房地产开发商在城市规划中的作用

郑清流

上海荣启置业有限公司上海201318

摘要：房地产开发是在当地城市规划的整体要求下，依法当地土地使用权，然后展开基础建设或者住房建设，一直以来在城市建设中，房地产开发都是非常关键的部分，而房地产开发也是在诸多方面，对城市规划发挥着重要的作用。新时期下房地产开发暴露出诸多的问题，为了促进城市规划的整体发展，要注重房地产开发的严格把控，在房地产开发的实际开展中，对城市建设发挥出积极的作用，促进当地经济以及社会各方面发展。

关键词：房地产开发商；城市规划；作用

前言：城市规划，是在长远的角度为城市发展设计出完美的蓝图，但是要想将这些蓝图转变为现实，就需要进行各方面的建设，房地产开发是其中必不可少的环节，只有借助房地产开发的合理开展，才能将规划变成现实，而房地产开发代表的是高风险和高利润，房地产开发商往往倾向于利润高的项目，对于利润低的项目，往往是无法吸引开发商的，而甚至很多的开发商，只要是项目有足够的利益，即便是对城市有所损害，也是会采取投资，所以二者之间需要协调发展。

1房地产开发商在城市规划中的作用

1.1房地产开发商对城市经济发展的作用

在城市经济的实际建设中，房地产开发本就是意味着高利润，对其他产业也是有非常强的带动作用，甚至对城市性质会带来改变，让城市规划也要做出适当的改变。房地产开发对经济产生的影响，一方面是体现在产业关联方面。房地产开发借助后向以及前向的关联作用，对其他的产业有一定的带动作用。后向就是为房地产开发提供过各类材料的产业，作为房地产开发的供应方。前向就是为经济部门头其实工业以及服务业，提供建筑、场地。比如旅馆、运输以及餐饮等，这些服务业的发展，都是需要一定的场地以及空间作为基础。除了这两个方面，还有带动与房地产开发相关的一些产业，比如建筑业以及公共事业，这些方面的发展，也是与房地产开发有非常明显的关联效应。此外是因为制度的变迁，房地产开发与制度是密切相关的。房产以及土地诸多生产要素中最基本的，也是社会财产的重要部分，土地制度的变化，就会涉及到市场机制以及工资制度等各类制度的改革，而房地产开发的不断发展，以及土地、住房制度的变化，促进市场经济的深化。

1.2房地产开发商对城市空间结构变迁的影响

城市用地、功能布局等，这些是城市空间的主要部分，也是受到土地利用的影响，这其实是无形中产生的一种力量，对城市空间的变化有非常关键的调节作用。在城市规划中，要发挥出这一市场作用，对房地产开发加强重视。房地产开发会对城市空间产生深远的影响，可以让建成区的空间得到重构，也可以让建成区得到扩大。城市产业不断升级，工业中心逐渐转变为第三产业中心，城市要想实现进一步发展，对商业用地有着非常广泛的需求，而商业用地需要处于城市中心，城市中心的一些居民用地，就要有部分实现功能转变，这会形成连锁反应，城中心住宅区会逐渐变成商业用地以及高级住宅区。建成区内以及边缘地区，则是逐渐变成住宅区。逐渐一些郊区农地就会被征用，从而将这些变成居住区。这就是房地产开发在空间方面，对城市规划会产生的影响，让城市各方面布局产生深刻变化。

1.3房地产开发商对城市更新和拓展的影响

旧城的更新以及新城区扩展，这是城市建设中非常重要的任务，对完善城市的布局以及用地结构是有重要作用的。旧城更新，这是在城市规划中相当关键的组成部分，借助房地产开发，实现对老城区功能以及布局的完善，这是城市规划产生预期目标的途径。城市化不断推进，产业结构逐渐得到升级，国内诸多的城市中心功能面临着衰退和恶化的局面，已经无法适应城市全新的发展规划，对旧城展开改造是非常必要的，这就需要借助房地产开发，让老城区可以得到复兴，为老城区发展注入活力以及动力，并促进城市整体的有机发展。可以在老城区，实现居住区的调整与开发。对人口以及用地的布局进行调整，此外是可以对老城区中心展开改造，进行综合性开发，让中心区地位得到进一步强化。在对老城区进行更新的同时，新区拓展也是至关重要的，新区拓展就是城市扩张的重要表现，在选址以及功能方面，要适应规划对布局的各类要求，并为城市发展注入动力。进行新区建设的时候，房地产开发也是非常关键的手段，在规划指导下，借助房地产开发，提供建设资金，并对新区的土地性质、位置以及规模进行设定，符合整体的规划要求，克服以往对行政手段的高度依赖，满足房地产开发的实际要求，也是保证整体规划可以得到更加完全落实。

2关于房地产开发调控和规划引导的一些建议

2.1在商品房开发总量上做好掌控

实际上商品房开发方面，一直都是城市发展中引起高度关注的问题。在九十年代，国内的房地产业开始进入到高速发展的阶段。比如广东省，进入九十年代后，迅速开发出大量的楼盘，此外有诸多的商品房严重积压，这种情况下房地产业呈现出非常明显的泡沫增长态势，给市场造成非常不良的影响，让房价也是因此受到严重牵制，市场上的恶性竞争十分普遍。新世纪到来后，近年来的不断累积，让广东省商品房控制面积达到将近两千万平方米。而诸多的小区面临着入住率低的问题，诸多的小区在进行商品房开发后，房屋空置面积都是十分让人担忧。这种情况下，行业的调控以及规划就是至关重要的。因此在商品房开发中，要注重总量上的控制，这是以往房地产开发的一些教训，给现阶段房地产开发带来的一些警示，也是在城市规划中需要注意的。

2.2对土地供应量的合理控制

土地供应方面也是要加强控制，要确定合理指导思想，然后加强整治。在土地供应量上要做好把关，避免不顾后果只为城市扩大。地方政府需要对相关法律以及政策进行严格执行，在占用耕地方面，不要有任何弄虚作假以及违法用地，也不要出现牺牲部分利益或者国家利益的情况。以往在房地产开发中出现的诸多问题，很大程度上是因为土地供应方面的控制不利，导致城市建设虽然在短期内效率极高，但是对当地各方面发展，以及市场的正常发展都是造成不利影响，要在日后的城市规划以及房地产开发方面，严格控制好总量。

2.3坚持节约用地的原则

我国幅员辽阔，但是从整体上看，人多地少依旧是非常显著的问题，丘陵多但是平原少，导致土地资源还是比较有限的，这种情况下，人均道路的面积就是非常有局限的，需要对建筑以及居住面积展开合理控制。在一些地方，一个家庭富裕的情况下，甚至房屋面积达到数百平方米，更有甚者一个独立别墅的面积达到上千平方米。当其实这不符合国情特点，一个家庭若是有两百平房屋就是足够宽裕，不会出现拥挤的情况，虽然豪宅仅仅是为少数人定制，但是也是超越了国情，多数的平民则是要面对买不起房的情况。因此在房地产开发中，还要将节约用地作为重要的原则，并严格执行。

结论：总之，房地产开发商是城市建设中非常重要的力量，城市规划成为了房地产开发的重要指导，但其实房地产开发也是在各方面，对城市规划起到诸多的影响，二者之间本就是有着紧密的联系，在日后城市发展以及房地产开发中，要注重二者的协调发展，加强各方面的控制。

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