房地产企业所得税汇算清缴问题分析及应对策略

逯丽华

摘要:我国税收政策逐渐对公司越来越有益,各种行业的税收优政策增加,公司能否最大限度享受到国家红利政策,很大程度上取决于公司税务管理水平。

本文从企业所得税汇算清缴税务管理存在的问题出发,针对存在问题做出相应的应对策略。以此提高纳税意识,做好税收筹划，增强公司应对税务风险的能力。

关键词:企业所得税 汇算清缴

一、企业所得税汇算清缴的概述

企业所得税汇算清缴指的是纳税人在纳税年度结束后的一段时间内，根据当年的财务数据和税收法规，自行计算全年应纳税所得额和应纳所得税额，然后结清全年企业所得税税款的行为。在这个过程中，纳税人会依据月度或季度预缴的所得税数额，确定年度应补缴或应退税额，并填写年度企业所得税纳税申报表，向主管税务机关提交申报表，并提供税务机关要求的相关资料。企业所得税的汇算清缴有助于确保国家税款的准确征收，同时也保护了纳税人的合法权益，如有多缴税款，可申请退税。

二、房地产企业所得税汇算清缴存在问题

调研上百个法人单位年度企业所得税汇算清缴完成情况，发现汇算清缴过程中，存在会计核算及税务方面的问题，现提出五项注意事项，建议在后续的会计核算和税务方面，避免出现类似问题，导致纳税调增，增加企业税负，具体如下：

（一）超税法规定扣除比列限额

1.补充医疗保险、补充养老保险

为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费，分别在不超过职工工资总额5%标准内的部分，在计算应纳税所得额时准予扣除；超过的部分，不予扣除。部分单位，存在超比例列支，导致纳税调增。

2.工会经费

应按照工资薪金总额2%的部分计提并支付，部分单位，存在超比例列支工会经费，导致纳税调增。

3.职工福利费

严格按照税法规定的扣除比例限额计提并支付，按照计入成本费用类工资薪金支出发生额的14%计算支付工资福利。

4.党组织教育经费

党团活动经费税法规定的扣除限额为上年度工资薪金总额的1%，部分单位，存在超比例列支，导致纳税调增。

（二）不符合税法规定扣除事项

1．商业保险

根据《企业所得税法实施条例》第三十六条规定：除企业依照国家有关规定为特殊工种职工支付的人身安全保险费和国务院财政、税务主管部门规定可以扣除的其他商业保险费外，企业为投资者或职工支付的商业保险费，不得扣除。

部分单位为员工购买的团体意外险，不属于为特殊工种购买的人身安全险也不属于国家规定的可扣除的商业保险的范围，导致全额调增所得税应纳税所得额。

2.与取得收入无关的支出

1)采暖费发票抬头为职工个人

2)应由员工个人承担的交通车辆汽油费用在公司列支

3)员工报销非本单位的房屋租赁费在公司列支

4）员工个人学历教育培训费在公司列支

（三）不符合税法规定资产组资、折旧年限问题

1.存在非本公司固定资产，在本公司组资

非本公司的固定资产，明确不允许在本公司组资。

2.固定资产未按税法规定折旧年限计提折旧

应严格参照固定资产折旧标准表，折旧年限计提折旧。

（四）税收滞纳金问题

根据税法规定，罚金、罚款和被没收财物的损失支出不得在税前扣除。部分单位存在，税收滞纳金问题，要高度重视税金缴纳时间，以免产生税收滞纳金。

（五）存在个税风险

为职工支付的房屋租赁费，存在未代扣代缴个人所得税的风险。存在问题：目前员工租房合同中，明确到员工个人，存在未代扣代缴个人所得税的风险。

（六）存在多缴印花税风险

存在问题：签订合同，合同中未价税分离，未注明不含税价款，根据印花税法规定，未注明不含税价款，需按照含税价款缴纳印花税，存在多缴纳印花税款。

三、房地产企业所得税汇算清缴应对策略

（一）扣除比列限额

严格按照税法规定扣除比列限额计算，补充医疗保险5%、补充养老保险5%、工会经费2%、职工福利费14%、党组织教育经费1%。

（二）不符合税法规定扣除事项

1．商业保险

部分单位为员工购买的商业保险，不属于为特殊工种购买的人身安全险，也不属于国家规定的可扣除的商业保险的范围，导致全额调增所得税应纳税所得额。

2.与取得收入无关的其他支出

与取得收入无关的支出，不允许在本单位列支。

（三）不符合税法规定资产组资、折旧年限问题

1.非本公司固定资产，不允许在公司组资

2.固定资产折旧年限，应严格参照固定资产折旧标准表，折旧年限计提折旧。

（四）税收滞纳金问题

严格遵照税法规定，合法纳税，及时履行纳税义务，按时缴纳税金，避免大额税收滞纳金情况的发生，增加企业税负。

建议以下四点：

1.提高财务人员的业务技能，减少税收风险

2.提前税收筹划，做好税务规划

3.借助中介税务咨询机构的力量，做好税筹

4.积极与当地税务机关沟通，建立良好的税企关系

（五）存在个税风险

为职工支付的房屋租赁费，存在未代扣代缴个人所得税的风险。存在问题：目前员工租房合同中，明确到员工个人，存在未代扣代缴个人所得税的风险。应对策略：公司租赁房屋给职工做集体宿舍，属于一种集体福利。对于集体享受的、不可分割的、未向个人量化的非现金方式的福利，原则上不征收个人所得税。在签订员工房屋租赁合同时，承租人不要明确到承租人为某一个员工。

（六）存在多缴印花税风险

存在问题：合同中，未价税分离，未注明不含税价款，根据印花税法规定，未注明不含税价款，需按照含税价款缴纳印花税。应对策略：签订租赁合同时，应价税分离。