中介人报酬请求权与所促成合同“成立”的关系

林子露

摘要：中介合同是单务合同，中介人的报酬请求权成立前提是促成合同成立。《民法典》第963条规定之“促成合同成立”应当理解为最终有效的成立。若合同嗣后无效，不应以无效是成立时即产生无效事由还是嗣后无效决定报酬请求权的成立；应当根据无效是否由委托人过错导致，只有当合同嗣后无效是委托人过错导致的，中介人才得以请求中介报酬。

关键字：中介合同 报酬请求权 成立

一、问题的提出

《中华人民共和国民法典》（下称《民法典》）第963条规定，中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。此时，中介人的报酬请求权的成立条件为“中介人促成合同（下称目标合同）成立”。此一“成立”关乎中介人缔结合同及提供服务的目的能否实现，也关乎委托人付出相应的中介费用后是否切实实现了其合同目的。但直至目前，该条目仍有以下问题尚未解决：

1.该成立是否应是“有效成立”？

在民法理论中，成立与生效乃不同的概念。我国法官在适用963条时，对于成立的理解并未统一。有些严格遵循文义，将成立但未生效的目标合同也作为报酬请求权的成立条件。有些在成立之外，以规范目的解释，认为附条件生效而最终未生效的合同或生效但被解除的目标合同不能成就中介人报酬请求权。还有法官对此类情况作出了二分处理，即如若交易目的的最终无法实现与中介人无关，则会根据约定及中介人付出的劳动成果酌定一个佣金数额，而非单纯的肯定或否定。显然，对于这一“成立”，司法实践仍未形成统一意见，需探究其具体内涵。

2.生效后自始无效、失效是否可以请求报酬？

通过对司法现状的研究分析可知，由于社会生活的复杂多样，加之需要中介的交易往往面临多重政策行政要求，委托人寻求的交易常会因种种原因被解除或被撤销而无效。此时，中介人能否请求委托人支付其报酬，又或中介人保有报酬是否有法律上的依据。面对该类问题，不能完全依赖法官的自由裁量，而应当明确具体的标准，回应不同的目标合同能否产生报酬请求权这一问题。

二、“有效成立”而非“成立”

对于合同成立是否还要求合同有效，学界有不同观点。司法实践中对此问题也存在不同认识。[1]

大陆学者对此问题探讨较少，因此在此展现台湾学者之观点。须先阐明台湾《民法》与《民法典》关于中介人报酬请求权的规定不尽相同，《民法》第568条规定，居间人，以契约因其报告或媒介而成立者为限，得请求报酬；契约附有停止条件者，于该条件成就前，居间人不得请求报酬。观之可得，《民法》与《民法典》对于得请求报酬的规定并无二致，惟另行规定附停止条件的合同在条件成就前不得请求报酬。黄立教授[2]、刘春堂教授[3]与史尚宽教授[4]认为，“该因居间人报告或媒介之契约，必须是有效成立。”其在文义之“成立”外，还强调“有效”。其理由在于《民法》第568条立法理由为：“……故契约无效，或契约已成立而撤销者，居间人不得请求报酬……”。因此，可推知，成立且生效才是中介人报酬请求权的前提条件。林诚二教授[5]认为，“成立”与“生效”二者概念并不相同，无法以解释更改其内容，故仍以契约之成立为其请求权报酬之要件。该观点赞成严格的文义解释。

但事实上，上述多数学者采“有效成立”之观点是由于台湾之立法理由，故于大陆并无直接借鉴之解释路径，故而还是需要从司法实践现状观可采纳之观点。我国绝大多数法院都将该963条的成立理解为“有效成立”。

在合同约定附条件生效但最终未生效的情况下，法院判决[6]：附生效条件的合同，该意思表示不违反法律法规的规定，应予以尊重。现双方均认可最终因双方对付款期限有争议，双方实际未履行该合同。即是因合同的生效条件未成就，《房地产买卖合同》未生效。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”现居间人并未促成房屋买卖关系，故只能要求支付从事居间活动支出的必要费用。此时，法院将963条的“成立”直接理解为了“有效成立”。

极少数法院以间接的方式表达了对已成立未生效目标合同状况时中介人报酬请求权的保护，判决[7]：“委托人是否应当支付房媒公司中介佣金。居间人向委托人提供了订立合同的媒介服务，并成功促成委托人与案外人系争房屋买卖达成合意，而合同成立后是否能够履行、买方能否买到该房产，是买方与卖方之间的问题，不影响居间合同关系的成立和效力，故房媒公司依据合同诉请要求陈红丽收取相应居间服务费，于法有据，应予支持。”此时，法院的隐含义为合同成立即可产生报酬请求权。

三、嗣后无效的报酬请求权

（一）中介合同是单务合同

多数意见认为，中介合同区别于委托合同，是单务、有偿的有名合同。居间人是否促成主合同成立,与委托人的佣金(此之报酬)支付义务,彼此之间并不构成互为交换的关系,不属于双务契约所要求的对价关系;毋宁说“居间人促成主合同的成立”不过是居间人向委托人主张佣金请求权的前提条件。

[8]

因为，“促成合同成立”是中介人请求报酬并合法保有报酬的唯一条件，此时，“促成合同成立”这一标准的确立意义重大。从合同目的来看，委托人与中介人订立《中介合同》，目的是完成其交易目的，要么是买到其需要的，要么是出卖财务获得对价。如若仅仅将其目标合同的成立与生效作为报酬请求条件，而忽略后续合同的真正目的是否达成，则会助长中介人为了成交量而忽略委托人真正利益的逐利心理，产生诸多纠纷。因此，仔细梳理目标合同最终不同的效力状态及对报酬请求权的影响，提高中介人报酬请求权的标准，在合同被撤销无效等场合，分情形讨论中介人报酬请求权的成立，乃本文之重点。

（二）现行司法处理梳理

有两种情况，一种是自始无效或因被撤销而自始无效，另一种是被解除而面向未来失效。

第一种情形，法院判决[9]，委托人与中介人预付佣金，但约定“如未签约成功，需返还该套所有佣金”。后相对人起诉或合同无效判决。法院认为：虽然被告推荐的案涉客户曾与开发商签订了购房意向协议，但根据双方约定，对被告推荐的已与开发商退房退款的客户，因未能最终实现签约的目的，原告要求被告退还已支付佣金的诉请合法有据，本院予以支持。此时，法院出于对合同约定的尊重及对规范目的的解释，在合同自始无效的情况下驳回了报酬请求。

第二种情形，若合同失效与中介人无涉时，法院判决[10]，“委托人与案外人签订了《房地产买卖合同》并未实际履行，房屋买卖合同订立后因买卖双方或一方当事人违约未继续履行，中介公司因此减少了服务项目和工作量，法院可根据合同实际履行情况适当酌减中介费。房屋居间服务中除了提供定约服务外还包括后续的资金监管、办理网签、过户手续等服务内容。中介人虽然在《房地产买卖合同》中对提供后续服务的责任予以免除，但是法律权利与法律义务具有对等性，故该院结合居间人提供的居间服务的质量以及委托人的过错程度和实际的损失程度，根据公平原则对本案的居间服务费用的数额以酌定为43800元。”此种情况下，法院认可了中介人的报酬请求权，但是会根据实际情况对中介报酬进行裁量调整。但若合同失效与中介人过错有关，法院判决[11]，“涉案房屋买交易过程中的居间方，虽然其促成交易双方成功签订了房屋买合同，但该合同目的未能最终实现，而且在涉案房屋买卖交易过程中，其未能向交易双方充分声明涉案房屋未办理初次产权登记可能存在的风险并及时跟进处理以实现合同目的，综合整个案情分析，中介人作为房产交易过程中的专业机构，其在本案房屋交易过程中存有不足，故委托人要求其退还中介费的理由部分成立，本院酌定中介人应向委托人退还中介费30000元为宜。”此时，法院事实上认可了中介人的报酬请求，但酌定退还了大部分中介费。

（三）非委托人过错不成立报酬请求权

税兵教授认为，合同嗣后的效力并不影响居间人的报酬请求权，无论合同是附条件解除，抑或是被解除、撤销、宣告无效，均不影响居间人主张报酬请求权。[12]此观点与司法实践的通行作法截然不同，同时对于减少常见的因中介促成交易不利导致的交易失败这一频繁现象并无益处。台湾较多法学家的《债法分则》著作中都花费较多篇幅针对中介人报酬请求权作了详细探讨。刘春堂[13]、林诚二[14]教授认为，居间人是否负有返还酬劳的义务，取决于日后失其效力或无效之原因或情事，是否存在于契约成立时，若是在日后而非成立时失去效力，则居间人不负返还义务。美国Sibbaldv．Bethlehem Iron Co．[15]案确立了在居间合同中，居间人获得佣金的前提是其促成了买卖双方达成一致;在其促成了一致后，居间人有权获得佣金这一规则。后根据“在合同中，人们不应该从他们自己造成的履行不能中受益。”这一规则延展出“除非委托人过错导致居间人履行不能，居间人只有且应当在促成买卖双方达成一致后获得佣金。”的规则。

因此，在中介合同中，中介人报酬请求权的成立应当是所促成合同的最终有效成立，除非因委托人过错导致中介人履行不能。

四、结语

在中介合同中，中介人往往是掌握了绝大多数信息的机构或组织，若其希望盈利，则需要促成委托人及第三人合同成立。在目前的规则及司法判决背景中，若委托人签订的合同非因己方原因被撤销或被解除导致合同目的无法实现，其不仅投入了极高的时间成本，还要在没有实现目的的前提下支付较为高昂的中介费用。反之，中介人为了促成合同一时的成立，在实践中会采取多种近似欺骗的手段迫使交易双方在未真正实现合致时签字敲章。这样的乱象层出不穷，曾有人说，房地产买卖纠纷几乎都是中介引起的，此言得之。若放任这一乱象，只会极大提高大宗商品交易成本，不利于资源的流通和交易的达成。提高中介人获取报酬的条件，才能更好保障委托人的交易安全。

参考文献

一、著作类

[1]黄薇主编. 中华人民共和国民法典合同编释义[M]. 法律出版社,202:983.

[2]黄立主编. 民法债编各论（下册）[M]. 郭丽珍执笔. 中国政法大学出版社,2003:568.

[3]刘春堂. 民法债编各论（中册）[M]. 三民书局有限公司,中华民国103:265.

[4]史尚宽. 债法各论[M]. 中国政法大学出版社,2000:465.

[5]林诚二. 民法债编各论（中册）[M]. 中国人民大学出版社,2007:218.

[6]陈卫佐译.《德国民法典》[M]. 北京：法律出版社，2004:225.

[7] George Louis Reinhard Cases on the Law of Agency[M]. Nabu Press,  2008:98.

二、论文类

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[6]David Lazer ＆ Steven B． Aptheker. What Does a Ｒeal Estate Broker Have to Do to Earn a Commission? Journalof the Suffolk Academy of Law 1，1988，p．2．

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[1] 参见黄薇：《中华人民共和国民法典合同编释义》，法律出版社2020年版，第983页。

[2] 参见编者黄立：《民法债编各论（下册》，郭丽珍执笔，中国政法大学2003年版，第568页。

[3] 参见刘春堂：《民法债编各论（中册）》，三民书局有限公司中华民国103年版，第265页。

[4] 参见史尚宽：《债法各论》，中国政法大学出版社2000年版，第465页。

[5] 参见林诚二：《民法债编各论（中册）》，中国人民大学出版社2007年版，第218页。

[6] 参见“宜宾佳业房产经纪有限公司、曾洪谊居间合同纠纷案”，四川省宜宾市中级人民法院(2019)川15民终2692号民事判决书。此外还有(2019)川15民终2692号、(2015)苏审二商申字第00169号等。

[7] 参见“金华房媒房地产代理有限公司、童晨等中介合同纠纷案”，浙江省金华市中级人民法院(2022)浙07民终3436号民事判决书。

[8] 张谷：《民法典合同编若干问题漫谈》，《法治研究》2019年第1期，第79页。

[9] 参见“三河市泛洋房产经纪有限公司与海南卓泰达商旅有限公司中介合同纠纷案”，云南省大理市人民法院(2023)云2901民初1648号民事判决书。此外也有法院侧面展示了这一观点：“通过原告的居间服务，促成被告与第三人签订了前述合约，三方约定支付佣金的条件已经成就，被告理应按约定向原告支付居间报酬。故对原告主张被告支付中介服务佣金5000元的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。被告辩称因未支付定金，故合同并未生效，但依据涉案合约第七条约定自三方签字盖章签订之日起生效，故对被告的抗辩意见，没有事实依据，本院不予采信。”参见“广西贵人置业投资有限公司与冯涛居间合同纠纷案”，广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院(2014)青民二初字第2167号民事判决书。

[10] 参见“钟楼区永红兴隆房产信息咨询服务部、史强等行纪合同纠纷案”，江苏省常州市中级人民法院(2023)苏04民终1388号民事判决书。

[11] 参见“熊凤梅、李罗保房屋买卖合同纠纷案”，江西省南昌市中级人民法院(2019)赣01民终1920号，民事判决书。

[12] 税兵，《居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例，《法学》2011年第11期，第87页。

[13] 同前注3。

[14] 同前注5，第219页。

[15] ibbald v. Bethlehem Iron Co.,83 N.Y.378(1881)．