房屋各类规划用途建筑工程建筑面积与房产面积差异分析概述

肖 ,强

关键词  【建筑工程建筑面积】 【房产面积】 【面积差异】

名词解释：

建筑工程建筑面积：是依据《建筑工程建筑面积计算规范》对房屋建筑计算得到的面积数据。

房产面积：是依据《四川省房产测绘实施细则》对房屋建筑进行套内及分摊面积的计算得到的面积数据。

    在城市建设中，常见的商品房项目除了修建住房外，还可能会有一些相应的配套物业形态。

规划总平图中的面积指标会有很多的分项，一般结构是总面积分为地上和地下室面积，其中地上又分为计容和不计容面积。而计容有住宅、商业、物管等分项；不计容有架空层、外保温等分项。地下室常见机动车库、非机动车库、设备用房等指标。

    笔者曾经分析过建筑工程建筑面积(以下简称为“规划面积”)和房产面积的主要差异原因及常见的差异部位[1]。原文的差异分析内容是以栋为单位，用两版不同的规范，分别计算出规划面积和房产面积，通过研究两版规范对相同部位的不同算法的比较，从而分析出面积差异的原因。这种面积差异可以通过对比相同部位的不同面积算法，直接求出差异面积的值，是很直观的面积差异，我们可以理解为物理面积差异。 但如果要了解不同用途功能的规划和房产面积差异，就还需要做进一步的分析，因为房产面积是经过分摊得到的，有些共有部位属于多个功能区共用，交叉分摊之后就没有一个准确的过程数据用于差异分析。比如，1层为整层架空，2层以上为住宅，1层的住宅楼梯属于专用楼梯，作为住宅、架空共同分摊的面积。但是1层楼梯的规划面积是计入住宅的，那么就是把住宅属性的部位分摊了一部分到架空属性，相当于是被摊走的这部分面积规划是按住宅算的计容，但是产权却算作了架空，且不可售，由此导致的用途分项面积差异我们可以理解为房产面积分摊导致的差异，而这部分面积又无法在计算过程中具体量化，只有大概估值，再结合最终的结果来看是否符合逻辑即可。

    按用途分析面积差异的步骤是先分析物理面积差异，再将差异按用途分类，再通过找交叉分摊部位分析分摊导致的差异。下面我们结合一个实体模型来理解分项面积差异分析：

某建筑，首层为架空层、物管用房，2至21层为住宅。通过各自规范计算得到的规划和房产分项及汇总面积和面积差异分析如下表：

  

从表格中可以看出，规划面积和房产面积的差异项为凹阳台、地下室管井、屋顶管井、外保温、楼梯间隙这几项，其中凹阳台和屋顶管井规划面积属于住宅，地下室管井属于架空和物管各有部分、楼梯间隙属于物管用房；外保温本身不计算产权面积，因此都属于物理面积差异的范围，不影响分摊面积差异。本模型中，1层住宅专梯、屋顶楼梯及所有外半墙用于整栋分摊，其中仅1层外半墙面积规划面积属于物管及架空；因此属于住宅的梯及外半墙摊了部分给物管及架空，但同时架空及物管的外半墙又摊了部分给住宅，至于互相之间分摊了彼此的多少面积，无法量化；但数据逻辑是住宅面积基数较大，故大部分整栋分摊的面积都分摊到住宅，此时就只有反向推断数据。从规划和房产的用途面积差异中可以看到住宅项的差异为57.19㎡，而凹阳台和屋顶管井的物理面积差异之和为51.75㎡，对于住宅而言，还有5.44㎡的差异，此部分差异就属于分摊后引起的面积差(住宅中有5.44㎡分摊给了其他用途)。同理，物管用房的分项差异为6.14㎡，楼梯间隙及物管的管井合计面积差异为8.38㎡，物管用房因公摊导致的差异就为2.24㎡（多接受的分摊面积）；架空层的分项差异为6.97㎡，地下室管井的面积差异为10.17㎡，架空因公摊导致的差异就为3.20㎡（多接受的分摊面积）。架空层和物管用房多接受的分摊面积差异之和刚好等于住宅分摊出去的面积，即数据闭合，因此数据逻辑成立。

本模型交叉分摊部位只有1层整栋分摊的住宅专梯，只有一级分摊引起差异，差异分析就比较简单，如存在多部位、多级分摊的情况，那差异分析就比较复杂。比如多层裙房上有办公塔楼，且裙楼有商业、物管、社区用房等多种用途的形态,办公专梯在裙楼不开门时,就会出现专梯摊给裙楼及塔楼办公,而裙楼的楼梯又会摊给裙楼所有用途的情况。规划面积算作办公的裙楼专梯就分摊了一部分到裙楼商业等部位，规划面积计给商业的裙楼自用楼梯又会摊给商业、物管及社区用房，存在多级分摊，就无法只通过一级分析出结果，也不能把多级分摊的大概面积直接相加。所以只能反推数据。

此外，还有种包含地下室的特殊模型，当某项目只有一栋建筑，地上及地下室均有多层。此时为独栋地下室，地上地下合并为一栋分摊计算。此模型中地上和地下室共同使用的楼梯等部位，由地上和地下室共同参与分摊，此时根据地上和地下室面积占比不同，分摊结果不同。而且，因为只有一栋，地下室的设备用房多有分摊到地上的情况，所以此种模型最终分摊的结果多会出现规划总平图中设备用房指标在产权报告中因为全部被分摊，则基本上无法以具体产权单元体现的情况。

    在2021年以前，根据成都市竣工验收的相关要求，地下室人防面积验收数据暂采用房产面积报告中地下室涉及人防部位 (如人防、人防车位、人防设备用房、人防非机动车库等部位) 的面积之和。然而人防指标面积在设计之初，多以人防区域的水平投影面积来计算，基本思路是防护区面积加部分人防口部面积。但地下室的房产面积算法是车位、非机动车库及为多栋共用的设备用房作为独立的产权单元，楼梯、外半墙及为地下室服务的某些风机房作为地下室整栋分摊部位，机动车道作为车位的共有部位分摊到每个车位。根据此种分摊模型，如果人防区域内的车位和作为产权单元的设备用房套内面积比较小，则更多的分摊面积会被非人防区的产权单元分摊，最终结果就是导致人防区内产权单元的房产面积之和会小于设计面积，但实际上防护区的水平投影面积是与设计指标相吻合的。因此近期相关部门也针对人防验收的面积算法在做详细的讨论，期待后续会出台相关的技术细则，让面积计算方式更为合理。

参考文献：

[1]、肖强. 浅谈成都房屋建筑面积与产权面积的差异及原因[J].文摘版：工程技术(建筑)，2016（2）：202

[2]、《四川省房产测绘实施细则GB/T 17996.1-2000》 

[3]、《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013

[4]、《成都市城市规划管理技术规定》2017版