老旧小区维修改造项目管理难点分析

王兵

摘要：城市老旧小区是现代城市化民生工程建设的重点内容，国家针对城市老旧小区改造也出台了多项政策要求。而在城市老旧小区维修改造的实践过程中，需要根据城市老旧小区维修改造工程的实际情况，针对其现实问题，采用针对性的维修改造措施，实现对老旧小区环境的全面提升，改善居民生活品质。

关键词：老旧小区；修缮改造项目；管理难点

老旧小区修缮改造项目具备较强的政策性与综合性，因此在实际开展的过程中应着重加强对实际情况的考量，保证能够将相应的修缮改造原则落实到施工的每一个环节当中。另外，还需加强对施工质量管理、进度管控、项目成本控制等环节的有效协调，为老旧小区改造的稳定开展奠定基础。

1老旧小区改造项目特点

城镇老旧小区大多处于老城区，地理位置优越，建筑密度和人口密度高。老旧小区的居民结构层次复杂，意识形态不同，对事物接受能力表现出较大差异。居民作为“有限理性经济人”，在面对老旧小区改造项目时基本都持欢迎态度，因除改善自身生活环境外，还会带来小区房屋的增值。但在改造工作具体实施中，又表现出“有限理性经济人”的利己心态，如对项目妨碍个人利益改造的不认同和改造工作的不支持。除居民意识形态不同造成改造工作进展缓慢外，老旧小区建筑本身也有局限性，如建筑破坏程度不同、现场情况和设计图不符等，造成已有设计方案变更，这些情况无疑给老旧小区改造项目管理增加了难度。

2老旧小区修缮改造项目管理难点

2.1居民以及基础设施管理方面

第一，如何保证在开展项目的时候不扰民是每一个项目都需要思考与解决的问题，只有保证与居民的和谐共处才能实现项目的稳步推进，而保证施工的安全性与稳定性也是其中的管理重点；第二，很多老旧小区内部并没有设置专门的车库，因此机动车只能在小区内部的路边停放，进而造成小区道路狭窄，没有足够的空间搭设房屋脚手架，限制了施工的顺利开展；第三，小区道路及雨污水施工过程中的小区绿化移植搬迁也是限制项目推进的重要因素，因此如何加强小区绿化管理成为项目推进的关键所在。

2.2施工管理方面

第一是项目的材料管理，在项目开展的过程中，施工材料占据了十分关键的地位，只有保证材料质量符合技术要求才可以确保施工建设的稳定开展。与此同时，施工单位也应在材料管理当中投入更多的精力，最大限度地避免因材料不合格而造成的损失；第二是项目成本管理，老旧小区改造往往面临着施工体量大、分包单位多等问题，因此针对相关环节的成本管理也成了项目开展的重中之重；第三是项目的道路及雨污分流施工管理，在开展小区雨污水及路面施工的过程中除涉及自身施工范围内的雨污分流施工及管线落地施工外，部分小区还需进行煤气管道以及自来水管道的穿插施工，因此在施工的过程中应协调好各自的施工顺序，并明确各自的安全责任区域。

3老旧小区修缮改造管理的有效举措

3.1加强人员管理，优化基础设施施工方案

首先，在项目开展的过程中应有效协调多个部门，同时牵头施工小区所属街道、居委会、业委会、物业单位等共同制定施工方案。针对当前最为突出的居民停车问题可以由街道出面与交警大队协商借用临时停车路段，这样有效扩大施工区域的空间来满足分批次施工的要求；其次，为最大限度地减少对居民日常生活的影响；将噪声较大的作业安排在早上8点至11点以及下午2点至5点，同时组织专门的居民接待小组负责解决由于施工原因造成的居民生活不便以及给居民带来的损失，充分落实“以人为本”原则，从而确保施工项目的稳定开展；再次，安全文明施工的开展不仅需要加强施工人员的安全教育防护工作还需要对小区居民安全负责。房修项目的重大危险源为脚手架，我们需要采取相应措施保障项目安全生产，例如在施工的过程中给脚手架设置钢丝网片围挡，预防高坠及有效防止非施工人员进入脚手架，有效避免安全事故的发生；最后，在开展小区道路及雨污水施工的时候应重点考虑绿化的移植搬迁工作，在作业之前应先与绿化市容局取得联系，得到批准后才可以进行施工，同时与街道、监理等部门协商实施方案。在此过程中，有助于及时发现项目当中潜在的问题，进而提出相应的解决措施，减少项目损失。

3.2强化施工管理，提升安全质量

3.2.1项目成本管理

项目的成本管理是老旧小区改造过程中的重中之重，成本管理的科学性与合理性将直接影响到项目最后的收益情况，因此在施工环节必须稳定落实相应的成本管理举措。总的来说，开展项目成本管理主要可以从以下两方面入手：第一，应对分包单位进行严格把关与审查，同时将分包单位签署的分包合同以及预算内容作为主要的控制依据。在实际开展施工的过程中，分包单位应及时上报已经完成的工作内容，尤其涉及到道路破损修复、墙面修复等重点施工部位的时候需要附上现场施工的影像资料，一旦出现逾期上报或漏报的情况则采取不予结算的处理措施。这样的控制方法不仅可以显著提升分包单位的责任意识，还可以进一步提升现场实际完成工作量的把控水平。第二，应加强对项目材料采购的把控，在进行材料采购之前需要先由项目施工员和材料员进行对接，在确保材料采购单审核无误的情况下才可以开展相应的材料采购工作，最大限度地保证各环节成本可以控制在签约合同价内，实现项目总成本的有效控制。

3.2.2外部协调沟通管理

对涉及到煤气管道及上水施工的小区，在进行我方雨污水及路面进场施工之前，需要先组织雨污水施工班组、项目负责人，管线落地、煤气管道以及自来水管道施工的负责人召开进场协调会议，以保证后续施工流程的稳定开展。在会议当中，应重点就施工顺序、施工区域、安全区域责任划分、破损修复等内容展开讨论，并制定出科学有效的施工规划。结合施工现场的实际情况来看，在明确雨污水、自来水、煤气等各自的施工区域的基础上，先进行雨污水作业施工，同时开展管线落地的穿插施工。与此同时，如果煤气和自来水施工需要开展同步施工应先将施工进度计划上报给我方单位，在不影响主体施工作业开展的基础上才可以进行穿插施工。

3.3安全质量管理

安全管理是整个施工流程的重点环节，只有落实良好的安全管理举措才能进一步推动工程的稳定开展。在项目开始之前，应先加强对项目现场的实地踏勘，并以此为基础绘制相应的现场平面布置图，保证各个环节布置的合理到位。在施工过程中，应重点加强现场安全防护工作，尤其是针对钢管脚手架应落实有效的安全防护措施。考虑到小区内线路众多，因此在施工之前应先对小区内所有的强电线路进行套管绝缘，同时对脚手架钢管包裹绝缘层，有效杜绝了触电事故的发生。除此以外，在施工现场还应进一步落实安全文明施工管理，充分提升各施工环节的标准化与规范化。

4结束语

综上所述，开展老旧小区改造不仅是社会生产力水平的重要体现，同时也是提升群众生活质量的有效手段。总体来说，老旧小区修缮改造项目具备较强的政策性与综合性，因此在实际开展的过程中应着重加强对实际情况的考量，保证能够将相应的修缮改造原则落实到施工的每一个环节当中。另外，还需加强对施工质量管理、进度管控、项目成本控制等环节的有效协调，为老旧小区改造的稳定开展奠定基础。

参考文献

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