高价土方环境下成本最经济研究实践

姜波

一、概述

随着政府各种限售、限价政策的不断加码，靠售价提升提高项目利润率的时代已渐行渐远，唯有在保证项目品质的前提下不断优化成本结构，降本增效，我们才能在日益苛刻的竞争环境中生存。而土方成本作为最典型的无效成本投入，在项目开发过程中往往是最容易忽视的，该阶段实际上成本的管控是最难的，我们在与同行成本造价人员交流及在往期项目成本总结中，均反应出许多土方与前期成本估算量及签证比例不符超标的案例，经多方分析基本都是在项目前期设计和施工阶段未能充分沟通及优化导致开挖方量增加等成本增加。而众所周知，土方工程涉及面广，受到各种内外因素的多重影响。不仅需要对内加强内功修炼，需要开发、设计、成本、工程等各部门的无障碍沟通，而且还需要开拓外部资源，协调政府关系，利用各种资源最终才能实现真正的无效成本节约。

如何更好的控制因施工周期短，利润管控情况复杂的土方成本，我们结合前期项目的成本管控经验和教训，从以下几个方面对土方开挖与回填阶段的成本管控进行了相关措施的细化和总结，希望通过成本优化分析出该段最经济的管控模式，为以后的其它成本优化内容提供借鉴。

1、周边环境、市场调查可以为各阶段成本优化提供方案比选以及关注事项的依据，相对准确预估土方成本，为区域土地测算提供数据支撑；预估施工难度及施工工期，提前做好风险提示；

2、规划方案设计阶段提供多方案比选依据；

3、招标合约阶段规避施工单位可能产生的签证、索赔风险，在招标前期进行策划，避免合同履约风险；为后续施工方案安排可行性论证依据；从而达到成本最优；

二、前期周边环境调查的目的、调查重点及方法

（一）、前期周边环境调查目的

“没有调查就没有发言权”，作为土方成本优化的基本前提，做好周边环境、市场调查可以为各阶段成本优化提供方案比选以及关注事项的依据，主要有以下目的：

1）相对准确预估土方成本，为区域土地测算提供数据支撑；

2）预估施工难度及施工工期，提前做好风险提示

3）规划方案设计阶段提供多方案比选依据

4）招标合约阶段规避施工单位可能产生的签证、索赔风险，在招标前期进行策划，避免合同履约风险，为后续施工方案安排可行性论证依据

（二）调查内容重点及方法

1、对土地现状及政府出让条件的重点关注及调查；

2、地质地貌：现场地貌条件，土方类型、是否为净地、有无拆迁物、淤泥情况、原地块属性：

特别关注：地块原建筑物属性，可初步踏勘或调查档案馆了解，对于原地基基础埋深、结构布置等需格外注意；政府三通一平往往仅拆除原建筑物上部结构，如下部结构基础埋深较深、混凝土体积较大，对后期桩基施工、围护施工、土方外运等造成巨大影响，引起索赔事项。

结合周边项目及周边大环境初步判断土方种类情况，尤其对于原地块属性为鱼塘、水池、古河道等特别关注，淤泥的处理不仅涉及土方造价的提高，还影响后期设计、工期安排。

3、三通一平情况、场地出入口情况、周边道路情况；

4、市政路网标高、管网物探情况；地块标高调整有没有受周边规划、路网标高等限制。

5、区域土方资源状况

1）区域土方是垄断化OR市场化：不同地域之间情况相差较大，而且土方工程往往垄断性较高，所以应提前了解；

2）土源及弃土点距离：土方来源尤其是弃土点位置对土方成本影响较大，需摸排区域堆土点的分布以及政策性调整可能性。摸排方式可通过土方施工队、政府部门、施工总包等单位。回土来源影响土方回填造价，由于目前各区域市场多存在土方多余现象，如果项目回土时期周边土方恰好有土方开挖工程，整体回土成本会有很大程度降低，甚至最有利情况出现负费用。

3）办证周期：随着政府环保及路政部门管控的日益严苛，出土时间越来越不受控。然而目前项目的周转速度已经大幅提前，尤其售楼处、销售节点的前期抢工状态已成常态，土方出土时间已成为项目开发节点重大制约因素，必须予以关注。《渣土证》办理其中一个条件是《施工许可证》，所以还需要关注各区域办证周期。

6、土方价格调研：咨询公司、同行圈子、行业协会、合作方、历史数据、当地定额参考等。

土石方价格因素的调研过程中需要关注以下几点：

弃土场的收费情况为XX元/车，具体应进行实际调研，并考虑周边弃土场的数量以及项目土质情况，对国家现行环保政策走向的综合考虑，现在市场上有很多没有证件的弃土场也在运营，如果无证的弃土场在国家政策较为严格的情况下有可能会关闭，届时弃土场变化则会导致运距变化，导致土方单位成本增加，有潜在的索赔风险。

了解行业协会的价格：根据**渣土协会对**市高新区、工业园区等五区范围按普通常规区和闹市区域不同进行整理数据，了解现行土方运输的市场水平。当车辆运距约为15KM时，其范围内土石方运费信息价约为40-50元每立方

三、方案、设计阶段成本创新效益分析

（一）前期削土可行性研究

意义：通过降低场地标高，减弱基坑围护强度，加快周转速度，可直接带来成本节约

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案例分享：***项目土方前期策划

通过前期策划不仅加快了施工进度，而且规避了深基坑的设计、避免了专家论证等诸多环节，为日后总包优化提供空间，最终该项目基坑围护费用仅260万元，远低于其它项目，节省成本近500万元。

总结：前期土方削土受限制情况较多，需要各部门共同协调，通力配合，制约因素如下：

场地标高高于市政路网标高，有前期削土条件

基坑围护设计的严格控制

质安监部门对深基坑的认定标准

政府关系良好、可以在施工许可证获取前出土

场地标高高于市政路网标高，有前期削土条件

设计为一层地库，且应尽量拔高建筑正负零标高

地勘单位配合将场地原地面标高按削土后标高测量

（二）、地库形式、地库抬高设计对成本的影响

1、地库形式的选择

    地库本身的建筑体型决定了土方开挖回填成本，通过减少地库面积、降低地库高度尽量减少地库体积，降低土方成本。另外如果一层地库可以满足规划要求，尽量避免二层地库的设计，因为二层地库由于开挖深度的加倍，会导致更多边坡放坡土方增加量及基坑支护。

2、地库抬高设计对成本的影响：

   通过周边管线调查结果，充分考虑场地内自然标高与周边道路的标高关系，规划允许的情况下应尽可能拔高建筑±0.00的绝对标高；对于需要大量外运土方的项目，地库抬高则可大大减少土方开挖成本。

（三）室外场地标高设计

应根据项目具体地形结合室外管网最小埋深，综合设计室外地面标高。

1、项目场地有周转空间：如场地周边有土方周转空间，可利用场地内土方进行短驳周倒运，覆土厚度可适当增加，室外宅间造景可适度考虑利用项目挖土堆坡造景（需结合顶板荷载综合考虑）不仅可以丰富景观元素，打造组团造景概念，而且可以消纳项目多余土方，减少余土弃置成本。

2、项目场地无周转空间：如土方回填需要外购，则要谨慎考虑回土高度，避免产生高额回土费用；场内土方富余在满足景观绿化和政府设计规范要求的前提下，尽可能降低覆土层的厚度，一般按照最大覆土厚度控制， 不要由于种植个别大乔木，大量增加覆土厚度（可以局部覆土）。

（四）基坑围护方案对土方造价影响

由于土方外运弃置费用日益上涨，土方施工工程量大、工期漫长、不可控因素多，对项目快速开盘制约很大。所以我们以苏州**项目基坑围护为例，模板测算土方价格平衡点：

 

 

由于土方与基坑支护形式受不同地域土方价格、地域强控标准、设计规范把控强度、土方类型、地下水位等等多方面的综合影响，所以无法进行绝对的定性分析，方案比选需依据具体方案具体分析。但从上述测算中我们仍能看出，当土方外运回填价格达到150元/m2左右时，放坡方案与普通钢板桩方案的成本就基本持平。而且由于钢板桩支护方案有节约工期，提供更多工作面，利于场地周转等诸多优点。所以在一二线城市土方价格达到一定程度时应综合考虑。

四、招标策划、施工过程   阶段控制

（一）合约策划阶段控制

由于土方价格越来越高，受政府环保政策影响、交通部门的强制管制、各种监察组的行政条例等因素导致土方工程在合约上更加难以控制。过程争议、停工索赔、结算扯皮等争议事项屡见不鲜，有些是由于政策因素叠加，导致施工单位自身成本增加项目亏损所致，有些也不排除施工单位趁机涨价获取更多的利润。但不管出于何种因素考虑，从合约角度提前控制，做好合约策划，规避相应风险因素，在谈判中做到主动是合约策划的。

1、招投标合约洽谈阶段施工方案需明确以下内容：

1）对施工方案的确认，如：开挖方式的选择（人工、机械、人机配合比例）、运输方式的选择、运距的选择、场内土方倒运、场内预留土方数量和堆放位置、弃土量、避免发生二次倒运等内容。

2）招标文件需明确乙方严格按经甲乙双方确认的施工方案进行作业，严禁土方超挖，超挖费用不予支付，由于乙方超挖导致甲方增加的费用，由乙方承担。

3）招标文件还要明确提出运输车辆出场的清洗费用及道路运输中的沟通费用由投标方负责，如遇运输中的罚款等费用由投标方自行负责，并且不能因此原因影响工期。确定质保期及质保金。

4）合同签署需将最终实施方案进行签字确认备案。如最终方案与招标方案有偏差未经同意直接作业，结算时不予确认。

（二）施工过程阶段控制

1）方案的选择：在监理单位和总包单位确定后，及时安排进场进行场地原始标高的测量记录。并及时下发地勘成果报告给监理单位和总包单位，结合公司整体的开发进度限期要求总包单位进行项目施工方案的上报审批，并要求对土方开挖施工详细呈报，内容不限于开挖设备及运输车辆的安排、开挖顺序、现场开挖线路及外运路线、外部市政道路有无外运限制、现场临时土方堆放等等，对该呈报方案进行仔细审核并予以最终的合理方案选择确认。

2）开挖阶段：该阶段在施工确保安全的前提下，要求采用分段分区分层开挖，并尽量减少人工开挖或清槽施工，改为小型机械配合少量人工开挖施工。并做到开挖过程中的及时同步支护和降水等施工配合，确保施工安全。

3）现场的土方平衡：

在土方施工阶段，结合总包结构施工的顺序，做好开挖的分区施工工序衔接，可充分利用先期施工的挖方进行就近结构基础施工的回填，如现行施工的展示样板区后期施工区域开挖土方可就近进行回填，但如果后期开发进度较慢，样板区土方可结合回填方量进行现场合理的堆存，但需注意堆放的安全管理。回方施工中结合园林施工标高严格控制回方标高（即扣除种植土厚度的回土顶标高），并做到造型土的一次性回购土方采购，避免测量不到位导致的反复。

对于土方平衡的现场成本管控，重点从前期的车辆载土量、数量，弃土场位置，运输土方路线等等进行与方案的核实和市场调研核对。尽量做到现场挖方和回方的最大消化平衡，及时外运土方也要做到外卖（就近有回填使用项目）合理而非大量做弃方处理

五、总结

随着城市化进程的不断发展，城市轨道交通、地铁、大型基建项目的不断建设，各个城市的土方价格也逐渐水涨船高。本市近年来土方成本在建安成本中的占比由2%已逐年上涨至5%。建面单方已接近 150 元/m2，更加雪上加霜的是随着环保政策的日益严苛以及无锡高架垮塌事件引起的运输荷载强管控，更加导致土方价格扶摇直上。上海、杭州等发达一线城市此比例更高，部分地区土方外运价格甚至高达150元/m3。土方成本占比甚至已超过门窗、外饰面占比，已成为建筑成本重要支出项目。

    由于土方成本管控极其复杂，受到周边市场环境、地方政府政策性影响、地质条件、规划方案、基坑围护方式、分期施工及出土方式等多方面综合影响，各项目实际成本管控成果往往差异较大。因此，苏州公司成本合约部结合过往项目经验得失，重新思考如何在复杂的条件下迅速准确的找到成本控制介入关键点，通过成本大数据分析寻求土方成本管理的关键线路，力争将土方成本控制在合理范围内。

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