养老机构运营模式比较研究

缪泽松

【摘要】伴随人口寿命的延长，我国正在逐步迈入到老龄化社会，而正是在这一背景下，使得国家开始重视起了养老问题。养老机构运营模式按照资产和运营划分的话，主要分为轻重资产两种运营模式，其中前者是以居家养老的养老模式为主，而后者则是养老地产项目的投资和开发为主。那么接下来，本文就来对养老产业轻资产运营模式和养老产业重资产运营模式进行重点分析和比较，并对养老机构的未来发展做出展望，从而让养老机构能够在获取更多经济收益的同时，实现可持续发展。

【关键词】养老产业运营模式；居家养老；养老社区

前言；伴随人口寿命的延长，我国正在逐步迈入到老龄化社会。同时伴随社会的进步，国家也开始重视起了养老问题。而为能够给老年人提供高质量的养老服务，并使养老机构获取到理想的经济收益，就需要养老机构采取合理的运营模式。那么接下来，本文就来对养老机构运营模式进行一下具体的比较。

一 养老产业轻资产运营模式：居家养老服务

（一）养老产业轻资产运营模式

按照服务方式进行划分的话，养老轻资产运营共分成生活照料型居家养老与医疗保健型居家养老两种服务模式。

（1）生活照料型居家养老服务

该服务模式是针对自己一个人生活，但不得不接受养老服务的老年人，服务项目主要有打扫卫生、饮食起居、心理疏导等。该养老机构是以轻资产模式为主。比如著名企业Home Instead Senior Care就是连锁机构，该机构已经覆盖了12个国家，共设有1100个营业网点，并启用了6.5万名工作者。该运营无需投入较多的成本，能够获取到更多的经济的收益。但问题在于培养护工的难度较大，需要投入昂贵的管理经费。首先，服务效果如何主要取决于护工的能力和素养。和养老机构不同，家庭护工培训难度大，人流流动性较大。其次，家庭护工的服务很难像养老机构的服务那样得到全程监管，从而导致居家养老服务需要投入非常多的成本。

（2）医疗保健型居家养老服务

输液、上门服务、康护护理等是该养老服务模式的内容。与专业护理机构医疗资源比较稀缺、并且需要投入较多的成本相比，居家医疗保健服务无需投入较多的医疗成本。但要具有医疗资历，服务商主要是通过分支机构来扩充服务范围。比如著名的Apria Healthcare Group，在2020年时的分支机构已经多达275个，能够为90%的美国人提供服务。医疗保健型居家养老服务主要是靠出租、售卖设备、用品和对老年人进行相关服务，但是和像生活照料型居家养老服务相比，在经济收益方面还有明显的差距。

（二）养老产业资产运营案例：日本社区综合护照体系

和机构养老相比，居家养老这一轻资产运营方式是日本主要的养老方式，这主要和地理、思想、政策有直接的关系。政府推出了诸多有关老年人的法律法规，其中比较具有代表性的有《国民年金法》、《老人福利法》、《介护保险法》等。在出台这些法律法规后，使得本来处于独立状态的介护、福利和医疗有机的融合到一起成为了整体性的介护体系。

日本社区综合护照服务体系，主要是给老年人基于生活方面的帮助，以及重症防护等服务，与此同时还根据当地的特色创建了福利方案。

（1）运营模式

日本养老服务遵循以“老年人为中心”的理念，并在此基础上为老年人提供生活方面的帮助和有关护理，而这些工作主要是由老年人俱乐部、非营利机构、志愿者所负责。为能够对每一位老年人进行及时的服务，明确要求服务时间不可超过半个小时。在此体系里，护理、保健、居住等元素之间需要做好配合工作。当老年人要住院的时候，可在社区内选择合适的医院。而出院后所接受的服务主要是老年人俱乐部、自治会等负责。而需要咨询援助时候则是要借助社区综合援助中心。

（2）盈利模式

日本养老服务机构主要就是靠介护保险来获取收益。经调研了解到，介护保险的收入占到了日本养老机构的70%左右。另外，养老服务机构通过布局医疗康复、专业培训等产业来获取到更多的经济收益。

（3）主要特色

日本养老体系构建了健全的护理人员护理人员培养体系和执业体系。在上世纪80年代的时候，日本就出台了《社会福祉士和介护福祉士法》，其中明确了社会福祉士与介护福祉士资格。而在90年代，还颁布了《福祉人才确保法》，加大了人才培养的力度，在这以后还创建了完善的中央福祉人才、都道府福祉人才中心等，培训中心已经由中央逐步延伸到了各地方。

二 养老产业重资产运营模式：养老地产的投资和开发

（一）养老产业重资产运营模式概述

很多国家的养老机构主要是依靠基金维持，在财务融资和项目运作方面比较完善。就拿美国来讲，起初是创办人设置私募资金，同时还创建了基金管理企业，并将运营商作为战略投资的一方。基金管理企业会让项目企业对养老社区的经营和投资等方面进行负责；到了中后期，养老社区发展主要有养老社区直接上市和房地产信托投资这两种方式。基金管理企业把下辖的养老社区资产打包，同时围绕资产包出售给REITs，养老社区根据比例配置到REITs。发达国家养老社区的收入主要来源于开发、服务、租金和管理等方面。

主要是依靠销售物业所获取的一次性开发所得来获取到足够的开发收入。该盈利方式并不复杂，可以最快的速度实现资金回流，能够通过一少部分经费滚动开发；而弊端在于客户不多，普遍都是老年人。

主要是依靠物出租获取到足够的租金。此获取经济收益的方式能够使现金流趋于稳定；弊端在于很难快速的实现资金回流，需要投入庞大的经费。采用该模式的养老社区重点是针对需要接受养老服务的老年群体，普遍是REITs投资的养老机构。

主要是依靠养老社区管理企业来获取管理收入，管理公司以管理服务的方式对社区收费。该盈利法无需投入过多的成本；而缺陷在于需要启用大量的人力资源，并且所获取的经济收益相对较少。

主要是通过REITs与物业销售来获取增值收入。养老社区最具代表性的是美国和澳大利亚。先来说说美国，美国的养老社区在获取到大量的现金流以后，会借助物业销售给REITs，由此完成增值收入；再来说说澳大利亚，澳大利亚在结束开发后，首先通过稍高的成本价为需要接受养老服务的老年人销售物业，并以对配套服务设施的不断改善来获取递延费用，在老年人搬家或者去世后，其家属有资格对业务进行转售，而养老社区能够获取到物业增值的30%的利润。在日本，规定开发企业在销售使用权的时候，只可以针对超过65岁的人，在老人离世以后，开发商能够对使用权进行回收，而且也能够再次出售，以此赢取增值收入。

（二）重资产运营案例：美国养老社区

（1）养老社区类型

按照服务和医疗程度进行划分的话，养老社区共包括活力长者社区、协作生活社区、持续护理社区等。

1活力长者社区。该社区主要接纳超过55岁且生活能够自理的老年人，主要是位于景区和郊区，里面建立了包括球场、商场、教堂等在内的设施，充分迎合了老年人的日常要求。不过社区并不负责医疗方面的服务，只是由社区医院为老年人提供最简单的生活服务。主要是通过产权销售和租金的方式来获取经济收益。

2 独立生活社区。该社区主要接受无需接受护理的老人，不过年龄要超过55岁。社区主要是依据老年人的需求进行打造，并且一些社区会每天对老人进行体检，提供饮食、家政、医疗等方面的服务。该社区主要是通过入门费和租金来获取经济收益。

3 协助生活社区。该社区主要是给需在平时的活动当中得到协助的老年人所提供，可为老年人提供用药护理和包括洗漱、如厕等方面的辅助护理。该社区主要是通过租金来获取经济收益。

4 专业护理社区。该社区主要接受重症老年人，在社区内为老年人提供了完善的护理设施和全天候的服务。社区主要是通过租金来获取经济收益。

5 持续护理社区。该社区主要是为老年人提供保健服务和住宿设施以及舒适的照顾。通常持续护理社区主要具备独立生活、特殊护理等功能。而盈利则是依靠收取租金和入门费为主。

总的来讲，持续护理社区得到了广大老年人的高度青睐。在统计后了解到，在2020年之前的22个季度内，美国持续护理社区入住率始终保持在91%。而在2021年时，平均入住率则为84.3%，其他社区则是74.9%，由此可见差距还是比较明显的。

（2）参与主体和运营管理

美国养老社区是靠市场运营，随着多年的发展，已经构建出了相当成熟的运营体系，其产业链主要是由开发商、投资商、运营商所构成。投资商所获取的经费用来进行项目运营，当前的投资商是以REITs为主，通过担保让开发商融资；对养老地产进行规划主要是开发商负责，普遍是房地产公司；而对养老地产进行运营主要是由运营商来承担，普遍是专门的运营机构。

大规模REITs企业具有大量的物业，自有物业就占据80%到90%，剩下的主要是和运营商合作发起的私募资金平台持有。它们主要是通过净出租和委托经营的方式进行运营。

净出租指的是REITs企业将自身所有的养老社区全部租给运营商，通过收取租金来获取经济收益，但运营费、社区维护费、保险费等则是交给租赁方。比如美国著名的HCP公司，其就是实施多样化投资下的净出租模式。采取5×5的投资方式，也就是通过五种投资途径，对五种资产进行投资。HCP公司是以净出租方式为主，经济收入相对稳定，并且提升了信用等级。

委托经营指的是REITs企业把下面的物业交付到运营商那里进行管理，只需从总收入里扣除5%作为运营商的管理费，REITs企业承受经营风险和相应的经营成本。REITs企业主要是尽量得到足够的租金和经营剩余效益，承担有可能遭受的经营损失。比如Ventas企业实施的是委托经营和租金二合一的方式，其下面采用租赁方式的养老社区就占据了三分之二的比例，而剩下的则是采用委托经营模式，虽然和HCP企业的资产相比，Ventas企业只能够达到一半，不过收入方面却相差不多。通过委托经营模式，Ventas企业作为物业持有人，不但能够得到足够的资金，同时还可从客户那里获取到相关的服务费用。所以，通过将委托经营和租赁合二为一，能够让企业在冒着市场风险的同时，赢取理想的投资回报率。

（3）以太阳城为代表的AAC社区模式

1运营模式

太阳城养老中心接纳了来自于各个国家的住户。其采取的是出售产权、服务外包的模式，而负责投资和开发的企业则是美国著名的房地产企业Del Webb。运营商主要是负责给太阳城建立养老社区委员会，开发商从社区管理委员会当中获取可观的租赁费。社区管理委员会按照社区养老的需求创建相应的部门，为各部门管理者安排合适的岗位，并对工作内容进行具体的落实。

2 盈利模式

太阳城项目的经济收益来自一次性出售和长期收益，前者可以最快的速度回款，不过长期性收益是获取经济效益的主要方式。而客户是以健康老年人为主，这可显著缓解医疗护理的压力，并还能够节省对配套设施的投入成本和开发成本。

3 主要特色

首先是用户定位精准。太阳城所接受的客户均超过55岁，而在一年内，成年的陪同人士居住时间要在一个月内。其次是产品定位准确。按照老年人的要求对老年社区的种类进行划分，对不同的社区进行针对性的规划，可迎合老年人的不同要求。设置适合老年人的的建筑设施。考虑到老年人的年龄，建筑要以低层建筑为主，在社区范围内设置无障碍步行道、防滑坡道。同时还要根据老年人的情况配置插座和设置按键。

三 养老产业发展展望

（一）轻资产运营模式

（1）创建专业化的护理人员培养体系

总所周知，主要是由服务人员对老年人提供养老服务，所以他们的专业水准会很大程度的影响服务效果。为此要吸取国外相关成功经验，培养出更多高水平的护理工作人员，并创建科学合理的培养制度。

（2）通过轻资产、连锁化发展来进行养老服务

养老服务需要投入较多的人工成本，而这意味着服务收入的毛利率偏少，所以要重视轻资产业务。另外，通过连锁化经营可产生规模效应，从而能够减少系统开发、人员培养、运营管理所投入的费用，更为重要的是能够提升品牌的社会价值。

（二）重资产模式

（1）物业增值和租金收入是养老社区重要的盈利来源

美国养老社区主要是通过租赁模式获取现金流，而并非依靠一次性销售，到了后期资产会出售给REITs，以此获取增值收入。澳大利亚的养老社区主要是借助使用权出售的销售利润、使用权收回后再次出售的增值税收入。在以后伴随我国的REITs的不断完善，增值收入会逐步变成养老合区的主要盈利来源。

（2）细化参与者角色

当前我国的养老社区普遍采取的是自营模式，托管和承包经营并不多见。在美国，养老社区共分为投资、开发、运营环节，各个环节都有相应的运作流程和所负责的企业，其中比较典型的投资商是HCP企业，主要是通过“收购物业+净出租+上市发行REITs”获取利润；而比较典型的开放商则是Del Webb企业，主要是通过“地产开发+出售物业产权”获取利润；而比较典型的运营商则是水印美国，主要是通过“对五进行收购和租赁+提供养老服务+收取入门费和月费”。而在将来，养老社区要进一步对市场进行更为详细的划分。

【结束语】伴随社会老龄化的加剧，养老机构运营模式得到了普遍的关注。为此本文对轻重资产运用两种模式进行了重点分析和比较，并对养老产业进行了展望，以此作为养老机构获取更多经济收益的重要参考依据。

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