农村集体经营性建设用地入市流转机制浅析

吴志能

摘要：这篇论文旨在分析农村集体经营性建设用地入市流转机制的现状并探讨存在的问题，提出改善策略。首先介绍了农村集体经营性建设用地的定义和特点，以及现行入市流转机制的主要内容及运行情况。然后分析了机制存在的问题，包括入市配套政策不完善、交易行为缺乏公平性和透明性、利益分配规则不够清晰。最后提出了改善机制的策略，包括完善集体经营性建设用地入市配套政策，保障市场公平、透明、加强政府监管和服务、强化第三方评估机制。这些改善策略有助于提高农村集体经营性建设用地入市流转机制的效率与公平性，为农村土地资源的合理配置和经济社会的可持续发展提供支持。

关键词：农村；集体；经营性建设用地；入市流转

引言：

随着中国城市化进程的加速，农村集体经营性建设用地入市流转成为了一个备受关注的问题。为了规范和推动农村集体经营性建设用地的合理利用，优化土地资源配置，提高农民收入和生活水平，探讨农村集体经营性建设用地入市流转机制具有重要意义。本文将通过对农村集体经营性建设用地入市流转机制的深入研究，旨在提出合理的政策建议，以促进农村经济发展和城市化进程的顺利进行。

一、农村集体经营性建设用地入市流转机制的现状分析

（一）农村集体经营性建设用地的定义和特点

农村集体经营性建设用地是指经土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体建设用地。农村集体经营性建设用地具有以下几个特点。首先，它是集体所有制或个体所有制方式，与国有土地的性质有所不同；其次，它是用于农村城镇化建设的土地，与城市建设用地有所区别[1]；再次，它涉及到农村集体经济组织和农户的利益关系，具有一定的社会属性[2]。因此，农村集体经营性建设用地在性质、用途和利益分配等方面都有其独特性。

（二）现行入市流转机制的主要内容及运行情况

目前，我国农村集体经营性建设用地的入市流转机制主要包括土地出让、租赁和转让等方式。在这一机制下，农村集体经营性建设用地可以通过出让、租赁或转让的方式进入市场，由农民或农村集体经济组织将其使用权或经营权出让或转让给其他主体，从而实现土地资源的流动和合理利用[3]。然而，目前的入市流转机制存在一些问题。首先，顶层制度设计虽然在逐步完善，但尚未出台相关入市流转交易细则及入市配套政策，容易形成交易漏洞和交易纠纷；其次，公平性和透明度问题突出，流转过程中信息不对称，农民的利益难以得到保障；再次，利益分配规则不够清晰，不同地区、不同类型的土地流转存在较大差异，缺乏统一的标准和规范。此外，环境保护和农民权益保障方面也存在不足，一些流转行为可能对生态环境和农民利益造成损害。

二、农村集体经营性建设用地入市流转机制存在的问题

（一）入市配套政策不够完善

2019年以来，我国先后对《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》进行了修订完善，明确规定集体经营性建设用地可以通过出让、出租等方式进行流转，集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。目前，我国农村土地流转可以通过公共资源交易中心或者农村集体三资交易平台进行交易，但实际更多的是采用协商转让等方式进行交易，主要原因是各地区集体经营性建设用地入市流转配套政策不够，对农村集体经营性建设用地市场化流转未作明确的规定，缺乏有效的可操作性。

（二）交易行为缺乏公平性、透明性

一是集体经营性建设用地流转环节信息不对称。由于农民或村集体的信息获取渠道和流转主体的渠道不同，且区域内流转标的信息公开不足，农民或村集体在流转中较容易被动或无知，导致在土地市场上的交易信息不对称问题也难以避免。

二是流转过程中的“内部协商”可能削弱社会公平性。集体经营性建设用地的流转对象一般为当地集体经济组织或者与之有关系的大企业，在这种情况下，协商流转过程中常常会出现一些利益团体之间协调的现象，这可能导致合理的参与者与权益相对较弱的参与者之间的贫富分化，进而产生更大的社会不公平现象。            三是土地流转的公开程度也成为关键问题。土地流转机制需要明确的规则和标准      来维护流转互信和流转意愿，如果流转标准和规则存在不确定性和多样性，流转过程就会缺乏透明度和公正性，会削弱参与者的发展预期和信心，从而不利于流转市场的健康发展。

（三）利益分配规则不够清晰

《中华人民共和国土地管理法实施条例》中明确指出“集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配安排等内容”，但在实际流转过程中缺乏统一的利益分配标准和机制，可能造成流转双方在利益分享上存在较大的异议，导致流转谈判难以达成一致，影响了流转的顺利进行，不利于农村集体经营性建设用地流转市场的稳健发展。

三、改善农村集体经营性建设用地入市流转机制的策略

（一）完善集体经营性建设用地入市配套政策，保障市场公平、透明

为加快盘活农村集体土地，最大限度释放农村土地价值，在农村集体经营性建设用地入市流转机制中要尽快完善入市配套政策，以保障农村集体经营性建设用地的合法利用、合理流转。一是制定明确的地方政府管理制度，细化土地流转规则，加强对土地流转市场的监管。地方政府应在流转过程中加强管理，明确相应的流转政策和要求，制定流转统一的标准和程序，加强流转价格的调节和公示。同时，应建立健全土地市场监管机制，加大监管力度，维护交易秩序，打击不合理的流转行为。二是建立面向农民和流转方的公平、透明、有保障的流转制度。这包括建立健全的土地流转合同，强化合同约束力，明确双方权利和义务，保障农民的权益，降低流转交易的风险。同时，应充分发挥政府和社会组织在流转交易中的作用，提供必要的信息和服务，为流转双方提供中介服务和保障。

（二）加强政府监管和服务

随着农村集体经营性建设用地入市流转的不断深入，政府应加强监管和服务，以保障市场稳定和农民的合法权益。一是加强对土地流转市场的监管。政府应建立健全土地流转市场监管机制，强化对交易过程及合同内容的审查，防范和打击各种非法交易和恶意投机行为，保证市场公平、透明，消除不确定性因素。二是监督土地流转双方严格按照合同规定执行，切实保障农民的利益，保障流转过程中的公平、公正。总的来说，政府可以通过强化集体经营性建设用地的平台交易，以自然资源部门出具规划条件为抓手，进而达到“统一交易平台、统一市场准入、统一信息发布、统一交易规则、统一监督管理”的要求，有利于政府建立统一工作台账和日常巡察，做到“村-镇-县”三级联动监管与服务。

（三）强化第三方评估机制

为实现农村集体经营性建设用地入市流转的公平，在政府根据法律法规制定明确的流转程序和标准，建立起公开、公正、公平的流转市场的基础上，应强化第三方专业评估机制。统一的流转程序和标准是确保流转双方按照规定进行流转的基础，强化第三方专业评估机制是保障农民权益和构建城乡土地市场一体化的必要要求，只有加强对流转价格评估的监管，遵循市场规律，才能确保集体经营性建设用地市场有序发展。

四、结论

通过对农村集体经营性建设用地入市流转机制的研究分析，得出以下结论：首先，建立健全的农村集体经营性建设用地入市流转相关配套政策，有助于规范指导土地流转行为，切实维护农民合法权益；其次，农村集体经营性建设用地入市流转机制的推行是盘活农村集体土地，最大限度释放农村土地价值的重要抓手，不仅可以为农民增加收入、改善生活条件，还可以促进农村集体经济持续稳定发展，是实现乡村振兴战略的基础性课题；再者，推进农村集体经营性建设用地入市流转机制有利于提高土地利用效率，促进农村集体经济结构优化升级；最后，在“控增量，挖潜量”的大背景下，农村集体经营性建设用地的入市可以加快城乡土地要素流动，促进城乡融合发展，破除城乡二元结构。

参考文献：

[1]王爱静. 微改革 大效用[N]. 农村金融时报,2023-09-18(A01).

[2]罗霖. 农村集体经营性建设用地入市的模式、困境及政策优化研究[D].广东财经大学,2023.

[3]张勇,张宇豪. 农村集体经营性建设用地入市研究评述[J]. 青岛农业大学学报(社会科学版),2023,35(01):51-57.