土地市场一级开发模式和盈利分析

秦悦

摘要：近年来，中央部委陆续出台关于房地产行业、土地资源领域的政策，为调整地方政府债务管理模式，调整地方土地开发形式，改善当前政策形势下土地资源储备、开发受限的现状。本文从土地一级开发模式发展历程入手，分析当前土地市场一级开发模式及盈利模式，解读我国关于土地一级开发的新政策。

关键词：土地市场一级开发模式；盈利模式

引言

自改革开放以来，我国土地一级开发模式由原本的划拨出让转变为公开招拍出让，这一转变在一定程度上限制了钱权交易、权色交易等腐败行为的出现，为房地产行业健康发展开辟了路径，保护国有资产不继续出现大面积流失，使土地权属清晰化，使政府对土地的管理逐渐趋于完善；也使得房地产商拿地成本不断上升，间接成为房价居高不下的原因之一；自2004年后，政府推出“限价竞保障房比例”等政策，配合公开招拍出让模式，逐渐控制了我国房价不合理上涨的趋势，推动我国城镇化程度不断加深，是保障我国城镇化率不停滞的重要手段，总体来讲是比较符合我国现代化发展需求的土地开发模式，笔者将在本文中对土地市场一级开发模式和盈利模式进行分析。

1、土地市场一级开发模式

1.1土地一级开发含义

土地一级开发是指将原有集体土地上的企业楼、居民楼或农民宅基地拆除，使集体土地成为平整的土地，继而根据当地土地利用规划要求被征收或征用，完成“三通一平”（水通、电通、道路通、场地平整）、“六通一平”（上水通、下水通、电通、通讯通、道路通、供暖通、场地平整）、“七通一平”（在六通一平的基础上加上燃气通）后由政府进行合理安排。

1.2土地一级开发常见模式

虽然全国范围有关土地的一级开发模式都用相同的称呼，实际上并未就模式进行全国统一，各地政府因历史条件、经济条件等方面的不同形成了各具特点的土地一级开发模式。

1.2.1政府垄断模式

政府垄断模式是指政府职能部门将土地市场一级开发的全过程进行了垄断，从项目成立到公开发布招标方案，再到参与建筑施工企业施工，全程参与土地一级开发工作。全国范围内，应用此种模式的典型城市是成都。

1.2.2政府主导模式

政府主导模式是指政府职能部门将土地市场一级开发的过程进行主导，而非参与全程，其中建筑施工企业中标后的过程政府职能部门不再进行跟踪参与，但土地开发立项、公开招拍等部分还是由政府职能部门掌握。这种土地一级开发模式下，企业应有了一定的主动性，政府主要占据监督者、管理者的地位，主要应用于北京等地的土地一级开发中。

1.2.3政企合作模式

政企合作的土地一级开发模式主要应用于海南省的土地开发工作中，通过签署协议的方式划分政府职能部门与参与土地一级开发的企业的职责和权利，在土地完成开发后进行相应的利润分成。这种土地开发模式让企业和社会资金有更大的空间进入土地一级开发市场，能够推动地方土地开发和经济发展大幅度跃进，是更适合亟待发展地区应用的开发模式。

1.3三种常见土地一级开发模式对比

1.3.1开发效率

三种土地一级开发模式在开发效率上各有所长，其中政府垄断模式由于政府的主导地位，在政策等方面占据更高优势，土地开发项目阻力最小；政府主导模式同时具备政府和企业在土地开发上的优势，在项目推进阻力和资金来源方面均有长处，是三种常见开发模式中效率更高的一个；政企合作模式中企业更多的参与进土地一级开发中，从技术、管理效率、资金等方面推动土地开发效率提升，但土地开发项目的阻力相对较大，需要得到重视。

1.3.2资金来源

三种常见土地一级开发模式与不同的资金来源方式，其中政府垄断模式下，资金主要来自政府的财政资金或募集资金，土地公开招拍出让后的收益同样由政府获得；政府主导模式下，资金主要来源于政府募集的资金，在政府公开招拍出让后会选择最适合的企业进行土地一级开发和资金使用，在土地开发项目完成后将根据协议付给企业约定的利润；政企合作模式下，资金来源于政府资金和社会资金两方，通过合作协议进行合资和资金使用，且在此模式下，社会资金往往占据更大比例，通常这个比例会超过70%。

2、土地市场一级盈利模式

目前房地产企业参与土地一级开发主要有分享固定比例、分享增值收益、分享出让金、持有部分设施使用权等盈利模式，针对不同功能的土地，不同方式的土地一级开发，不同企业的盈利需求，企业可以选择不同的盈利模式。

2.1分享固定比例盈利

分享固定比例收益属于保障房地产企业收益底线的盈利模式，企业在接受政府职能部门委托后可以根据土地征用、拆迁、整地、建设等工作环节对固定收益进行预估，保证自身利益。房地产企业获得固定比例盈利的方式有多种，其一是将土地一级开发成本的8%作为固定比例盈利，一次性支付给参与开发的房地产企业；其二是根据参与土地开发房地产企业的资金投入，政府职能部门做出保底固定比例的承诺，分数年支付给房地产企业，比例与第一种方式持平，约为8%，不足8%的部分需要由政府进行差额补齐。

2.2分享被开发土地的增值部分利润

通常情况下，参与土地一级开发的房地产企业需要通过与政府职能部门的协商来议定对土地增值部分的利润盈利分享，分享比例通常情况下与土地的开发难度有一定的关系，若所开发土地的地理位置较为偏僻或拆迁过程中遇到了较大的难题，那么增值部分的利润分享比例会相对较大，若与之相反，则分享比例相对较小。土地的实际增值程度关系到参与开发房地产企业享受到增值利润的时间距离和利润值，常见的影响土地增值效率和程度的配套设施有水电工程、道路畅通程度、景观投入、公共设施投入等几个方面，因此房地产企业参与开发过程中，将土地开发的配套设施做到最好，可以有效提升土地的增值效益，从而更早、更多地获得土地开发带来的增值利润，实现企业盈利。

2.3分享土地的出让金

分享土地出让金的盈利模式，主要出现在政企合作的土地一级开发模式下，房地产企业与政府签订协议，成立合资公司，企业在合资公司中占据70%比例以上的股权，从而获取土地的出让金作为盈利利润。此盈利模式目前只能在政企合作模式下运行，且企业与政府签订相应的合同，做好出让金分享及其他条款的签订工作，方能顺利实施。

2.4持有被开发土地上配套设施的部分使用权

房地产企业持有被开发土地上配套设施部分使用权的盈利模式不是在所有开发模式下都适用的，需要被开发土地上建立了相对优质的配套设施，且企业与政府完成了针对此种盈利模式的合同签订。企业在选择此种模式进行盈利时需要具有筛选和运营配套设施的能力，例如：尽量不选择医疗、教育、文体等盈利能力低、所需回报周期长的设施，应当尽量选择盈利能力高、回报周期短、自身运营能力范围内的配套设施。

结束语

当下各地政府所采用的土地一级开发和盈利模式并不能完全且当代我国社会发展需求，还有很大的上升空间。目前常见的三种开发模式和对应的盈利模式各有优势和缺陷，经过实践和优化逐渐会推动我国房地产行业向更加健康、成熟的方向发展，也会逐渐解决当前政府工作和社会生活的症结。

参考文献

[1]姜农娟,赖磊,郑广三.土地一级开发企业盈利模式转型设计研究[J].建筑经济,2014(03):78-81.

[2]孙雯.土地一级开发整治引入PPP模式的若干分析[J].建材与装饰,2018(18):160-161.

[3]杨喆.房企参与土地一级开发的盈利模式与策略[J].建材与装饰,2018(25):145-146.

[4]亢喆.全面“营改增”政策对政府主导模式下土地一级开发项目的影响及应对策略[J].当代经济,2018(08):102-103.