房地产项目转让法律问题研究

周长江

摘要:随着我国房地产行业的发展，各种项目转让工作也越发频繁。然而，我国项目转让方面仍然缺少有效的监管和完善的体系约束，使得房地产项目在转让的过程中，经常发生一系列的纠纷，给转让双方都造成了不利影响。目前我国只有《公司法》这一项法律来对项目转让进行规定。然而，由于房地产项目具有一定的特殊性，其房产和地产关系也具有一定的复杂性，使得这些复杂因素在没有明确保障的情况下进行项目转让，非常容易产生问题。本文针对房地产项目转让中的法律问题展开讨论，希望为我国房地产行业的健康发展贡献一份力量。

关键词：房地产；项目转让；问题；研究

引言

房地产项目转让是指公司对那些已经进行了一定程度开发却因为某些原因没有完成的项目进行转让的行为。通常在这种情况下，原公司没有意愿继续对为完成的项目进行开发，而受让公司则有足够的意愿将这一项目建设完成，并进行销售或者出租。可以说，投资主体变更的过程，就是项目转让的过程。

1.房地产项目转让的特点和种类

房地产项目转让的方式有以下几种：

第一种比较常见的是房地产股权的转让。由于股权涉及到项目的实际投资人和控制人的利益，所以，股权转让可以说是项目转让中为重要的环节。经过转让之后，新的股东成为项目的实际控制人。这种转让方式多见于那些根据房地产项目而成立一家公司的情况中，他们以股权转让的方式，变相实现了项目的转让。这种方法的优势非常明显，那就是手续简单，实施流程短。因为双方只要办理了股权变更登记，实际上项目就已经完成了转让，大大节约了时间成本。不过，这种情况通常需要双方在转让之前就价格等事宜达成一致，并签订相关转让协议，这样，股权的转让工作一般可在一周之内完成，极大提提高了效率。受让方可以在最短的时间内实现对项目的控制，并着手进行后续建设。不过，这一过程中项目的公司名义不发生改变，也就是说，建设需要的各种许可证、土地使用证等都不需要发生变更。

项目资产的转让也是项目转让过程中比较常见的一种方式。项目资产转让是将原项目的资产——比如土地、在建工程——向政府部门申请，将所有和项目有关的文件的主体都进行变更，让项目完全置于受让方名下的方式。在实际转让时，这种方式更加适合转让方名下项目较多，而受让方只对其中某一个项目有受让兴趣的情况。还有一种比较适合采用这种转让方式的情况，那就是转让方公司成立时间较长，情况复杂，债务情况已经不能查清时。单一项目转让的方式对受让人来说风险最小，就算转让公司有未被披露的债务，受让方也不会因为单一项目的转让，背负债务责任。受让人在转让完成之后，以自己的名义对项目进行建设，完全和转让公司不再产生关系。不过需要注意的是，如果该项目在转让之前已经被原公司抵押，那么，受让公司在转让完成之后，也要承担抵押债务。

还有一种常见的转让方式，就是合作开发项目的转让。通常来说，是通过受让方资金的引入，双方签订合作开发协议，明确各方的权利和义务，以共同开发的形式让原本没有参与到开发中的一方参与进来。严格来说，合作开发也是一种项目的转让形式。它是一种通过对项目建成之后的销售所得进行分配约定的形式，以实现引进资金的目的。

2.房地产项目转让中的法律问题

2.1年限问题

年限问题是非常关键的问题，可合同当事人通常对此没有给予高度的重视。由于我国建设用地的所有权在国家，使用者只能采取有偿使用的方式，针对不同性质的土地进行开发。目前，我国住宅用地的土地使用年限是70年，商业用地是40年。需要注意的是，政府在出让土地时，就已经开始计算年限了，可一些项目在进行转让时，已经过了好多年，使得土地的使用年限缩短。有些烂尾项目，长期无法继续建设，使得所在土地成为闲置土地。我国法律规定，对于闲置两年以上的土地，国家有权无偿收回，但由于各种烂尾项目的存在或各种其他因素，导致这些土地无法收回。在进行项目转让的过程中，受让方一定要关注项目所在土地的使用年限，尊重事实，客观地计算项目价格。

2.2工程款的优先受偿权问题

项目的所有方和受让方通常在转让的过程中过分注重谈判过程，而忽略了相关第三方的利益。受让方应该提高重视，在谈判的过程中，针对项目第三方款项是否已经结清等进行调查。确保项目的各种已支付金额和未支付金额都能够得到明确，并讲这些金额在协议中做出妥善的安排。我国《合同法》规定，工程的承包方对工程有优先受偿权，也就是说，工程款应优先支付给承包方，这一规定不会因为项目所有人的改变而发生改变。如果受让方没有考虑到这一点，并未对转让方的各种未结款项在协议中进行明确，那么在项目转让发生之后，受让方就有义务对承包方的款项进行结算，虽然可以通过法律手段追究转让方的责任，但这种纠纷对双方来说，都会带来一定的利益损失。

2.3资产交接问题

资产交接问题也是项目转让过程中比较常见的问题之一。受让方在转让行为发生之前，要对项目的租赁权、保留权等进行明确，还要要求转让方对项目的资产提供土地使用权、财产所有权等一系列相关凭证，并所要支付凭证、发票。不仅如此，受让方还要到项目现场进行调查，询问项目的使用人，查清项目是否存在租赁的情况，在调查结果无误之后，还要让转让方出具对合同条款的承诺，明确其法律责任，一旦发生和协议中不符的情况，受让方可以及时追究其责任。

2.4转让过程中的付款进度问题

在进行转让时，受让方必须要对将资产移交和股权变更问题和付款进行联系起来，避免出现资产已经移交、股权也已经变更之后，受让方不遵守协议进行付款的现象发生。为了解决这一问题，转让方可以要求受让方现将资金转入第三方账户上，并由第三方提供担保。同时，转让方应要求受让方提供银行保函和提存等资料，交由第三方进行保管。这样，在转让实际发生之后，款项才能及时兑现。

2.5土地闲置费用约定问题

还有一个非常重要的法律问题，就是土地闲置费用问题。由于房地产项目在转让之前，通常会产生一段时间的闲置，一旦闲置时间超过两年，项目土地就面临着被政府回收的风险。为了解决这一问题，转让双方应对政府征收的闲置费用支付问题进行明确，指定这一资金风险的承担主体，或者通过比例的划分，共同承担。

2.6税费问题

税费问题也是转让过程中比较容易发生纠纷的问题。由于税费会按一定比例收取，牵扯到项目的实际交易成本，所以说，对于有些交易金额巨大的项目，其税费也会非常惊人。转让双方有必要对税费的问题进行商讨，或聘请专业的律师团队对税费的责任进行划分，降低双反的风险。

结束语

房地产项目的转让涉及到非常多的因素，复杂程度较高。在进行转让时，双方应对各项权利和义务进行明确，遵守我国《公司法》和《地产管理法》。受让方要明确转让方的债务问题，并考虑第三方的利益，对各种款项进行明确规定。转让方也应要求受让方将资金先打入第三方账户进行保管，在转让的各项步骤完成之后，由第三方进行打款。本文简单总结了几种转让方式，并总结了几种常见的法律问题，供广大房地产从业人员参考。

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