土地增值税全周期管理

高斐雪

摘要：自2016年房地产市场火爆，各开发商均呈现出“五行缺土”状态，为取得土地，各开发商早已杀红眼。建造类成本日益标准化，产品线日益成熟，各公司产品及成本已不存在太大差异，这时候税务管理显得十分重要，尤其房地产特有的土地增值税，有时甚至成了项目成败的胜负手。下面分析下土地增值税对项目各个阶段的影响。

关键词：土地增值税；全周期管理

一、可研决策

项目可研阶段，一般根据土地容积率、建筑密集、限高和所在区位，基本直接从产品库选定产品线，产品均质化、抑或高低配，定位刚需盘、或改善、或高端，根据模型自动判断成本。在该阶段，产品建造类成本可认为是固定的，方案选定后，我们锁定的常量因素是成本，变量是土地楼面单价及产品单价。产品定价更多是依据市场及预期，针对普通住宅售价来确定楼面地价，要注意绝对避免落入地价低而净利润低的无效地价区间，谨慎选择毛利率略高而地价低得多的低效地价区间，在此基础上我们通过基于楼面价及单价的净利润双变量分析，可以确定不同定价的合理楼面价区间。同时根据不同方案，做不同的敏感性分析，找出利润最大化的合理方案。

举例说明，土地楼面价10000起拍，目前预期均价为23000，建造类假设成本为4000（假定综合进项税率9%），简单测算结果如下：

相对于普通住宅，在当前楼面价及售价下，如果做成高溢价非普通住宅，价格提升1500元，净利润反而会降低，所以一定要找到不同楼面价的平衡点，据此才确定产品业态及户型安排，考虑价差及税差的关系确定最终方案。

因为存在20%增值率内免税政策，更要合理利用该政策进行土地价格及售价匹配，避免出现不合理的售价地价匹配情况。

二、证件办理

前期报建阶段，证件办理的分期对土地增值税及最终对方案的确定也具有决定性影响。

该阶段土地价款和产品预期售价已确定，虽说土地取得阶段强排方案已确定项目大致方案，但方案真正细化落地时，还需做进一步测算和筹划。总体目标依然是通过降低综合税负实现净利润最大化，具体需重点关注三分法下每种类型产品的税负及总的土地增值税负、同业态产品尽量应用普通住宅的税收优惠政策及非普通住宅产品拉升的溢价能否覆盖土地增值税的增加，各方案的选择需要详细测算取舍。因为项目证件是土地增值税中项目分期及成本分摊的重要依据，发改委立项、工程规划许可证及建设工程施工许可证的办理都会对方案的测算结果产生影响，在方案阶段，针对每一方案都要根据土地增值税的情况做出最优取证方案，比较不同方案在最优取证方式下的盈利情况，再综合考虑企业的产品线及品牌塑造等因素，做出最优方案选择，实现企业综合效益最大化。

三、方案确定

 方案确定阶段，针对具体方案税负仍可采取改进措施。从前两部分可见，土地增值税筹划的核心主要三点：第一，充分利用普通住宅优惠政策；第二，成本分摊的优化，前文谈的证件办理正是针对这点。第三，售价的制定和调整，虽然在方案阶段，我们假定不同产品的预期售价是确定的，但可以对售价进行合理调整而降低纳入清算范围的收入。

充分利用普通住宅优惠政策，即符合普通住宅优惠政策要享受，不符合政策创造条件也要享受优惠

第一，产品上，尽量不要做144-150之间户型，产品要符合普通住宅标准（容积率1.0以上，建筑面积144平米以下）。在144-150的面积段，产品舒适度有限提升却浪费了普通住宅优惠政策未免得不偿失，除非该部分产品增值率远大于20%或者为负数；第二，对于普通住宅产品，尽量将增值率控制在20%以内，除非增值率远超20%。在实质不调整单价的情况下，可采取措施如下：

第一，销售精装修商品房。由于战略集中采购优势，开发商的精装修成本远低于业主自行装修成本，在该环节即使开发商原价销售精装修业务，因为精装修属于建安成本可以加计扣除成本，所以可使得普通住宅增值率由无效定价区间增值率降低至20%以内而享受免税政策。同时原价销售的精装修业务又能使得产品的竞争力大幅增加而促进销售。

第二，提升产品线。产品线的提升通常是售价和成本的同步增加，成本在土地增值税清算中存在加计扣除成本，也可使得普通住宅增值率由无效定价区间增值率降低至20%以内从而享受免税政策。

第三，只增加成本。如果预期客户对价格敏感度较高，那我们不妨提升产品品质，适度增加成本，打造品牌效应，而成本增加目的也是为了降低增值率而享受普通住宅免税政策，进而提升净利润，既提升了产品品质又增加了利润，此外对于高溢价率项目，我们也提倡进行品质提升，在增值率大于200%项目中，支付的每一元钱都有约85%是税务局为企业买单，相当于用非常低成本去提升品牌效应，也是非常合适的。

第四，进行售价分解。根据部分城市政策，按毛坯房取得预售证产品的精装修业务和地下无单独产权车位不纳入清算范围。在这种精装业务或者车位销售等业务中，将商品房部分售价转移至精装修部分或者车位价格中，降低参与清算部分的收入，从而降低其增值率。

综上，方案真正落地，需做具体测算和筹划，不能只关注普通住宅部分。总体目标是通过降低综合税负实现净利润最大化，重点关注三分法下每种业态的税负及总的土地增值税负，三种类型间的成本做好安排和均衡，同业态产品尽量应用普通住宅的税收优惠政策，非普通住宅产品做到拉升的溢价能够覆盖土地增值税的增加，综合考虑各因素及措施为项目方案确定提供财务依据。

四、销售阶段

（一）方案确定后，进入全面开发阶段，施工和销售全面推开,针对利润较高的项目，策略如下：

1、清算时点选择。尽可能推迟清算时点，暴利项目，一旦清算，会大额补税，导致项目资金提前流出。提前做好沟通工作，适当放缓销售和签约节奏，因此时成本尚未发生，启动清算后果不堪设想。在资金占用成本低于补税资金成本的情况下，建议选择合理高价适当控制销售签约节奏，获取高额利润同时延缓清算时点。

2、成本安排。由于成本存在加计扣除影响，成本的变化对净利润的影响更小，增值税一般计征模式下，增加一元钱开发成本，净利润仅仅减少0.15元（15%），基于这个逻辑，成本端的筹划方案不言自明。

（二）针对亏损项目，策略如下。该类项目的土地增值税逻辑与暴利项目相反。亏算项目每增加一元钱的收入，都是实实在在的利润增加，由于不存在土地增值税，成本降低却对项目的影响和收入增加是相同的。

1、清算时点选择。根据部分城市规定，房地产开发项目进行清算后继续销售的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算，因此亏损项目应尽快启动清算，避免预缴税金进一步增加。适当控制收款节奏，避免后期退税负担增加。

2、销售策略。该类项目收入的边际收益高，属于可以以时间换利润的项目，如果预期后期价格涨幅能够抵消资金成本，则可以选择拉长销售周期放缓节奏，同时在竣工时尽快进行土地增值税清算，减少土地增值税预缴资金压力。

3、成本安排。由于项目清算时点的选择，项目所涉及各项成本应尽快取得发票以便清算工作尽快推进。同时因为项目成本不存在土地增值税税盾，应尽可能严控成本，避免成本增加。项目成本的进一步增加，在土地增值税上都属于无效成本。

总结一句，暴利项目要尽可能延缓清算，收入增加对项目利润影响不大，销售尾盘阶段应尽快清盘降低费用支出及资金成本，成本增加对项目利润影响也不大。

（三）最后谈谈正常项目。由于市场这两年趋于稳定，加上国土部门冠绝群雄的测算水准，即使是底价取得土地，也仅仅能获取正常利润，在这种情况下，税务筹划安排越发重要。随着项目的销售一步步推进，收入逐步确定，根据收入实现情况进行动态跟踪测算，坚决避免落入“无效定价区间”，后期售价分解与否和成本增加与否，以及售价分解及成本增加的幅度，依据动态测算我们可以得到进一步的结论及选择。

总结来说，土地增值税的管理，是全周期的、动态的，是项目非常重要的一环，从案例分析，我们看到，高售价、高产品溢价、低成本未必带来高利润、高利润率，所以，任何项目土地增值税筹划都要全周期动态管控，为企业创造最大价值。‍