代建工程中业主单位的风险与防范

林敏旋

摘要：代建工程在现阶段工程项目建设中已经成为较为普遍的形式，但由于代建制度的不完善、代建协议权责不清等问题，代建项目在实际推进过程中出现的管理问题，都直接或间接给业主单位带来不可预估的风险。为了规避和降低代建项目的风险,业主单位需明确管理目标，深入管理,与代建单位共同解决代建工程建设过程中存在的问题。为此，本文通过对代建项目中业主单位面临的风险问题进行了分析，通过明确代建管理范围及义务、提高管理水平、加大监督等措施进行有效预防，提升代建工程工作者的整体职业素养与专业水准，合理运用代建工程风险管理方式，从而促进项目顺利投产。

关键词：代建工程；业主单位；风险；防范

引言：

代建工程中业主单位风险的有效防范是保证项目顺利投产,保证投资活动有序推进的重要举措，因此，本文通过对代建工程中业主单位的风险与有效防范分析进行了重点分析，明确了代建工程中业主单位的风险，最后阐述了风险防范策略，以此增强建筑工程内代建管理的可操作性与规范性，为工程建设的有序进行提供保障。

一、代建工程定义

项目代建是业主单位通过公开招标或委托等方式，选定专业程度、综合实力较高的公司，把管理工程项目施工的工作交由其全权负责的机制。业主单位与代建单位之间签订项目代建协议或建管协议进行责任划分，协议中明确约定双方权利责任。一般业主单位负责完成项目可研、落实用地及资金的拨付；代建单位在协议的管理范围内，代业主单位行使项目建设管理单位的责任，做好项目建设的全过程管理。

代建制在政府投资项目上运用较为广泛，目前很多社会投资项目也开始效仿，有的在集团范围内对工程建设项目实行内部代建制管理模式，把工程管理和技术人员整合到专业化公司，由专业化公司统筹管理企业内部的工程建设项目，有的则类似政府投资项目选择外部单位作为代建单位。

二、代建工程管理的优点

（1）保证项目决策的科学性、有效性。代建制的实行，前期工作要求使用单位直接委托给代建单位，再对专业咨询机构进行选择和开展，决策并不是自己制定，同时可行性研究等需要满足国家规定的标准，最重要的是需要使后续工作的相关要求得到满足。前期决策阶段将建设内容、标准以及规模、投资等相关事宜确定下来以后，禁止随意进行调整，真正体现出前期工作的科学性、重要作用。政府在代建制下应以合同中约定的内容为依据，结合项目进度对工程款进行拨付，正因为如此，关于筹措资金、使用资金的计划，政府必须高度重视，以重要性为依据给项目排序，量力而行的同时要保证循序渐进。通过以上措施，可对过多实施项目原因导致的负债建设、拖欠工程款等问题得到妥善处理。

（2）提升项目管理效率和质量。以往的自建制，使用单位管理政府投资项目时以行政式管理为主，通常单位负责人就是项目负责人，同时临时从单位中抽调人员组建基建班子。虽然业主在众多角色中比较重要，但管理团队没有专业人员。如此一来，使用单位就不能高水平地管理项目，致使优化工作效率受到严重影响，物力、人力分流又会直接影响使用单位更好地开展日常工作。代建制以招标的方式对代建单位进行选择，最终选出来的都是专门从事项目投资管理建设的机构。其不仅专业人员数量多，而且建设管理项目上的知识储备、经验丰富，对每个建设流程都可以熟练掌握。委托专业机构对业主职能进行代行，可更好地管理项目，并在项目建设过程中将主导作用发挥出来，当全程项目计划制定好以后再对风险预案进行设计，所有参建单位关系都进行协调完善后再对工作进行合理性安排，从而促使项目管理的工作质量、水平、效率得到显著性提升，避免使用单位在项目管理上出现盲从、烦琐的业务问题，同时保证其在本职工作上更加精力充沛。

（3）真正落实项目控制。当前政府投资项目管理体制在控制体制上比较缺乏: 前期工作无法深入、随意变更决策等极易导致投资严重超标;部分施工单位或者设备材料供应商借助各种关系加入到承接项目的施工单位竞争中，极大地增加严格进行控制的难度; 赶超式或跃进式的影响下，存在抢工期的行为，将进度控制目标设定成能否提前竣工项目，对其合理科学与否的关注度较低。代建制要求政府投资项目必须有合同上的严格管理，具备法制建设机制，对项目功能进行满足的同时于委托合同中敲定项目进度、投资、质量等方面的要求，禁止随意更改。代建单位必须将控制项目的相关工作全心全意地做好，使用单位将监督合同的执行作为侧重点，同时需要监督代建单位的日常工作，无故不得干涉项目实施进度。

三、代建项目管理常见问题

业主单位通常不以开发建设为主业，工程专业人员配置少，对项目管理把控深入度不够，尤其是政府投资项目和企业集团内部的项目，业主单位更多的把建管责任转移到代建单位，在完成可研后基本全盘移交给代建单位，过程不做管理。但代建双方即便属于同个集团，双方也属于不同的法人单位，代建单位对项目无经济利益的捆绑，仅为委托关系，导致代建单位在产品的雕琢的颗粒度上，以及对成本管理的细致度上始终无法从业主单位立场出发，为业主单位更好的做好投资控制和成本控制。若在代建协议中权责没有划分清晰，且在过程缺乏监督管理，当项目出现风险时业主单位往往较为被动，风险难以预估。

代建单位由于自身定位及体制等原因，代建单位在项目工程管理力度不足，精细度不够，建设周期长，投资效率低。常见的代建单位管理问题：1）组织架构问题：部门架构混乱，人员配置严重不足，如一人负责从前期设计技术到后期项目管理全过程，对于工程的进度、质量、安全与成本难以进行全过程、动态的监控；2）缺乏成本控制理念：不重视合约造价部门，成本造价专业线人员配比少；不重视设计质量，设计阶段缺乏工艺优化和降低成本的措施，施工阶段签证变更多，导致施工效率降低，进度拖延，费用增加； 3）制度缺乏科学性：为了规避责任不做决策，把责任推诿给设计单位、监理单位甚至业主单位，特意不制定相关管理制度，导致在施工管理过程中无约束和指引，比如不制定材料设备品牌库，不制定看样定版决策流程等，导致管理混乱，增加管理成本。

四、业主单位风险

1、合同风险

代建协议是代建双方以完成代建项目为目标，明确双方权责的协议。如果合同条款中各方的权利和义务表述不清楚，不严谨，都易出现合同纠纷，从而影响项目的建设实施，给业主单位造成巨大的经济损失。若业主方的缺乏监督机制，就很难获取代建单位的相关准确信息，导致业主方与代建单位之间沟通信息不到位。建设项目一旦出现问题，各相关部门可能会相互推卸责任，影响工程项目的顺利进行，造成项目损失，给业主方带来巨大风险。当总投资出现失控时或者整体进度失控时，业主单位没有有效措施对代建单位和总承包单位进行约束，不支付款项或者叫停施工都可能让项目进入停摆状态甚至导致项目烂尾，加大业主单位风险。

2、投资风险

通常业主单位在协议中会明确项目管理目标，包括限定项目总投资金额，限定工期等。协议中明确要求代建单位做好投资控制，在后续管理中通过概算、预算、结算进行三级控制，但实际管理过程中代建单位经常不可避免会出现三超现象。或者前期阶段做好了概算、预算的层层限额控制，但在施工管理阶段由于签证变更的产生导致突破预算甚至突破概算。

经营性项目如不能按期竣工，对项目后续的招商运营带来连带影响。一方面工期延长加大了项目建设投资贷款资金还本付息压力，一方面项目不能按期交付，运营收入不能按计划获取，难以达到项目可研要求的投资回报率，甚至产生导致对租户的违约。

3、建管风险

在项目整个建设过程中，由于代建单位的自身管理问题以及出现违约行为等方面的原因，会对工程项目的建设实施产生直接的重大影响，从而直接或间接给业主方带来的损失。代建制不能规避建设单位责任，代建项目所有的报批报建手续均需业主单位审批盖章，代建单位代为办理，行政责任乃至刑事责任的风险依然在业主单位，并没有因委托代建而转移。业主和代建单位在委托管理协议中明确双方职责虽能减少以上的问题，但是现实中代建单位主要以代建费为主要收入，本身经济实力不强，当出现违约责任时候难以兑现。

五、防范措施

1、明确代建管理责任

代建协议或建管协议中对管理责任进行精细化的划分，明确管理范围和责任。

虽然目前市场上没有成熟完善的代建管理制度及推广的代建合同示范文本，业主单位可借鉴其他类似BOT等合同文件，在总结以往代建管理经验教训的基础上，征询相关部门意见及法律顾问意见编制相关文本，在实践的过程中不断修正和更新，逐步建立一套完善的管理体系，以便督促各方遵守法律和市场原则，规范各参与方的行为。

比如协议中明确代建单位的具体管理权限，尤其在涉及技术方案确认和造价的方面，明确要取得业主单位的确认；明确反馈和监督机制，要求代建单位按要求定期汇报和反馈；明确具体违约责任及奖惩机制，由代建单位违约造成的损失由其承担。

2、双方加强沟通，共同提升管理能力。

代建双方应共同提高管理能力，增加反馈和监督机制，加强沟通，减少信息差，保证项目有序推进。

业主单位应完善内部组织结构增加工程管理人员配比，提高自身的管理水平，增加项目管理深度，对技术方案和造价进行审核确认，协助并监督代建单位实现既定建设目标。业主单位既要发挥监督作用，保证对代建建设项目的知情权，又要避免对建设项目的过度干预，给予代建单位一定的自主决策权，提高代建单位的积极性。

代建单位要不断优化和提高管理队伍的综合素质和综合能力，加强人才培养和培训工作，加强管理队伍的建设，优化管理组织结构，定期考核，提高管理队伍的战斗力。

3、加大考评和考核

集团内部的代建单位，由集团建立对代建单位的内部交叉考核机制，增加业主单位对代建单位的考核，绑定企业经营指标，促使代建单位提高管理水平；委托外部代建单位的公司，业主单位应设置合理的代建费用标准，选定合适的代建单位，在选定单位时提高对代建单位的资金实力和专业管理能力的要求，具备违约赔付能力；业主单位内部应建立代建单位考核制度，如果代建单位出现不良行为，将其不良行为记入诚信档案，并及时报备上级单位，严重者进入黑名单限制合作。

4、探索新型代建模式，提高代建利润

代建除了政府代建之外，还有商业代建模式。商业代建相对于政府代建，所获得的利润相对较高，如果延展到前期规划设计和后期物业管理，全程获得收益并不比单独拿地开发低。这种轻资产的开发模式有利于分散风险，带来较为稳定及较高的回报。

（1）“股权式代建”模式

指代建企业在合作项目中占有较小比例的股份，虽然按照房地产开发的相关规则，小股介入不能直接获得项目实际操盘的权利，但根据委托方和代建方的相关委托协议，项目仍然由代建方操盘，使用公司品牌、产品体系和管理，共享企业的信用资源和采购资源，提升项目回报。实际操作过程中先按照销售收入收取一定比例的管理费，再按照股权比例进行收益分配；同时，根据和其他投资合作方事前签订的协议，按照项目最终的收益情况，设立浮动的分配方案，收取项目的超额利润分配。这种代建模式，在获得较为可观的利润基础上，还有利于代建企业的品牌文化输出，进一步形成品牌的社会效益和品牌溢价能力，同时有利于进一步积累项目建设经验，提高项目工程管理水平。

（2）代融代建模式

代融是指以目标项目为载体，利用代建企业自身的信用以及在银行的授信额度为目标项目的开发进行融资。在金融政策收紧的环境下，中小型房企不在银行的白名单范围内，没有授信额度，无法实现项目的融资。而对于一些国内排名靠前的房企，入围银行白名单，具有授信额度，但缺少投资标的取得融资款项。两者结合，优势互补，达到融资放款的条件。代建单位向符合投资标准的代建项目提供融资，或通过其合作金融机构、信托机构提供融资、代建单位提供增信措施，有效解决房企的融资难困境，从中赚取融资成本利差。

结束语

在当前工程建设领域中，业主单位需要有效应对代建工作风险，并提出风险问题防范措施，通过明确代建管理范围及义务、提高管理水平、加大监督等措施进行有效预防和降低风险，提升整体管理素养与专业水准，促进项目顺利投产。

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