EPC模式下老旧小区改造提升的项目管理策略Project management strategy for the renovation and upgrading of old residential area under the EPC mode

李细初1张浩1王勇胜2王保鹏1金鹏2

[摘要]当前城市更新快速推进，经济欠发达地区的老旧小区改造提升项目日益增多。这些项目因老旧破损且量大面广、情况复杂而面临改造必要。本文深入分析老旧小区改造提升项目的特殊性和复杂性，探讨EPC模式下应关注的关键因素，并提出自设计到施工的项目管理策略，从实践中总结提升老旧小区改造的效率和质量，实现多方共赢。

[关键词]EPC模式；项目管理；老旧小区改造；特殊性；复杂性；关键因素；管理策略

[Keywords] EPC mode; project management; old residential district reconstruction; particularity; complexity; key factors; management strategy

老旧小区改造提升是城市更新和老城区居民生活质量提升的关键任务。这些项目涉及众多相关方，包括政府部门、街道、社区、居民、设计及施工单位等。EPC（Engineering, Procurement, Construction）项目建设模式是集设计、采购、施工于一体的建设模式，具有集成度高、效率高等优点。在老旧小区改造提升中，采用EPC模式有利于高效协调相关资源，提高项目管理效率和质量，实现既快又好完成任务。在此模式下，如何有效采取相关措施实现最终目标是本文探讨的主要内容。

一、老旧小区改造提升项目的特殊性与复杂性

老旧小区改造提升项目面临着多重机遇与挑战，尤其是涉及建筑结构等方面的问题。现就老旧小区改造项目的特殊性与复杂性探讨分析如下：

首先，建筑结构的老旧是改造项目中最为重要的问题之一。这类80、90年代砖混为主的建筑，由于原始质量低劣、使用时间过长或缺乏有效维护，普遍存在着老化、裂缝或不均匀沉降等安全隐患。为了保障居民安全，须对建筑结构主体进行加固补强、翻新改造或有效整治。由于受材料老化和施工技术影响，抑或是受作业空间等限制，加固改造难度较大。因此，需要采取科学有效的措施，确保改造工作实施到位。

其次，基础设施陈旧老化是改造提升面临的重点难题。小区房屋给排水、窗户等设施老化严重，铸铁管锈蚀，屋顶、外墙、门窗、卫生间等渗漏严重，无法满足居民日常生活需求。这些设施的改造和更新是项目的重要组成部分，也是技术难度较大的部分。为了提升小区的整体品质，有时还需对无序凌乱的强弱电管线、道路、绿化环境等进行全面更新改造。这需要协调多个部门和单位，合理分步实施，以确保改造工作有序展开。

此外，居民意愿的复杂多样给改造项目带来难题。每个居民对改造的期望和需求都有所不同，如何在满足大多数业主需求同时，平衡各方利益成为一个复杂而敏感的任务。若政府没有充分组织好与居民沟通，没有全面了解和响应他们的需求和期望，无法确保改造项目能够真正符合他们的迫切需求，这将严重影响居民对改造项目的认同感和满意度。

最后，政策保障的不足增加施工安全风险和扰民投诉压力。在改造过程中，有的改造项目没有采取必要的居民临时安置措施，也没有为居民购买相应安全保险，居民的安全保障严重缺位。因财政部门没有安排足额临时安置费用配套，居民安全和扰民风险无法有效避免。这就非常不利于改造项目的顺利进行，其中对工期的影响尤其明显。

二、EPC模式下老旧小区改造项目管理的关键因素

老旧小区改造提升面临诸多挑战和问题，需从多个因素出发，采取科学有效方法和策略应对。具体关键因素分析以下：

一、工程设计的质量。在EPC模式下，设计方案是老旧小区改造提升项目的基石。比如屋顶防水层设计不能超载，外墙防水方案必须满足与原墙体有效粘结。设计方案直接影响到后续采购、施工及项目管理的质量和效果。因此，确保工程设计方案精准和适用性是实现项目整体目标的首要任务。

二、供应链的管理。老旧小区改造涉及的材料和设备种类繁多（加固还会用到高延性混凝土、碳纤维布、环氧树脂等特殊材料），供应链管理的成效直接影响项目进度和成本。最小化合理成本才能实现效益最大化。优化供应链管理，确保材料、设备及时供应和质量可靠，是实现目标的关键。

三、施工技术与管理。针对老旧小区改造的复杂性和特殊性，施工技术和管理水平直接关系到项目的质量、安全及进度。因此，提高施工组织管理水平，优化工序流程，选择合适脚手架或曲臂车垂直施工方案，运用高效的施工技术和管理措施，是项目成功的关键。

四、动态沟通与协调。在EPC模式下，动态沟通与协调尤为重要。这包括设计、采购、施工等各环节之间的实时信息共享，减少社区或居民与施工方的误解和冲突，确保项目顺利进行。协调工作十分重要，需整合项目所需的地方关系等各种资源，平衡各方利益，确保项目顺利推进。

以上分析可见，EPC项目管理模式下老旧小区改造项目管理的关键因素较多，只有综合考虑这些因素，才能确保项目目标任务既快又好最终实现。

三、老旧小区改造提升的EPC项目管理策略

老旧小区改造提升过程面临着多重挑战。为有效应对这些挑战，结合EPC模式的关键因素，通过具体项目实践，现总结出了以下若干策略：

一、深入前期调研与分析。在老旧小区改造项目初期，需进行全面而深入的调研工作。通过走访小区、与居民交流、收集相关资料和数据，必要时开展现场面积测绘等，详细了解小区现状、存在问题以及居民的真实需求。这一环节将为项目的后续设计和施工提供坚实的数据支撑和真实有效的决策依据。

二、针对性工程设计方案。在充分了解小区特点和居民需求基础上，详细制定可实施性的工程设计方案。方案中必要时应注重邻里中心、环境美化、自行车或电瓶车或小汽车等停车位以及消防、安防、老龄化等方面的设计需求，力求满足居民的实际期盼。同时，还应与居民进行充分沟通，听取他们的意见和建议，确保设计方案能获得大多数居民的认可和支持。

三、供应链的优化与管理。在采购阶段，要加强高延性混凝土、真石漆、防水等建材供应链的管理与优化。通过选择可靠的机械设备或脚手架搭设等供应商、优化采购流程、加强质量控制等措施，确保采购的材料和设备质量可靠、价格合理，实现材料的及时供应和库存成本的控制。

四、施工技术与管理的提升。在施工过程中，要注重采用成熟的施工技术和管理方法。通过引入定制铲灰工具和升降平台等适用性施工设备、提高施工人员技能水平、加强施工现场安全管理等措施，提高施工效率和质量，确保项目顺利实施以及民工和居民的安全。

五、强化沟通与动态管理。为确保项目稳步推进，平衡与满足各方利益，要特别重视加强沟通与动态管理。通过建立信息共享平台、微信群、定期召开协调会、制定明确的合同条款等措施，实现项目信息的实时更新与共享，明确各方的职责和权益，减少误解和冲突。应重视建立争议解决机制，及时处理项目中出现的扰民或质量安全纠纷等问题。

六、政策保障与风险管控。在老旧小区改造项目中，政府的政策保障与风险管控十分关键。政府应通过加大投入、出台明确政策等措施，为项目的顺利进行提供有力支持。对存在的安全风险和扰民问题，政府应落实临时安置费用、制定详细的安置方案等措施，确保居民的安全与舒适，同时避免扰民问题。施工方应采取必要措施减少对留守居民生活的影响，合理安排施工时间、降低施工噪音等。

总之，在EPC模式下设计、采购、施工等环节紧密集成，能有效提高项目管理效率，优化工序流程，减少中间环节，缩短项目周期，降低项目风险。通过实施上述策略，进一步提升老旧小区改造项目的管理成效，最终实现城市更新和居民生活的高质量发展目标。

【参考文献】

[1]王刚, 刘晓红. 老旧小区改造提升项目管理指南[M]. 上海: 同济大学出版社, 2020.

[2]刘志勇, 赵伟. EPC总承包模式下的风险管理研究[J]. 建筑经济, 2021, 42(3): 5-9.