马克思地租理论与我国项目建设用地实践

刘帅锋

（三峡大学马克思主义学院，湖北宜昌443002）

摘要：根据马克思地租理论，地租杠杆对项目建设用地的节约集约利用有着直接的调节作用。目前我国项目建设用地存在一些比较突出的问题，对此，我们必须从马克思主义地租理论中寻求有效理论支撑，积极采取有效措施促进项目建设节约集约用地。

关键词：地租；项目建设；用地

中图分类号：F292文献标识码：A文章编号：1671-6035（2013）11-0000-01

改革开放以来，我国的招商引资项目建设进程明显加快，主要体现为各地工业园区的快速发展。项目建设的加快必然产生大量的土地需求。所以，项目建设需要解决的一个重要问题就是建设用地问题。目前我国项目建设用地在利用和管理上已经暴露出不少问题，如何加强对项目建设用地的节约集约利用，是新型工业化进程中必须着力解决的一个重大课题。

一、马克思地租理论对项目建设用地的影响

马克思主义认为，地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。地租是土地所有权在经济上的实现形式，是社会生产关系的反映。在理论上，马克思把地租按其形成条件和原因的不同，分为级差地租和绝对地租两种基本形式；级差地租又因其形成条件的不同，分为级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式。项目建设用地地租也存在着绝对地租和级差地租（包括级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ两种形式）。在项目建设用地经济活动中，由于土地这个生产要素的稀缺性表现得更为突出，因此地租作为一种经济杠杆，对项目建设用地具有十分重要的调节作用。

1.绝对地租促使项目建设用地高度集约利用。土地使用者无论租用何种等级的土地，都要向土地所有者交纳一定数额的租金，即绝对地租。绝对地租数量与所租用的土地质量的好坏、位置的差别没有关系，只与所租用的土地面积的大小有关，二者成正比例关系变化。这样，土地使用者为减少绝对地租量的支付，必然把租用的土地面积减少到最低限度，并将在已租用的土地上追加投资，以提高单位面积土地的利用效率。这在客观上无疑有利于土地资源的节约、土地质量的改良、土地集约化经营的实行，从而达到最高效率利用土地的目的。

2.级差地租调节不同项目建设用地的合理布局。由土地地理位置而形成的级差地租是土地级差地租的主要形式。级差地租Ⅰ完全是由土地的位置决定的，土地的质量几乎不起什么作用。虽然在任何地区，都可以通过追加投资，加强基础设施建设来增加收益，形成和增加级差地租Ⅱ。这样，就必然会出现不同位置土地之间级差地租差距缩小的现象。但是，即使旧的土地位置优劣的差距消灭了，然而更大范围的差距又会出现，由位置而形成的级差地租永远是级差地租的主要形式。这样，不同的产业，由于其生产过程和经营的特殊性，对土地位置的要求和敏感程度不同，因此在同一地块上创办不同的产业，会导致不同的产出效率，形成不同的经济效益。因此，在项目建设用地上，由于各产业支付高低悬殊的级差地租的能力有差别，就会自动形成一种产业建设用地的合理布局方式，从而促进土地资源的最优配置，使项目建设用地潜在的效率得到最大的发挥。

二、目前项目建设用地存在的问题

近年来，我国项目建设用地总体上规模适度、布局适当、效益发挥适中，但和当前大力推进经济发展方式转型、促进土地节约集约利用的要求相比，仍然存在着不容忽视的问题。

1.用地结构不合理。根据国土资源部《关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知》（国土资发〔2008〕24号）规定，工业项目所需行政办公及生活服务设施用地面积不得超过总用地面积的7%。工业企业内部一般不得安排绿地，确因生产工艺等特殊要求需要安排一定比例绿地的，绿地率不得超过20％。有些工业项目在用地布局中，过多地考虑办公、绿化、生活设施、道路等基础设施用地，使得行政办公和生活服务设施用地及绿地等面积所占比例过大，限制了企业发展壮大空间。

2.土地闲置。部分项目已经供地，却迟迟未动工建设，有些项目仅平整了场地、投资额未达到总投资的25%，有些项目全部投产后因经营和市场等原因又全部停产，这些现象已满2年或是超过2年的，达到了闲置土地认定标准。

3.效益不高。每亩投资强度、容积率、税收是衡量项目用地利用效益的重要指标。然而，部分项目要好地、多要地，但是投资强度、容积率、税收标准等达不到要求，造成土地低效利用。一是部分项目投资强度不够。一些项目投资没有全部到位，和协议签订的投资额有一定差距。二是容积率普遍偏低。国家对工业项目容积率规定普遍在0.7以上，很多项目建设用地容积率不达标。三是有些项目未履行缴税义务。四是税收和用地规模倒挂。部分用地面积较大的项目税收远远低于一些用地规模较小的项目。

4.土地批而未供，供而未建。存在项目建设用地已经办理土地征收但未供地。一方面是建设用地已经批回但无项目可供，另一方面是建设用地批回来，项目因资金等原因还未要求供地。部分项目因资金、决策等因素，导致土地早已供应到位，却迟迟未开工建设，或者项目进展缓慢，不仅违反了合同协议，同时也浪费了土地资源，影响了地方招商引资的良性开展。

5.擅自改变规划用途。少数工业等项目用地未按照规划确定土地使用用途，存在擅自部分改变原用途的现象。

三、提高项目建设用地利用率的对策和建议

我们要充分运用马克思主义地租理论，通过价格杠杆调节项目建设用地，确保项目建设用地的节约集约利用。

1.进一步优化用地结构。一是严格执行工业项目用地限额。工业项目建设严格控制厂区绿地率，所需行政办公及生活服务设施面积应不超过项目总用地面积的7%，工业项目用地不得修建专家楼、宾馆、成套住宅、招待所、培训中心等非生产性配套设施。二是层层审查用地规划布局。对于单个项目用地布局和各类用地指标控制，坚持由项目业主提出初步规划，有关专家和技术人员评审，发改、规划、住建、国土、项目专班会审，再报规划委员会审批后实施。三是妥善处理绿化和生活设施用地超标问题。现有工业项目绿化和生活设施用地超标的，加强政策宣传，明确整改期限，未按规定整改或整改未达标的，超标面积按规定收取闲置费，项目不准再扩大用地规模、不再享受招商引资优惠政策。通过停止优惠政策、收取附加费等措施，隐性提升土地地租，合理调控项目建设用地布局。

2.加大闲置土地盘活处置力度。根据闲置土地不同情况，采取行政、经济、法律等措施多管齐下予以处置。一是行政上协调处置。对因未完成拆迁造成土地闲置或部分闲置项目，加大拆迁力度，加快交付净地速度；因市场原因停产造成土地闲置的，加强与企业沟通，鼓励企业改造升级、转产发展、重组兼并，推动闲置土地利用。因资金等原因闲置土地，积极争取和宣传政策，争取尽快动工。二是经济上调控处置。项目建成投产后未达到协议约定税收等主要合同条款的，取消有关优惠政策，按同类土地市场价格补缴土地出让价款，适当调高绝对地租。对经过行政协调，消化闲置土地不予配合、效果不明显的项目，且未动工开发满一年的，根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）的规定，按该项目缴纳土地出让价款的20%收取土地闲置费。三是法律上收回处置。项目确实对闲置土地缺乏再利用能力、且闲置时间较长的，根据《土地管理法》、《闲置土地处置办法》等国土资源法律法规的规定，对闲置土地依法无偿收回。

3.切实提高土地利用效率。一是适当提高土地准入门槛。适当提高工业用地容积率、投资强度、每亩价格和税收、保证金等关键指标标准。工业用地容积率根据不同行业要求适当提高；工业项目土地价款和保证金严格程序、按挂牌价全额征收，在项目履行动工、投产、纳税等协议后再逐步兑现返还相关政策。二是从源头上把好关。项目用地在前期洽谈、论证、预审、规划和选址等前期环节，按照调整后的用地关键指标，逐宗选择投资强度高、产出效益好、高科技低污染的项目落地。三是实行项目入园和满园工程。所有项目坚持优先入园布局、见缝插针、从紧安排，做到布局集中、产业集聚、用地集约。鼓励落户项目在园区建多层厂房，或将项目集中安排在统一修建的标准化厂房内，同一园区内的不同企业的生活区可以集中安排，争取园区释放更大的用地空间。四是加强对土地的规划管控。城市建成区和规划区除安排一些基础设施和公益性用地外，不再安排工业用地项目，预留土地一律通过市场手段向土地利用效益较高的商服、住宅项目供给，通过提升级差地租Ⅱ，让不同投资强度的产业自由选择用地，优化产业布局。

4.尽快消化批而未供、供而未用等土地。对已拿到批文但未落实到项目的地块，优先安排项目落地，或者纳入土地储备库暂时储备，避免因两年未供地被上级收回批文。对拿到用地批文项目因资金原因暂未要求供地地块，督促项目抓紧按程序供地。对于已经供地未建设或建设进展缓慢的项目，逐宗分析情况，督促项目尽快动工或加快建设。

5.加强项目用地的用途监管和查处。项目土地用途一经确定，原则上不再变更用途。因发展确需调整的，应经规委会批准后，按程序收回土地后重新公开招拍挂供地。对于未经批准擅自改变用途的，应按规划和土地相关法规政策予以查处，情节严重的依法收回土地、没收擅自改变用途的建构筑物，并处罚款。

6.不断完善节约集约用地的长效机制。营造节约集约用地的氛围。加强节约集约土地利用政策、国土资源法律法规的宣传教育，增强节约集约用地的社会意识。建立实施服务项目长效机制。在项目洽谈、引进、审批、落地、办证、施工、投产等各个环节要及时沟通对接，主动跟踪服务，促进项目早落地、早建成、早投产。加强对项目用地的全程监管和强制退出。项目建设过程中，相关部门要主动参与、加强指导，及时掌握情况，随时发现和解决用地和建设中的具体问题。责任单位要严格监督项目履行投资协议情况，对于未履行协议的，应当督促加快投资进度，补齐税收，否则按挂牌价补缴土地出让价款、收回土地。推动工业项目上山。进一步争取和用足低丘缓坡地综合开发利用和城乡建设用地增减挂钩用地政策，优化低丘缓坡地和未利用地规划布局。综合运用马克思主义地租理论，通过价格杠杆调节项目建设节约集约用地。