房地产项目报建流程对开发环节的影响

符亮良 

摘要：我国房地产企业在开发项目和管理项目时要严格按照上级规定的流程进行。开发的项目施工前必须要经过政府的审批。做好整体的报建流程工作不仅可以提高项目资源的利用率，还能促进房地产企业自身的发展。因此，我们要建立健全完整的报建体系。进一步加强项目的整体工作水平和运作能力。项目开展的整个过程都要求报建工作的相关人员必须按照条例逐条落实工作。只有这样才能保障项目整体的稳定。审批环节要求相关的工作人员对报建的流程进行整体的把控，两个部门的协同合作不仅可以节约工程的时间，还能提高施工的质量。

关键词：房地产项目的报建流程；房地产开发环节；相关影响

引言：

随着我国国民经济的提高，城市化的脚步不断地加快，在这样的背景下，我国的房地产产业得到了空前的发展。为了提高自己市场的竞争能力，房地产业加大了资源整合的力度，并且针对项目的整体流程进行了完善和创新。在一个项目确定开发之前，会进行可行性分析，并且生成最终的可行性报告。然后根据报告计划项目管理的相关流程。项目竣工以后还要对质量问题进行详尽的研究和分析。房地产开发工作是一项复杂的系统性的工程，不仅覆盖的范围广、涉及的环节多，而且周期还比较长。所以政府和相关部门要肩负起管理和监督的重任，对房地产开发的流程进行全方面的把握，并对其进行改革和创新。

一、房地产项目报建的基本流程

  房地产开发的项目性质不同，报建的顺序会有所差异，但是基本形式上大同小异。下文将对地产报建的基本流程进行详细的介绍[1]。

（一）提报发改委审批

一个房地产项目要提报发改委审批，发改委主要审查的是该房地产项目是否合法合规，在对本地的投资环境、环保要求和招商引资政策参考以后，发改委会根据项目各方面是否满足条件给予批复。

（二）提报规委会审批

无论用地性质是如何，最开始的审核工作都是从规委会开始的，规委会会确定地产项目的方案是否合理，是否符合城市的总体规划，规委会会对符合条件的地产项目予以审批。所以，在报建的环节，房地产项目要相关的材料进行充分的准备，要保证材料的可行性。

（三）提报环保部门审批

在项目选址成功以后，项目要提交涉及到环保评估的相关材料给环保部门，环保部门会根据项目的实际情况进行认真的评估工作。展开来讲，就是针对项目给周围环境带来的影响进行评估，确保带来的影响在可控的范围内。值得一提的是，环保设备的维修、保养等问题也都需要被环保部门考虑在内。从而进一步提高项目的规范程度[2]。

（四）提报土地与规划部门审批

房地产项目的总平面图一旦被确定，开发单位就要将包括总体平面图在内的各种材料上交土地与规划部门，然后由土地与规划部门根据法律法规的规定对包括方案图在内的相关的指标进行审核，以确保方案图等符合城市规划设计的总体要求。

（五）提报住建部门审批

除了以上的部门要对地产项目进行审查，住建部门也是项目审查的必要部门，住建部门主要对地产项目备案的安全情况进行审查。审查通过以后，地产项目的开发企业才有资格进行接下来的审批环节。

（六）提报招投标监督部门审批

招投标的监督部门是房地产项目报建审批的关键环节。只有专家参与整个评审的过程才能确保审批的专业。招投标活动要在公平、公正、公开的条件下进行。

（七）提报审批局审批

审批局主要负责对项目的施工许可证和预售证的办理进行审查，该审查环节非常重要，只有有了施工许可证和预售证，房地产项目开发企业才能进行相关的后续工作。

（八）提交竣工验收备案

房地产项目审批的最后一步是项目的竣工验收备案，因此，要求各个部门的工作人员检查、验收由本部门通过的设计与批复方案，自纠自查的工作方式可以保障项目建设的质量。避免劣质地产项目通过审查[3]。

二、目前我国房地产项目报建流程的现状分析

由于每个地区外部环境的不同导致我国房地产行业的发展情况差异较大，尤其是政策的因素。因此，房地产企业必要加大监督和管理的力度，提高报建工作的可操作性，完善报建工作的各个流程。进而促进地产企业报建工作的顺利开展。    

对于一个地产项目来说，工程的质量、进度和成本都是非常重要的，他们之间的关系密不可分。一个工程如果想要压缩周期，就要做好人力、物力、财力充足的准备。如果想要提前交付和按期交付人和机械就要进行高强度的工作和运行。并且工程的质量也无法得到保障。现阶段我国的地产企业工程建设方面针对三者的关系无法进行有效的协调，哪里出现问题就处理哪里，无法彻底根除难点[4]。例如，一个地产项目进度缓慢，企业的关注度都会集中在进度方面，不会重点关注工程的质量。为了加快进度很有可能给工程的质量带来不利的影响。如果最后因为这种原因导致质量不能过关，出现返工的情况，会增加投资的成本。久而久之，对企业的生存和发展会造成严重的后果。因此，在项目前期，政府就要做好监督管理任务，对审批的流程和环节进行改革和创新，挖掘审批环节中存在的问题，并且及时的采取有效的措施。政府部门要履行好行政管理的工作，促进各个部门的分工协作。地产企业作为地产的实际建设者，在报建期间要对各个环节和流程进行严格的控制，对制度中存在的弊端，及时采取科学有效的措施。

三、房地产项目报建流程对开发环节产生的相关影响

在实际的工作之中，我们发现，地产项目的报建流程会严重的影响地产项目的开发环节。所以，地产企业的项目报建工作要在政府的监督和指导下进行。企业内部的部门要积极进行信息的交流，要确保信息的及时和准确，这样才能保障工作的目标顺利完成。房地产的报建流程对项目开发的经济效益和社会效益会产生一定的影响，因此，我们要重视报建流程的优化工作，缩短报建时间，进而提高企业竞争力[5]。

（一）开发环节流程化

房地产的报建流程会给开发环节带来最直接的影响。所以，地产企业要对报建的流程进行优化从而保障开发环节的高效效率和高水平。进而顺利的达成开发的目标，增强地产企业的竞争力[6]。值得一提的是，地产企业要对项目的报建流程和各个阶段的具体任务有着充分的了解，只要这样才能对报建环节对开发环节的影响做出最准确的判断。

想要优化报建的流程，各个行政部门有必要对审批流程进行科学、合理的规划，以此同时，还要对需要改进的相关问题进行明确。只有这样才能根据存在的具体问题采取具体的措施。相关的部门根据流程管理理论对房地产项目的开发流程有着清晰的认知，在这个认知的基础上对现有的流程的不足之处进行补充。相关的工作人员可以采用综合分析法，以立项审批为起点，不断解决报建流程给开发流程带来的各种影响。不断地完善和优化现有的流程管理体系。

优化流程要求房地产的项目管理人员对法律法规、政府的管理模式以及项目的审批流程等具有很深的了解，他们会根据这些信息来确定最终的实施方案。在地产的开发环节，我们发现，控制好施工人员的工作质量可以很好的控制工程的产品质量。与此同时，还能保证合同的交付标准。施工的工序环节的质量直接决最后的施工质量。因此，在保证企业的工期的前提下，施工企业要按照施工进度计划的要求有序施工。假设施工的进度没有按照计划要求的进行，就要对施工进度的计划进行合理的分析。如果施工进度计划没有问题，就要对施工进度进行合理的调整。从而确保工程的质量和进度都符合交工的标准。管理人员要科学的使用管理学的知识对项目开发流程进行规范的管理。进而促进项目流程管理的开发[7]。

（二）开发流程的特点

在我们深入的探究地产项目报建流程给开发环节带来的影响时，我们也要对开发流程的相关特点进行具体并且深入的了解。下文将对流程的特点进行详细的分析：

房地产开发流程一个本质的特征就是综合性，我国现阶段的房地产开发受到现代化的影响开发的复杂程度较之前有诸多的提高，比如，在房地产开发阶段，消防部门、民防部门和建设部门等都参加了进来，而且地产开发和人们群众的生活联系日益的紧密，因此，在开发前期就要做好综合调研、分析等工作。科学的统筹和合理的规划有利于项目获取成功。

房地产开发涉及到许多的内容，从资金的投入到地产项目建成运作，再到资本进行回收，总体来看，是一个长期的反复的过程。在获取土地信息的角度思考，我们必须要进行可行性分析，因为土地的审批需要经过很多流程，一般的地产项目报建的周围都超过一年。规模较大的最少要经过4年[8]。

地产项目的开发不仅流程复杂，而且涉及许多领域。整个过程需要巨大的资金投入。但是，房地产的开发项目在开发的整个流程中会涉及到各种确定的或者不确定的风险因素影响，如果风险系数太高，必然会给项目带来无法挽回的损失，因此，我们要求地产开发的工作人员要对整体的风险因素进行把控。

四、关于报建工作在房地产项目中应用的研究

在项目前期，做好房地产项目的开发和管理工作非常重要，在地产项目的报建过程中，地产企业要结合自身的项目经验，加强经营部门的工作水平。而且负责报建的工作人员要和企业做好配合工作，要确保调研结果的准确和有效。做好项目的初步定位以后，负责报建的工作人员要结合工程的实际情况设计工程报建方案，除此以外，相关的工作人员要在市场调查报告的基础上，对周边环境和附近地产项目的实际情况进行有效的评估，不断地完善自己的报建方案[9]。

规划方案确定以后，技术人员要将规划方案提报给政府相关的负责部门。由其进行方案审批。在审批中工作人员要针对方案对政府部门进行详细的解释。促使报建的方案可以快速的得到审批，除此以外，一般来讲，地产企业的资金来源主要是从银行贷款。但是银行对企业的贷款的审批是非常严格的，因此，如果报建速度足够快，可以促使银行快速放款，不仅可以快速的缓解资金的压力，还能实现风险的迅速转移，进而给企业的项目争取快速发展的空间。

结束语：

从上述我们可以得知，房地产项目的报建流程对项目的整个开发环节都会产生深远的影响。因此，地产企业开发项目要严格按照政府的要求规范的进行报建工作。这样不仅可以让项目在短时间内通过审批进行生产环节，还能促使地产企业市场竞争力的提高。最终实现经济效益的最大化。这就要求企业的相关管理人员在开发和经营的时候要对报建的流程进行整体的把握，如果出现问题，要及时的采取有效措施解决问题。最大程度的降低报建流程的复杂程度。从而为项目的发展奠定稳固的基础。

参考文献：

[1]李志艳.房地产项目报建流程对开发环节的影响研究[J].房地产世界,2022(02):9-11.

[2]唐剑波.房地产开发项目的前期报建管理要点[J].住宅与房地产,2021(28):6-7.

[3]周晶晶.浅析安置房建设项目的开发报建管理[J].中国住宅设施,2021(09):74-75.

[4]李晨曦.房地产开发企业前期报建管理分析[J].中国市场,2021(05):100-101.

[5]田杭. G公司住宅类房地产项目前期投资开发流程优化研究[D].西北大学,2020.

[6]陈滔. 房地产项目前期策划的价值形成及提升路径研究[D].东南大学,2020.

[7]李冰洁. 我国建筑工程项目报建流程中并联审批优化研究[D].华北水利水电大学,2020.

[8]廖妍红.房地产项目报建流程对开发环节的影响研究[J].建材与装饰,2016(49):107-108.

[9]方哲.房地产项目报建流程对开发环节的影响分析[J].黑龙江科技信息,2016(15):215.