居住权制度探析

杨璐

摘要：《中华人民共和国民法典》在物权编中的用益物权里专章规定的居住权这一制度，是我国民法领域一大创新之一。本文主要介绍居住权制度的概念和价值，并对域外的居住权制度进行剖析，启发我国对这一制度的进一步完善和发展。

关键词：居住权制度，意义，启示

一、居住权制度的概念

《民法典》第三百六十六条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。” 居住权作为一种独立的用益物权制度，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。居住权人有权对设立居住权的房屋行使占有和使用的权利，以满足其居住的需求。

二、居住权入法典的意义

居住权制度的确立和入法典都历经了无数次的讨论和论证，其具有重要的理论价值和实践意义。

（一）丰富了人们的住房形式

居住权的设立在一定程度上解决了当事人住宅需求的问题，为当事人使用和居住房屋提供了新的形式^[1]。目前，居民住房一般均采取或买或租的形式来满足住房需要，但在现如今的社会里，商品房价格高昂且居高不下，买房压力倍增，令大部分工薪阶层望而却步。而租房也只是通过签署租赁合同获得承租权，暂时满足人们的住房需要，不具有长期的稳定性。居住权制度的设立，使得人们可以通过购买房屋的居住权来缓解买房或租房的弊端。

（二）完善了住房保障体系

因此，居住权开发了房屋的另外一种价值，有利于构建多样化的住房保障体系以及租购同权体系，在居住权益得到保障后，大众的买房需求就会降低，也有利于“房住不炒”政策的贯彻实施，让房地产市场实现稳定、健康的发展。

近几十年来我国房地产市场一直处于高位运行状态，背离了住房的主要居住功能。我国相继出台廉租房、公租房、经济适用房等政策以满足城市居民的住房需求，但是这些住房举措仍然存在不可避免的缺陷。人大法学院教授杨立新认为：目前，公租房的承租人只享有房屋的使用权，不具有物权，如果居住权的制度应用到公租房，承租人的租赁权经登记生效成居住权，就具有了物权的对抗效力。即便是政府也不能随意收回，如果政府以公共利益为由征收征用，那还要给予公租房的居住权人补偿，这样才能更好保障承租人的利益，对于低收入家庭来说这是更高的法律保障^[2]。本次民法典通过确立居住权，从法律上解决了需房群体的住房需求，确保了我国住房保障政策行远致稳。

3. 为“以房养老”提供了制度保障

老年人“以房养老”一直都是社会关注的热点话题，但至今也仍然是个比较棘手的问题。就目前来看，大部分老人都没有足够的存款积蓄，顶多维持正常生活，一旦老人生病或者有其他急需用钱的时候，老人往往会会通过变卖自己唯一住宅的方式去筹钱，这样大大提高了老人无房养老的风险。居住权制度的设立，为老人“以房养老”提供了制度保障^[3]。老人们可以在自己的房子上设定居住权，同时以相对较低的价格出卖给需要的人，实现房产的变现。这样既能解决老人的养老问题，让老人老有所居，同时也能减轻子女的养老压力，一举多得。

三、域外居住权制度分析及启示

居住权最早可追溯至罗马法时代。罗马法家族实行家长制，家长对财产有绝对的支配权。家庭的基础是家长权，与家长权相适应。在罗马，家长通过遗赠方式将房屋的居住权赠予部分家庭成员，属于人役权。从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的^[4]。

1. 大陆法系国家

法国、德国、意大利等大陆法系国家都不同程度地借鉴移植了罗马法的居住权制度。例如，《法国民法典》第五百七十九条规定：用益权以法律规定或人的意思而设定；第六百二十八条规定：使用权及居住权依设定行为的规定，其范围的广狭，亦依设定行为的约款决定。可以看出，法国对于居住权的设立遵循意思自治原则，极大的满足了当事人的自身意愿，体现了立法的灵活性。另外，法国民法典中的居住权注重保护房屋所有权人的利益，设定居住权还需要提供相应担保。同时也扩大了权利人的范围，享有居住权的本人及其家属均可以住在此房屋中。

（二）英美法系国家

英美法系国家与大陆法系国家的法律体系不太相同，英美法系国家没有明确居住权益为居住权制度，而是通过判例或者单行法的形式来保障居住权的。英美法系国家对于居住权的问题主要集中在婚姻家庭领域^[5]。比如，美国就并没有法律明确规定居住权这一制度，但是美国的许多州都在自己的离婚和继承判例里规定了相关的居住权益保障的问题。在离婚案件中，一般享有子女抚养权的当事人一方更能得到司法的庇护，更容易获得居住权，享有居住权的一方还有对此房屋的优先购买权。同时，美国的居住权益设立都有明确的权利和期限的限制，大多方面都很详尽细致。

（三）对完善我国居住权制度的启示

综上，大陆法系国家受到罗马法的影响较为深刻，英美法系国家制度规定集中在婚姻家庭领域。无论是大陆法系国家还是英美法系国家，他们都从自身国情出发，基于实践成果创造出了自己的特色。我国在民法典出台前，并没有法律规定关于居住权的相关制度，这次民法典中就居住权制度立法内容也很少，仅仅规定了六个条文，需要在今后的司法实践中予以补充和完善。大陆法系国家和英美法系国家关于居住权的规定也给了我国诸多启发。一方面，我国民法典中规定的居住权内容少而范围大，需要细化条文规定，比如缺乏对居住权人的权利范围、权利义务内容的具体规定，居住权的主体客体范围模糊不清等等^[6]，没有充分考虑社会实践的复杂情况，在司法实践中容易引发诸多纠纷，而此时法官也无法以法律为准绳，自由裁量难免会雪上加霜，甚至可能引发社会秩序混乱，造成严重后果。因此，我国应当尽快出台相关法律解释，丰富和完善居住权制度。另一方面，在我国经济发展快速的今天，将居住权只用于解决弱势群体的居住问题可能有些片面，可以考虑是否能够拓展居住权的适用范围。如将居住权引进商业领域，用于投资或者获取收益，不仅能够缓解我国住房紧张问题，也能实现房屋利用的最大化。

四、结语

我国《民法典》设立的居住权制度，迎合了国家保障民生政策的推行，也有利于房产行业资源的优化升级，有助于实现以房养老的目标。随着时代的发展，新设的居住权的制度还会有很多不足亟待完善，我们应当结合现实情况，在实践中不断地检验和发展，学习其他国家发展和完善居住权制度的做法， 在新时代提高人民的安全感和幸福感。

参考文献：

[1]王利明.论民法典物权编中居住权的若干问题[J].学术月刊，2019（7）：91-100，148.

[2]申卫星.从“居住有其屋”到“住有所居”——我国民法典分则创设居住权制度的立法构想[J].现代法学,2018(02):105-118.

[3]房绍坤.论民法典中的居住权[J].现代法学,2020(04):83-98.

[4]周相.罗马法原论[Ｍ］.北京:商务印书馆,2017:407.

[5]刘畅.我国民法典中的居住权研究[D].辽宁师范大学,2021.

[6]刘梦婷.我国居住权制度研究[D].云南师范大学,2021