保障性住房选址问题及对策研究

韩梅

摘要：保障性住房选址的策略研究是一项关于社会生活以及社会发展的基础与准备,也是加强社会安定团结的重要组成部分。本文对保障性住房选址问题及对策进行了研究。

关键词：保障性住房；选址；策略

引言

多年来，城市住宅建设持续的快速发展，随着我国住房制度不断深化改革，城市居民住房条件总体上有了较大改善，但还有部分进城务工人员及城市中低收入家庭住房条件比较差。需要政府选址出资解决他们的居住问题。

一、研究意义

我国正在大量规划、建设保障性住房，从数量上来看，保障性住房的建设如火如荼，对于保障性住房的研究，大多学者也是关注在供给规模上，对于保障性住房的选址以及空间分布的关注较少。然而，保障性住房的目标是让中低收入人群能够减轻购房负担，实现安居乐业，除了保障他们的基本住房条件之外，更加重要的是，通过降低他们的生活成本，使得他们又更多的机会改善自身状况，从而缩小社会差距，减小社会风险。因此，对低收入家庭来说，保障性住房的空间布局所决定的交通便捷度、基础设施完善度尤为重要，而对于政府来说，保障性住房选址所涉及到的土地价格和财政投入也是一大问题。

二、保障性住房空间布局存在问题

2.1选址偏僻

城市土地寸土寸金，好的区位意味着交通、教育、医疗、就业和个人发展方面都十分优越，区位往往就决定了商品房的房价。保障性住房由于带有福利性质，几乎不能为财政带来收益，自然也就与好区位无缘。因此在规划保障性住房时，大多布局在城市的远郊区，处于城市边缘地带，距离城市中心远。这些地区往往交通欠发达，就业机会缺乏，医疗设施和教育资源也远远满足不了人们的需求。这就使得最依赖公共交通和公共基础设施的中低收入人群，在工作、学习和就医等方面存在极大的不便。

2.2空间分布差异

保障性住房一般都是集中成片式建设，这就使得原本分散的低收入人群聚集在一起，再加上布局在城市的边缘地区，很容易与聚集在城市高档居住区，享受着优越的社会公共资源的群体形成鲜明对比。再加上不同的收入阶层在观念和生活习惯等存在差异，这就让这种大规模的聚集在空间分布上差异越发明显，久而久之，形成所谓的“穷人区”和“富人区”。保障性住房竟然成为了城市居住区的隔离墙。

2.3公共配套设施不完善

在一般的住宅小区内，都会配备一定的公共服务设施，如文化体育中心，超市，幼儿园等，道路和绿化也一应俱全，会有相应的物业公司进行安保、清洁等服务。而保障性住房由于建设资金的不足和居民的消费力不足，入驻的物业公司积极性不高，缺乏一套有针对性的服务管理系统，住宅小区内的公共基础设施匮乏，日常维护管理工作也是草草了事，公共配套设施只能满足基本的生活需求，再加上选址偏僻，而大量的公共基础设施都集中在城市中心，公共交通欠发达，周围没有完善的公共基础设施，保障性住房居民的生活十分不便。

三、空间布局不合理引发的社会问题

3.1公共资源配置效率低下

保障性住房的基础配套设施状况很难做到像一般的住宅小区一样配套齐全，再加上空间布局上的边缘化，导致周围的交通、医疗和教育等公共资源配置相对低下。他们能够享受到的公共资源微乎其微。但这类群体对于公共交通等福利性公共资源的依赖程度又较高。而居住在区位优越的人群，他们对福利性公共资源的依赖程度较低，这就造成了越需要福利性公共资源的人越接触不到，越不需要的人获得的越多。这种错位的福利，最后使得公共资源的配置效率低下，没有发挥它的最大效用。

3.2增加社会冲突的风险

保障性住房一般是大规模集中建设，这就将原本分散的低收入群体大量聚集于此。久而久之，便形成了一种长期而稳定的居住区域。在这样的区域内，往往是低就业、高犯罪的高发区。他们逐渐与社会中上层收人的人群形成居住位置、生活环境、心理和观念的差异，形成一种阶层之间的隔阂。如美国的贫民窟，就时常发生骚动，带来了一系列社会治安问题。

3.3阻碍社会阶层的代际流动

保障性住房的选址边缘化使得低收入人群的发展被限制在城市边缘，他们需要去到有更多就业机会的城市中心，他们的子女需要有更好的教育来改变自己的命运，他们也需要有良好的医疗保障。然而这样的空间布局方式，使得就业机会减少，教育资源、医疗资源分配不公，在一定程度上，限制了他们往社会上层流动的权利，“知识改变命运”这一说法在他们身上也得不到体现。这样很容易产生“马太效应”，即穷人越穷，富人越富。

四、保障性住房选址建议

4.1出台政策保障，平衡中央政府、地方政府和开发商三方利益关系

我国现在的处于地少人多的境地，可谓是寸土寸金，在城市优越的区位更是一房难求。在分析保障性住房选址的问题时，除了考虑选址偏僻所带来的一系列负面问题时，也要从政府的角度考虑土地价格的因素所带来的保障性住房布局限制，保障性住房的福利性质使得它并不能带来多少土地收益，反而需要财政补贴，这就给政府造成了两难的局面，同时也让开发商不愿投资这类毫无利润可言的项目。如何平衡其中的利益关系，如何使保障性住房能够真正的为低收入人群带来福利，是保障性住房选址面临的难题。

1）对于中央政府而言，要加大中央财政的支持。地方政府将保障性住房选址在地价较低和地处偏远的地区，在一定程度上是有财政因素的。美国联邦政府出台了对住房抵押贷款利息所得税减免，低收入住房税收补贴等间接的财政支持的政策，减少地方政府的建设成本，使地方政府可以有资金支持将保障性住房建设在地价稍高的地段。这些都是我国可以借鉴的地方。

2）对于地方政府而言，转变保障性住房建设的思维定势，政府不能将保障性住房单纯视为财政负担，而应将其作为关乎社会长治久安的重要民生投资来悉心经营。同时要将保障性住房建设的综合评定，包括住房选址、质量、入住率等纳入政府的政绩考核中，并适当突出保障性住房选址的地位，刺激地方政府加大保障性住房的建设力度以及注重保障性住房的选址。

3）对于开发商而言，通过政府出台的一系列优惠政策，如减少土地出让金，贷款利率优惠和手续审批专用通道等，鼓励开发商在普通商品房的用地中建设配建一定比例的保障性住房，减小开发商投资风险，激发开发商建设保障性住房的积极性，促进保障性住房与区位条件较好商品房的混居，同时也能适当消除开发商对保障性住房的摒弃态度，有利于地方政府开展保障性住房选址工作。

4.2在旧城区与商品房适度混合

旧城区地价较高，通常不作为保障性住房的选址选择。但是旧城区往往公共基础设施完善，就业机会集中，是低收入人群最需要的。因此，建议采取配比建设的模式，在旧城区商品房区域中，建设一定比例的保障性住房。

4.3在新城区与产业用地相联系

在城市中心住宅用地已经饱和的状态下，新兴起来的新城区不失为一个好的选址选择。新城区虽然远离城市中心，但是地价相对便宜，政府在新城区建设中大力支持基础设施建设，以基础设施建设带动保障性住房的发展，这对保障性住房的建设来说，的确是一个良好的契机。另外，保障性住房的建设为新城区带来了人气和劳动力，促进新城区的长远发展，有利于缓解老城区的人口压力、交通压力和就业压力，形成城市的多核心发展。

五、结束语

建设保障性住房是有效遏制房价持续上涨、加强房地产调控的重要措施。从发展方面来讲，保障性住房是保证房地产市场健康发展、促进经济增长的重要选择；从民生方面来讲，保障性住房是改善困难群众居住条件、解决低收入家庭住房困难的重要途径。

参考文献：

[1]黎均文,钟燕芬.基于社会公平与规划引导的广州市保障性住房空间选址策略[J].中国建设信息,2014,No.554(11):66-67.

[2]吴涧鑫. 保障性住房空间选址优化研究[D].江苏师范大学,2014.