未成年人房产抵押效力的探讨

董真博

摘要：在金融借款纠纷案件中，经常遇到未成年人监护人将未成年人的房产为借款人进行抵押担保的案例。司法实践中，法院对于未成年人房产设立抵押的效力认定莫衷一是，可能会因此影响银行对抵押房屋的优先受偿及处置问题。本文就主要分析论证以未成年人房产设立抵押是否有效，以及以未成年人房产设立抵押担保可能存在的法律问题，并为相关部门如何加强对未成年人财产权益的保护提出建议。

一、司法实践中未成年人房产抵押是否有效的不同判例

（一）未成年人房产抵押有效的判例

判例1.江苏银行股份有限公司南京城西支行与魏某等金融借款合同纠纷一案，南京市鼓楼区人民法院于2013年5月15日作出（2013）鼓商初字第224号民事判决书，该判决认为因银行在签订抵押合同时已征询未成年人的同意，且案涉未成年人的父母出具了不损害未成年子女利益的书面声明，故认定案涉抵押合同合法有效。

判例2.黎某等与阳江市江城区农村信用合作联社抵押借款合同纠纷一案，广东省高级人民法院于2010年11月15日作出（2010）粤高法审监民再字第61号民事判决书，该判决认为父母基于法定代理权可处分未成年子女的财产，故认定未成年人父母代签的案涉抵押合同合法有效。

（二）未成年人房产抵押无效的判例

判例1.中国建设银行股份有限公司上海奉贤支行诉唐某等金融借款合同纠纷一案，上海市第一中级人民法院于2014年4月17日作出(2014)沪一中民六(商)终字第28号民事判决书，该判决认为案涉未成年人的父母代为签订抵押合同的代理行为无效，故认定案涉抵押合同无效。

判例2. 厦门明瑞达投资咨询有限公司与福建某服装厂等借款合同纠纷一案，最高人民法院于2015年6月3日作出(2015)民申字第766号民事裁定书，该裁定认为案涉未成年人的父母代为签订抵押合同让未成年人承担抵押风险的代理行为无效，故认定案涉抵押合同无效。

通过以上判例可以看出，因为没有具体明确的法律规定，导致司法实践中法院对于未成年人房产设立抵押的效力认定莫衷一是。

二、未成年人房产抵押效力的认定

（一）未成年人房产抵押的不同情况

司法实践中，监护人以未成年人房产设立抵押主要存在以下几种不同情况：第一，监护人为未成年人购买房产，并以该房产设立贷款抵押；第二，抵押房产为监护人与未成年人共同所有，监护人为借款而用共同所有的房产设立抵押担保；第三，监护人用未成年人的房产为自己或他人的借款设立抵押担保，抵押合同上同时有未成年人（限制民事行为能力人）和监护人共同签字同意设立抵押。

（二）理论界的不同观点

司法实践中，认为以未成年人房产抵押有效的理由主要有以下几方面：第一，父母出具了“为未成年子女利益”或“不损害未成年子女利益”的承诺书；第二，房产部门既然办理了他项权证，就应当依照他项权证认定抵押有效，我们不应否定房产部门登记的效力；第三，父母的抵押行为是为未成年子女合法利益的行为；第四，父母基于法定代理权可处分未成年子女的财产。

认为以未成年人房产抵押无效的理由主要有以下几方面：第一，依据《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定，监护人除非是为了未成年人的利益，否则不得处理未成年人的财产。第二，对于《中华人民共和国合同法》第四十七条规定的理解，其适用范围应是在不损害未成年人利益的前提下。第三，法律规定了监护人为逃避自己的义务将财产转移赠与到未成年人名下，该财产在执行阶段仍可予以执行。若未成年人取得财产并非是在诉讼阶段，则不应认定监护人存在故意逃避应履行义务的行为，房产应属于未成年人的合法财产。

效力待定说是指父母未为未成年子女利益处分未成年子女房产时，处分行为的效力处于待定状态，效力待定说实际上是无权处分之善意取得制度的运用。

（三）对未成年人房产抵押效力的个人观点——抵押有效

1.认定未成年人房产抵押合同效力的法律依据

在司法实践中，涉及用未成年人的房产进行抵押担保借款的，一般都是未成年人的父母用未成年人名下的房产为自己或他人的借款向银行提供抵押担保，这种情况下签订的抵押担保合同是否属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的第五种合同无效的情形，即涉及未成年人不动产的抵押担保合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。

2.对《中华人民共和国民法总则》第三十五条的理解

从用未成年人房产设立抵押的后果来看，绝大部分情况下，该抵押确实是给未成年人设立了义务，并非是为维护未成年人的利益，但从该规定的性质上来分析，禁止性规定应属于管理性禁止性规定，却非效力性管理性规定。即该规定只是规定了监护人不得怎样做，却未规定如果监护人这样做，签订的合同属于无效合同。

《中华人民共和国民法总则》施行后，《中华人民共和国民法通则》仍然有效，结合《中华人民共和国民法通则》第十八条第三款规定，笔者认为虽然在绝大部分情况下监护人用未成年人房产设立抵押并非是为维护被监护人利益，而是给未成年人设立了义务，但此行为仅是违反了管理性强制性规定，却并未违反效力性强制性规定，故以未成年人房产设立抵押的抵押合同应属于有效合同。

（四）认定未成年人房产抵押有效存在的潜在危害

对于未成年人房产的来源，一般而言分为两类，一类是因继承、赠与或者其他无偿方式取得；另一类是因劳动、营业或其他有偿方式获得。因未成年人属于我国民法范畴的无民事行为能力或限制行为能力人，没有管理自身财产的能力，因此法律规定由未成年人的法定监护人（一般为父母）行使对这些财产的占有、使用、收益甚至处分权利。一旦抵押权人行使抵押权，将未成年人的房产变卖后优先受偿，未成年人的财产权益会受到侵害，认定未成年人房产抵押合同有效可能会导致未成年人财产权益受损害却得不到有效的救济。虽然未成年人的房产在大部分情况下都是因赠与或继承获得的，但不能因为房产是未成年人无偿取得的，监护人就有权随意处分该房产，因为从法理上讲，赠与或继承后，该房产的所有权就属于未成年人，监护人不应随意处分未成年人的房产。

三、对未成年人不动产权益保护的建议

（一）完善立法

笔者认为应尽快完善立法，避免因为没有明确的法律依据而造成司法实践中“的同案不同判”情况的出现。

（二）银行在签订抵押合同时应尽审慎义务

1.明确贷款用途，要求监护人对贷款用途进行承诺

目前，我国司法实践中对未成年人房产抵押是否有效仍存在争议，在此情况下，明确贷款用途对于认定抵押行为的效力至关重要，商业银行在办理未成年财产份额抵押贷款时，应着重审查力度。

2.对监护人自身的还款能力进行严格审查，建立建全银行内部规章制度和业务操作流程

建议银行能对此建立专门的内部规章制度和业务操作流程，针对监护人的条件、贷款用途设立一定的审查标准，在放贷时就力争把风险控制在最低。

（三）房产部门登记时应尽审慎义务

房产部门在办理涉及未成年人房产抵押时，注意严格审查抵押合同所担保的主合同的借款用途是否是为未成年人利益，而不能仅凭监护人出具为未成年人利益的书面保证就予以办理抵押登记。

（四）加强宣传力度

加强对未成年人财产保护意识的宣传力度，加强普法宣传教育，让更多的父母认识到赠与给未成年人的财产是属于未成年人所有，父母作为法定监护人不应随意处分未成年人的财产。

综上，我国应尽快出台明确的法律规定或司法解释，明确未成年人房产哪些情况下抵押无效，同时应加强银行、房产部门的审查义务，加强社会普法力度，从而更好的保护未成年人的财产权益不受侵害。

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