工程维保及质量问题解析

夏祥来 ,杨林 ,吴敏 ,张婷

摘要：2023年4~6月，为了贯彻公司全员质量管理要求，对部分已交付使用的项目进行了全面调研，通过听取汇报、现场质量缺陷检查、查看资料、座谈、竣工项目业主回访等多种形式，业态涵盖超高层、TOD商业综合体、办公、学校、住宅、市政道路。本文在对采集数据进行系统分析的情况下，对现阶段维保中常见的问题进行了解析，为施工阶段的质量控制重点提供参考，减少项目的维修成本。

一、调研中发现的问题

 此次调研针对产生质量投诉，维保金扣除比例多，金额大，存在反复整改的未销项问题的项目进行了检查，检查重点部位包括地下室、屋面、机房、卫生间、建筑物周边等。然后对所有反馈的问题进行归集和分类。

 1、渗漏

检查法律依据：按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》对房屋建筑工程作了最低保修期限的规定，其中：房屋防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；《建筑工程质量管理条例》第四十条也有具体规定。

 渗漏的分类和频次：

渗漏检查表统计

序号	渗漏的类型	项目个数	频次（处）	占比%	备注
1	地下室外墙	17	30	38.5
2	伸缩缝	2	6	7.7
3	外幕墙	3	8	10.3
4	屋面	2	2	2.5
5	有水机房	6	10	12.8
6	卫生间	5	16	20.5
7	其它	3	6	7.7
合计		18	78	100	18个项目

渗漏问题是使用单位最为关注的问题，也是产生质量投诉的主要原因。

地下车库漏水由于大多已经隐蔽，只能采用对渗漏部位注浆（打针）来解决，往往治标不治本，通常导致反复维修整改，成本高居不下。而伸缩缝漏水由于重新开挖施做难度大，成本高，影响大，只能采用引流方式然后用提排方式排出，间接增加了后期设备运维成本，由于长期引流可能会引发更大程度的渗漏。

外幕墙漏水多为大型公共建筑，由于造型复杂，且很多为幕墙专业分包施工，专业性较强，管控困难，产生渗漏的原因复杂。由于其渗漏位于人员密集区域，影响较大。

卫生间、有水机房等，由于用水频次较高，管线穿越较多，渗漏风险相对较高。

屋面工程渗漏风险较大，但在施工阶段均比较重视，在质量巡检中反而渗漏较少。

2、开裂

开裂问题在本次质量调研中较为普遍，尤其是车库金刚砂地面，内墙走廊，楼梯间比较集中，其中装配式混凝土条板墙面开裂问题尤为突出。开裂属于质量通病，使用单位通常不会特别提出，但对于车库大面积开裂或公共区域不规则裂缝比较敏感，担心影响结构安全。

3、地表沉降

沉降问题在调研项目中占比不多，但在重庆地区几乎所有的项目都存在，并且某些项目交付使用多年后，采取多种措施一直无法处理。由于沉降大多处在车库或建筑物周边回填区域，且收雨水渗流影响持续发展，导致建筑物周边散水沟、雨污水管线断裂，形成恶性循环，地表沉降问题已成为重庆地区维保过程中的痛点。

4、外墙石材脱落

外墙石材脱落引起了业主单位投诉，在本次调研中只涉及一个项目，但影响极大，主要原因是外墙石材脱落引发的安全问题，且需要整改必须对有风险的部位进行全数检查，搭设外脚手架等，投入多，对交付项目使用影响大，维修过程可能造成新的质量缺陷。

5、设备损坏

设备在使用过程中，必然会发生损坏。调研过程中发现，设备损坏维保过程中比较容易产生争议。一是损坏责任无法清晰划分；二是对于业主指定的设备供应商协调较为困难；三是部分设备（配件）不通用或价格较高；四是设备检修或维保期与交付使用日期不一致；五是部分设备维保需要与业主单位签订延保合同为签订；六是部分土建维修人员对设备问题不专业。

6、管网堵塞、渗漏

埋设在地下部分的管网堵塞、渗漏也是调研反馈中比较普遍的问题。此类问题通常在使用过程中发现，难点在于管网在地下，对渗漏、堵塞部位不易查找，且管网在使用过程中需要采用临时措施，需要开挖后才能处理，对于埋设深度大不便大开挖的管线，需要采用不开槽工艺，难度大，造价也较高。

7、其它问题

此类问题主要为常见的质量通病问题，其中部分是因为潮湿引起的返潮，腻子脱落，管线锈蚀等问题。

二、问题分析及处理措施

调研中发现的问题实际上已经列为了公司近年来专项治理的内容，如防渗漏、回填土，但在质量问题回访中仍然占比较大，说明项目在实施过程中对于专项治理的要求贯彻不到位。对于已交付的项目，需及时反应和回复，针对维保中出现的问题的频次，重要性，采用有效的处理措施。

1、渗漏处理

渗漏多发生与投用一年内，尤其是雨期较为明显，项目部应在项目移交间隙期，安排专人进行巡视。一是了解周边雨水径流情况，暴雨期雨水排放是否流畅，是否有雨水是否倒灌，屋面、地面是否有积水现象；二是伸缩缝位置是否按节点要求施工，是否有滴漏；三是地下室穿越管道根部处理，地下室管道室外接口井排水设置；四是外幕墙门窗周边，金属屋面沉降处理，外墙百叶，耐候胶打胶。

对于发现的渗漏点，首先做好标识，记录好渗漏的范围，渗水量，然后分析渗漏的原因，制定渗漏方案。对于埋地较浅部位，可开挖后补做防水，尽量避免采用注浆形式堵漏；伸缩缝位置渗漏非必要采用引流方式处理，利用在交付前，业主较少或未使用前处理完成；管道根部或外墙穿越管道渗漏，需提前落实室外管井排水情况，先保证室外排水畅通，然后重新对管道根部封堵进行处理；屋面渗漏需在保证屋面找坡满足要求的前提下进行，然后处理屋面排水沟，泛水，雨水口等细部；幕墙渗漏大多为专业分包，应将幕墙渗漏的维修条款纳入合同范围，及时跟踪专业分包单位的维修情况。

2、开裂

开裂问题处理方式需对开裂原因分析的基础上视其严重程度进行，地表裂缝采用切缝灌浆、不封重新凿除后施工，增加面层等多种方式。对于墙面开裂不建议采用局部贴网格布再涂刷面层的方式，这样可能会再次开裂，应视具体情况，在开裂不再发展的情况下，再落实处理方案。如：增加面层构造缝，先灌缝再处理等多种方式。

3、沉降

地表沉降和管网沉降相互影响，首先需分析沉降主要原因，是回填密实度不够还是管网渗漏造成地下土体流失。处理方法是先保证基底回填土满足密实度要求，然后在进行管网修复，处理过程中需严格控制管网基础质量及上部回填土回填质量。2、外墙石材脱落

4、外墙石材脱落

虽然外墙脱落在本次调研中只涉及一个项目，但考虑其安全因素及社会影响程度，必须在后续项目中重点管控。

外墙石材脱落初步判定为施工质量问题，石材与龙骨间未安装连接件，直接用云石胶粘接，项目部缺乏过程监管，需全数检查，对连接件缺失的石材重新安装。

5、设备损坏

机电设备损坏原因较复杂，对于大型或重要的设备，为减少争议，一是要应将维保时间和范围在采购合同中约定；二是强调在移交前的使用培训；三是易损元件留置配件；四是及时维修，避免争议延续过维保期；五是对于业主指定的供应商，加大维保金的比例。

6、其它

对于常见的质量通病处理，尤其是返潮或腻子脱落等现象，需先解决引起质量缺陷的原因入手，如加强潮湿房间的通风，增加防雨措施，采用防潮涂料等方法进行处理。对室外或地下易锈蚀的管线，应保证其材质或外防腐质量。

结束语：维保是施工过程的延续工作，此次调研分析不难发现，出现维保问题较多的项目往往是抢工或是商务条件较差的项目。在工期履约或商务要求和质量要求冲突的情况下，质量管理处于弱势地位，因此必须提高质量管理在项目管理中的地位，牢固树立质量底线意识。

在企业高速发展的情况下，基础管理成为项目管理的薄弱项，部分员工对公司管理制度及流程不熟悉，导致质量管控不到位，进而造成质量缺陷，增加维修成本投入。因此需加强职工企业质量管理制度培训学习，提升个人管理能力。

维保问题也间接影响了业主及使用单位对施工企业的评价，因此需加强对项目维保的评价。通过延伸服务为公司二次营销提供助力。参考文献：

1.刘苗 建筑施工中防水防渗漏技术分析(J)  中国建材科技  2014 ,S2:173