宜昌市桥边镇集体土地“征而未用”研究

秦涛

摘  要：本文通过对宜昌市桥边镇“征而未用”集体土地的调查研究，分析“征而未用”土地成因，结合当前社会实际情况，提出盘活“征而未用”土地的对策建议，争取推动一批项目落地，提高土地利用率，壮大村集体经济，仅供参考。

关键词：集体土地、征而未用、对策建议

1  引言

宜昌市点军区桥边镇是点军区新区建设的主战场，更是坐拥电子信息产业园，自2012年宜昌市至喜长江大桥、点军大道等项目落地，桥边镇正式拉开了大开发，大发展的步伐。宜昌市奥体中心、宜昌市委党校、宜昌市第一中学、宜昌市老年大学、宜昌市青少年活动基地、湖北航空学院、三峡大学科技学院转设，众多学校相继落地，桥边镇规划为宜昌市科教城的中心。

项目落地的第一步就是征地拆迁工作，也是至关重要的一步，在点军区委区政府的正确领导下，桥边镇组织工作专班开启了征迁工作。由于征迁项目多，征迁任务量大，根据土地现状及施工需要及种种原因，征迁过程中，部分集体土地存在“征而未用”的情况。为合理利用“征而未用”的集体土地，桥边镇组织工作专班，开展了摸清全镇范围内“征而未用”土地底数，商讨盘活土地资源的工作。争取推动一批项目落地，提高土地利用率，壮大村集体经济，助推点军区“四区三城建设”，以“芯池神网”之业，建心驰神往之城。2023年3月，桥边镇工作专班，采取上下联动、听汇报、现场踏勘、问卷调查和集中座谈等方式，对全镇“征而未用”土地开展了专题调研。

2  基本情况

2023年3月2日宜昌市点军区桥边镇核查专班迅速行动，召开核查专班会议，明确要求，分解任务。历时17天，经现场踏勘100余次、查阅资料40余份，并与点军区征迁指挥部、区城管局、区自规局以及涉关村对接核查，于3月18日，统计汇总了桥边镇“征而未用”集体土地98块，并对98块土地进行了分类汇总。其中“批而未供”25块，“供而未用”11块，“红线外已补未征”62块，总共8920.65亩。

按面积分析，1至20亩（含20亩）的有43块、约346.73亩；20亩至100亩（含100亩）的有29块、约1315.72亩；100亩以上的有26块、约7258.2亩；

按征收情况分析，征收已清表的有76块、约6643.25亩；征收未清表的有22块、约2277.4亩；

按规划性质分析，物流用地1块约116.02亩、工业用地9块约1563.86亩、绿化用地45块约1536.13亩、住宅用地17块约2476.49亩、商业用地11块约1528.49亩、教育用地7块约863.32亩、道路用地1块约3.19亩、仓储用地2块约671.82亩、绿化道路用地3块约148.18亩、停车场1块约1.31亩、村集体建设用地1块约11.84亩。

通过集中分析座谈，核查专班认真填写“征而未用土地调查表”，尤其是对“现状描述”、“存在问题”、“下一步利用建议”等逐个研究、把关、填写，以达到“现状描述”详实具体、“存在问题”针对性强、“下一步利用”操作性强的目的。同时，对所有地块利用无人机航拍、现场拍照等方式进一步查清了现状、锁定了现状。

3重点地块逐个分析

3.1湖北航空学院地块

该地块面积为42.9亩，规划性质为绿化道路用地，位于桥边镇石堰村七、八、十四组。所示地块在航空学院周边范围，内含山林，桔园，约35亩和航校一期，二期时一起完成征地。目前因湖北航空学院二期暂未启动建设，图中已征收土地绝大部分未利用，零星点有道路绿化形成。该块存在问题是土地较为零碎，且地势较为复杂。紧邻高压走廊，存在电力部分开发限制。下一步建议修建生态停车场，美化周边环境。

3.2丽桥瑞园安置房

该地块总面积面积172.27亩。50亩住宅，122.27亩绿地。位于桥边镇七、八、九、十组。该地块原规划为安置房二期用地，位于安置房一期与高压走廊之间，122.27亩为绿化用地，50亩为建设用地，安置房一期建设时堆放弃土部分较为平整，其余为丘陵地貌，现有部分农户开荒耕种，面积约4亩。安置房分配后，有部分农户在其中开荒，随意倾倒建筑垃圾，一期建设时堆放弃土边缘高程较大，存在安全隐患。 该地块位于安置房后，利用方向较少，建议交由村委会转为集体建设用地，引进市场主体建设农旅项目。可美化安置房周边环境，可增加村集体经济收入，可解决安置房建设时堆放弃土所形成的安全隐患。因弃土安全隐患为安置房建设造成，可向区住建局申请专项整治资金。

3.3六里河村弃渣场及周边土地

该地块面积 72亩，绿化用地位于六里河村六组、十二组。位于点军大道北侧，有高压线经过，村委会(2011-2017年)出资收回该土地承包经营权，该地目前属村委会所有，现部分土地村委会作为弃渣场，另外部分土地村拟用来发展村集体经济，地势平坦，已回填大部分渣土。存在问题有该地块地势平坦，所含区域集中，办理村集体建设用地手续协调难度大。下一步利用建议该地块仅邻点军大道边，交通便捷，将该土地办理村集体建设用地，用于发展村集体经济。

4  集体土地“征而未用”成因分析

4.1 边角地提前补偿

由于部分点军区桥边镇很多项目为线性工程，修建了大量的城市道路、快速路、高速公路和铁路，部分土地占用了群众成块土地大部分，部分边角地不便耕种，成为了边角地，政府采取提前征收的形式，进行了征迁补偿。点军大道项目为点军区主要道路，穿桥边镇而过，点军大道设计为一级道路，涉及时速80km/h，部分群众土地征收后，小块边角地在道路两侧，耕种困难，本次核查“征而未用”土地，道路两侧居多。由于在征地拆迁过程中这种

4.2 因特殊原因提前征收

部分项目落地后，开始施工，原有的排水堵塞，部分土地下雨后，积水难以排出，群众无法耕种，政府采取提前征收的形式，进行了补偿。将军路位于桥边镇黄家棚村，也是桥边镇主要道路，将军路路基高于两侧农田，道路征迁后，两侧农田成为了低洼地，下雨就积水，政府以水淹地项目进行了提前征收。

4.3 用地单位取消用地意向

部分项目用地单位有用地意向，提前到相关地块查看，向区政府提出用地意向。政府开始征迁工作，准备征收完成后，挂牌净地出让。但经济不景气，部分项目投资方资金不足，取消用地意向。点军大道以南，宜昌市奥体中心以西的夹角地，为点军大道开发地块，卓尔集团过来考察，有用地意向，准备在宜昌市奥体中心边上修建大型商业综合体卓尔城市客厅，由于疫情影响，经济下滑，卓尔集团取消用地意向，目前该地块集体土地已经全部征收，但是未利用。

5  对策建议

5.1 边角地加强管理

部分线性工程旁土地，交通便利，成为了不法份子偷偷倾倒垃圾的场所。建议园林单位进行绿化，美化道路环境。同时区城管局加大巡查管理力度，一经发现倾倒垃圾等行为，严肃处理。对于利用价值较高的边角地，区、镇、村三级应明确管理主体，进行维护管理，能临时利用的土地，报备自然资源与规划管理局后进行利用，产生相应的经济价值。

5.2红线外土地流转到村集体

部分土地为项目红线外土地，但是因种种原因必须提前征收，建议红线内土地实行征收流程，土地各项补偿费用纳入土地成本进行决算。红线外部分由村集体与农户签订土地流转协议，土地归村集体管理。部分土地村集体经请示上级政府同意，可以临时租用给相关单位或者修建临时建筑，增加村集体经济收入，壮大村集体经济。在项目落地时，政府再与村集体签订征迁补偿协议，正式征迁。

5.3 优化营商环境，加大招商力度

桥边镇征而未用土地基数大，部分地块交通便利，开发利用价值大，建议政府以项目为王，招商先行，优化营商环境，让更多企业落户，提高土地利用率，让征而未用土地发挥经济效益。

四区三城建设：四区为公园城市先行区、战略性新兴产业核心发力区、科教文体功能集聚区、城乡融合发展引领区。三城为智慧新城、科教新城、生态新城。

芯池神网之业：指区委确定的数字经济产业发展方向，“芯”就是国产芯片，“池”就是新兴产业基金“池”和数据“池”，“神”主要是指引进殿堂级大咖和专业“神”人，“网”是网信产业。