险，增加财务管理的人力成本和时间成本。

2、提高养老地产企业财务管理的对策措施

2.1以财务管理为导向开发综合业态的养老地产财务核算系统

以财务管理需求为导向，在现有的财务信息化管理基础上，结合养老地产企业各类综合业态，针对信息系统开发与大型软件开发企业签订战略合作协议，共同研发适用于养老地产企业财务管理的综合型软件系统。该软件系统需要融合超市、集采、资产管理等业务模块，还需要能够兼容酒店、医院以及养老服务等现有系统的数据读取，充分实现财务信息化管理。软件系统的使用可以提高日常处理财务业务的效率，降低财务管理的人力资源，减轻工作量。同时，市场暂无同类软件系统，新开发的财务管理软件系统能够形成企业无形资产，扩大企业经营范围，增加企业收入来源。

2.2超前谋划，增强资金流动性

对企业而言，资金集中管理和调配始终是企业生存和发展最为关键的财务管理要素。因此，面对无法逃避的资金监管的大环境下，为解决资金分散导致的问题，养老地产企业需要基于全面预算管理，一方面对于资金如何开立资金监管账户超前谋划，与地方政府监管机构积极沟通，充分做好政策研判，厘清资金监管账户开立的条件结合企业实际开发进度进行谋划，尽量减少账户开立或合并开发楼栋进行开立。在监管政策允许范围内，利用施工进度等解付条件的达成增加解付资金的频次，从而达到资金流动的目标；另一方面，加强与资金监管各大银行的沟通，签订协定存款利率协议，确保资金沉淀和闲置时能够产生略高于活期利率的收益，降低企业财务费用。还可以运用集团账户协议将监管资金进行集团账户集中化管理，进而确保企业资金能够充分集中，发挥资金周转效用。

2.3 强化税务筹划，防范税务风险

因为养老地产企业是较为特殊的，很多税收及优惠政策对行业划分不甚明确，这就需要企业财务管理人员在经营过程中进行税务筹划：一是及时学习和掌握最新的税收法规，与分管税务局建立长期有效的沟通，对于政策的解读多询问，分管税务局不能解读的，争取向上级税务局进行反馈，确保政策理解到位，财务管理措施行之有效；二是结合自身经营范围的开展进度情况，合理利用现阶段增值税留抵退税政策，做到应退尽退，减少留抵进项税额，缓解企业资金压力，降低资金占用成本；三是构建完善的内部监察措施，针对发票真伪，进项税额应转未转等常规错误进行干预，不定期进行监察，继而确保企业不因财务基础工作错误引发生税务风险。

2.4创新人才培养模式

如何留住养老地产企业财务管理精英人才，主要能够通过下列两方面完成：一是以自主培养为原则，在财务管理岗位上减少聘用制劳务派遣及外聘人员，优先引入应届毕业生进行重点培养，建立导师带徒制度，让精英人才培养精英;二是在企业的财务管理人员内部开展业务竞赛，打通财务管理人员职务晋升通道，建立阶梯型激励措施，强化财务管理人才创造价值意识。

结束语

　　总的来说，养老地产企业作为目前国家大力提倡养老产业所形成的新兴业态，财务管理的好坏直接关系到企业能否健康发展的命脉。因此，养老地产企业需要基于企业战略发展的总体定位，仔细研判各阶段所面对的市场形势和自身优势劣势，研究企业发展在各阶段所面临的财务管理问题并结合实际制定行之有效的处理措施。以上是作者结合自身工作中遇到的一些问题展开研究并提出一些解决措施，期望对养老地产企业提高财务管理工作提供帮助和参考。

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