统一大市场背景下的城乡统一建设用地市场体系构建研究

夏正亚

摘要：建立城乡统一的建设用地市场，已被确定为中国土地制度改革的方向。我国城乡用地的二元结构导致目前城镇和农村之间的土地资源利用情况不平衡，许多城市新建项目都依赖于征收土地来获得新的建设用地。然而，这种制度安排也带来了一些挑战，因此有必要对其进行改革。为了促进城乡统一的建设用地市场的发展，我们需要深入了解集体建设用地市场的现状，分析存在的问题，并制定科学合理的城乡土地利用规划，明确可供入市的土地范围，培育建设用地市场的供给主体，以及提出改革建议和实施途径，以期达到城乡统一的建设用地市场。

关键词：统一大市场背景、统一建设用地市场体系、构建

前言：随着时代的发展，城镇化已成为当今社会的重要组成部分，新型城镇化和城乡融合的政策也在持续推动，这也导致了建设用地的日益紧缺，但目前的城乡分割的建设用地市场已经无法满足当前的发展需求。为了满足建设用地的需求，我们应该积极推进市场化改革，以便更好地整合城乡的土地资源，形成一个规范、公正、高效的城乡统一的建设用地市场，从而促进土地的自由流转，提升农村土地的利用率；保障农民的基本权益，提升农村集体土地的财富，提升农民经济收入，缩减城乡差距；城市建设得到了农村土地的支持，实现城乡共赢。

统一大市场背景下构建城乡统一建设用地市场体系的意义

通过建立城乡统一的土地市场，可以更好地推动生产要素的有序流转和高效配置，从而实现经济发展的均衡发展。在我国农村，由于大量低效的闲置宅基地未被充分利用，这就吸引了大量的资本和劳动力流入乡村，从而推动了当地的生产性消费，促进了乡村的经济发展。此外，通过建立城镇和农村的土地使用权交易市场，可以更好地发挥城镇和农村的相对优势。城市的特点是资源配置更加有序、集约，经济效益更加显著，而农村的特点则更加突出，其自然环境和人文条件更加完善。为了实现这一目标，我们必须利用市场机制，调整资源配置，推动产业结构的优化，实现城乡之间的有序发展，实现良性的经济循环，避免低水平的重复建设和恶性竞争。最后，构建城乡统一建设用地市场体系有利于推动农民财产性收入的增长。不可否认中国城市和农村居民的人均可支配收入和消费支出之间依然存在巨大的差异。因此，通过经营性建设用地入市与土地增值收益的合理分配，可大大增加集体经济组织财力和农民财产性收入。此外，通过建立宅基地有偿使用与流转机制、盘活闲置宅基地与农房可促进农民增收。

二、城乡统一建设用地市场构建的障碍

1、城乡统一建设用地市场构建的法律法规及体制障碍

从《宪法》、《土地管理法》中都可以看到，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。仅当集体经济组织的、公益性活动、基础设施及农村居民的住房被允许利用时，其他类型的集体土地才能被允许出售、转让或出租，从而进行非农业建设。因此，任何单位和个人进行建设只有经过国家土地征用方式把其转化为国有土地之后，才可以采用划拨、出让等方式来获得土地使用权。由于农村集体建设用地与城市建设用地的产权地位存在明显的不平等，以及集体建设用地权能的不完善，这就导致“同地不同权”的出现。

2、缺乏明确集体建设所有权主体

当前，由于受到多种因素的影响，我国集体建设所有权的主体界定存在着严重的模糊性，缺乏统一的规范和明确的界定。《宪法》只是对农村土地的归属作出了概括性的规定，但并未详细说明具体的集体组织拥有这些土地的权利。《土地管理法》把集体概念定义为乡镇、村级和村内的农民，但是由于其抽象性，在实践中，这一概念的执行仍然面临着许多挑战。

3、城市与农村存在二元结构分割

长期以来，我国城乡二元结构制度人为地将城市和农村分隔开来，从根本上阻碍了城乡统一建设用地市场的建立和发展。这主要体现在以下两个方面：首先，二元结构分割会致使两者发展无法获得均衡，通过城市经济发展明显优于农村发展便可看出，并且农村基础服务设施也远远落后于城市，城乡发展水平无法与城市接轨;其次，会造成部分城乡建设用地私下交易。

三、我国城乡统一建设用地市场的框架设计及体系构建

1、修改土地管理的法律法规

随着社会主义市场经济体制的持续推进，当前的农村集体建设用地的法律规定已经无法满足市场经济的需求，为了解决这一问题，我们需要加强对这些规定的制定，并且采取措施来消除它们在市场中的阻碍。2019年，《土地管理法》经过第四次修订，允许集体经营性建设用地参与到市场竞争中，打破了多年来集体建设用地和国有建设用地之间的分割，实现了城乡建设用地的共享和协调。城乡统一建设用地市场的建设，是一个广泛、复杂的领域，应根据试点经验逐步进行调整和修改，确立集体土地所有权权属，修改建设用地使用权的规定。通过法律的约束，我们可以确保集体建设用地的合法使用，从而有效地利用农村建设用地的资源，促进乡村经济的健康增长。

2、编制城乡统一的国土空间规划

国土空间规划是促进土地市场健康发展的关键因素，也是确保有效利用土地资源的基础。首先，政府决策者需要进行深入的调研和研究，以便更好地了解城市和农村的土地使用状况。为了确保区域的可持续发展，需要根据经济和社会的发展规划，以及生态和环境的保护要求，综合考虑各种因素，制定出符合城市和农村的国土空间规划；在规划的编制过程中，应当全面考虑到民众的需求，并且积极采纳城乡居民的合理诉求，以便让他们有机会参与到规划的制定中来，从而真正起到促进社会进步的作用。

3、完善集体土地产权制度

首先，明确集体土地产权主体，进一步明晰产权主体的责、权、利。根据当地的实际情况和风俗习惯，明确农村集体成员的资格，并对其产权进行分类、登记和颁发证书。其次，建立一个集评估、咨询、交易、信息和监管为一体的综合交易平台。努力消除农村产权交易市场的不均衡性、完善相关制度、建立公平、透明的交易环境，以促进其健康、有序的发展。通过创新的产权制度，我们可以更好地支持集体经济组织和农户，并且要求他们在符合环境保护、土地利用政策和法律规定的范围内使用建设用地，以促进农业的专业化和规模化发展，提高农民的财产性收入，并将集体建设用地作为乡村振兴的重要支撑，为农民带来更多的收益。

4、完善征地制度和社会保障制度

改革和完善土地征收体系，有助于推动城乡统筹的土地市场建设，实现城乡融合的可持续发展。为了确保国家的发展和繁荣，必须对土地征收实行严格的管理，明确“公共利益用地”“非公益类用地”规定的征收范围，禁止任何形式的非法行为，以及对土地的过度开发。其次，重视、规范土地征收程序。确保公开透明、严格遵守流程规范，确保各方参与，坚决维护耕地用途不变、农民合法权益不受侵害，促进依法、和谐、有效的征地工作。再次，确定合理公平的多元化的征地补偿机制。根据各种因素，如用途、人均收入等，我们应该在公平的基础上，综合考虑各种因素，来决定补偿的数量和方式，以确保农民的长期收益。为了保障被征地农民的权益，政府应当加强社会保障制度的完善，积极开展就业培训管理工作，鼓励农民进城就业，并妥善解决他们的医疗、养老、住房等问题，以确保他们能够长期生存下去。为了促进土地增值，我们必须建立一个科学合理的分配制度。这种制度既考虑国家利益，也考虑集体利益，并且能够有效地平衡政府和个人的利益。这样，我们就能够让农民获得更多的土地收入。

5、将集体建设用地所有权主体明确

土地产权保障是市场经济下土地管理制度的重要内容，明晰的土地产权关系是保障市场交易安全，发挥市场机制优化配置土地资源的重要条件。因此，强化土地产权登记，是规范农村集体建设用地流转、构建城乡统一建设用地市场的基础。为了推动农村宅基地等集体建设用地流转制度的改革，必须加强农村地籍调查，尽快完成集体土地所有权和使用权的登记发证，确定其权属，明确权利主体，以确保市场交易的安全性。

结语：为了实现城乡统一的建设用地市场，我们必须确保它具备平等、统一、开放、竞争和有序的基本特征，这可以通过建立集体建设用地市场、深入推进制度改革、加强对市场的科学、宏观管理等措施来实现。只有通过建立完善的城乡建设用地市场，才能充分发挥市场在土地资源配置中的重要作用，从而实现城乡统一的土地利用。

参考文献：

[1]阐双双,马绵远等.农耕土地定价的收益还原法的思考[J].绿色科技,2011（11） :139-140+143.

[2]曹笑辉,汪渊智.城乡统一建设用地市场制度构建[J].求索,2014(01):114-118.