分析影响房地产价格评估的几个因素

李玲

摘要：随着房地产行业的快速发展，它已成为国民经济的重要部分，经济发展支柱，带来了房地产的繁荣，反过来又对经济发展产生了积极的影响。但其成熟性，房价上涨是最热门的话题。政府还实施了宏观调控。影响房地产价格的主要因素在成本，人口，经济和社会方面进行了分析。我们制定了遏制房地产价格上涨的政策，以确保房地产行业的健康稳定发展和我国经济的可持续发展。

关键词：房地产价格；房地产业影响因素；措施建议

人类生存和发展衣、食、住、行是物质基础，自到来的世纪，我国经济取得了巨大的发展。今天，中国的温饱基本解决了，人民关心住房问题。在中国，随着经济改革开放的快速发展，房地产市场也经历了快速发展，房地产价格的上涨和下跌与许多群体的利益密切相关，因此越来越多的人从比较的角度来分析房地产行业的发展和价格的变化。

一、影响房地产价格因素的分析

1.成本因素。土地成本，作为房地产开发成本的重要组成部分，房地产价格的变化与房地产价格的变化密切相关，房地产价格的变化必然导致价格的变化。中国经济的快速发展和城市化进程的加快，对土地需求产生了积极影响，增加了土地需求。由于土地供应弹性相对较低，土地资源有限和稀缺，土地价格上涨，房地产价格继续上涨。安装成本是购置和管理与建造房屋相关的设备的成本。我国经济的快速发展加快了房地产行业的优化和现代化进程，使用最好的建筑材料提高了房屋质量，满足了人们对提高生活水平的需求，增加了建设和生产成本，并推高了房地产价格。

2.人口因素。我国人口增长放缓，但总人口增长总数继续影响房地产行业。人口增长直接影响住房需求的增长，但在短期内，土地供给完全不灵活，影响供需平衡，物价必然上涨。人口素质，经济发展提高了构成最大消费群体的中低收入群体的消费水平，随着经济形势的改善，总体素质水平提高到更高水平。生活条件得到了改善，对食物，衣服和基本住房的需求自然增加。居民更喜欢居住在绿色住宅区，以确保公众的安全和健康。这增加了开发和建造房屋的成本，并提高了价格。

3.经济因素。收入根据凯恩斯理论，消费随收入而增加，随其减少而减少。消费与收入之间存在正相关关系，经济的快速发展导致个人收入的增加，从而增加消费需求。住房需求因每个人的收入水平，相同房屋的价格，每个人的支持水平而异。一般来说，高收入人群的边际消费者回报(MPC)较低，收入增长对房地产需求的影响尚不清楚，但这些人投机拍卖土地和参与房地产投资，价格可能会上涨。低收入和中等收入群体倾向于选择更高的消费(MPC)，更高的收入必须与更高的消费挂钩，这导致房价上涨。利率在我国房地产开发公司占总资本的30至40%，其余用于金融体系，外资和购买房地产预付款。与利率服务价格一样，利率对房地产需求有一定的影响，并可能导致房地产价格的变化。根据西方经济理论，较高的利率意味着人们倾向于将钱存入银行而不是花钱，从而减少消费和房地产需求。相反，较低的利率刺激了消费和购买需求。对于房地产投资者来说，投资是由利率和资本竞争力决定的，这相当于降低效率。当利率低于资本效率时，投资是有利的，因此投资者增加投资，如果利率高于资本边际效率，投资将无利可图，投资者将减少支出。换句话说，投资和利率是对立的，投资和资本的效率正方向的。

4.社会因素。城镇化进程加快，主要是由于其对住房需求的增加，由于农村人口的流动性，供给不灵活，供需严重失衡，导致城镇物价上涨，住房压力加大。随着生活条件的改善，对住房的需求也在增加。人们不仅要考虑生活空间的质量要求，还要考虑生活环境。如果住在方便的交通工具，如地铁公交站，学校，超市等附近，价格自然会上涨。该地区拥有全面的安全措施，预算成本的增加是不可避免的。如当社区发生犯罪和公众恐慌并危及人身安全时，可能会产生负面影响并导致房地产价格下降，房地产投机是一种差价来获利。与市场有效性理论相反，很少有人全面了解房地产信息的来源，由于信息不对称，房地产投机往往是不合理的。换句话说，对未来价格的预期是不合理的，许多人倾向于高价买入，低价卖出，而不是低价买入高价卖出，许多人无法从房地产投机中获益。目前，许多房地产投机过度盛行已经严重扰乱了经济和社会秩序，阻碍了房地产行业的健康发展，而不是抵制房地产价格的过度上涨。

二、应对的措施和建议

1.土地政策建议。增加土地的可用性是防止房地产价格上涨的最直接措施。首先，要充分利用所有权力政府包揽的现状，提高土地供应的市场水平。土地规划，实施许可证和出让金收取，并建立一个强有力的法律框架，以限制盛行投机，限制进入土地市场的机会，并减少投机需求。此外，土地供应主要由普通商品住房，增加了商品住房的供应空间。占人口大多数的中低收入人群无力支付所谓的高房价，导致“天价”价格及增加和房地产市场的严重失衡。在此背景下，政府应促进经济适用房建设，降低高档住宅和公寓的价格，缓解中低收入消费者的购买压力，并为他们提供更有针对性的帮助。

2.金融政策建议。货币政策影响房地产价格的传导渠道，当政府面临异常高的房地产价格时，他们通常会使用货币政策，例如提高利率，但效果不大。政府忽视了重要条件。货币政策不能在国家层面实施，随着房地产价格的上涨，采取了不同的措施。同时，要完善金融市场，加快利率市场化改革进程，根据市场供求调整利率政策与货币政策的关系，完善金融体系。

3.社会政策。随着经济的快速发展，人口越来越在大城市集中，城市压力越来越大，越来越饱和。政府应实施国家宏观经济政策，加快城镇化进程，加强郊区发展，将人口集中在城市中心。基础设施，超市，地铁站。它被建造的房屋所包围，以满足居民的需求并吸引更多的买家。减轻城市压力可以缓解城市环境问题，缓解交通拥堵，特别是城市住房需求，稳定城市住房价格。

为了保持房地产行业的健康稳定发展，政府必须坚持房地产市场的宏观调控政策，对房地产市场的干预是房地产市场经济的一部分。例如，增加住房供应，提高房地产贷款的适度利率，规范货币供应，增加居民收入。此外，我们必须严格遵守相关法律法规，打击违法行为，维护市场的正常运作，为市场稳定健康发展做出贡献。

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