关于REITs融资效果的研究

杨晶

摘要：REITS (房地产投资信托基金)有时被称为“房地产股票”。从本质上讲，REITS 是企业拥有和管理投资组合的房地产所有权和抵押贷款。任何人都可以购买股票公开上市的REITS。REITS同样提供房地产所有权的收益，但却没有作为房东要面临的一些问题，所要交的各种税费也更少。投资于某些类型的REITS也提供了重要的优势:流动性和多样性。不像实际房产，这些股票可以快速和轻松地出售。并且，因为你投资的是组合的属性而不是一个单一的建筑，你面临的金融风险也会更少更低。

关键词：REITS；融资；效果；研究

一、研究背景

2020年，全球爆发新冠疫情，这是本世纪以来世界经济社会领域的“黑天鹅”事件，给全球经济带来深刻影响，深度地改变了世界经济的各个方面。这一年的中国，作为疫情的初发地，可谓波澜壮阔，同这几年间中国的资本市场一样，经历着她的沉浮与跌宕。

同时期，我国地产行业开始面临大环境的风云变幻：紧缩的货币政策和我国经济去杠杆的巨大压力使得房地产行业面临融资难、筹资成本提高的巨大挑战。而房地产业作为我国经济的支柱产业，也是资金密集型行业，其发展势态关系我国经济的走势。

作为我国的城投公司中的佼佼者和率先垂范的典范，深圳市的招商蛇口公司是典型的城市开发商，而且，其在深圳这样一个开放性的城市，代表性极强。基于其实际的经营管理模式，其主要的业务包含两部分，其一是城市开发，其二是城市运营。因为城投公司的企业性质，决定了其资金的来源，深圳市招商蛇口公司的主要资金来源于商业银行的贷款，但伴随着经济发展的增速，其面临着较高的杠杆率，这也就意味着单一的银行贷款这种融资方式 已经很难满足其实际的需求和发展的诉求，同时，去杠杆的宏观政策也在一定程度上诱发了去库存以及对现金流的限制等各项内容，这种背景下，其必须要开辟新的路径，寻找新的融资渠道以解决当前问题。

基于此，在2021年6月7日，招商蛇口REITs发起并成立，而博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金是一个里程碑式的事件，他代表了我国首批公募REUTs的试点启动，并预示着未来的发展趋势与方向。

于是，2021年成为我国的公募元年，这一年国内发行公募REITs共计11单。公募REITs开始走进中国公众的视野，成为当年的金融“大事件”。

二、关于REITs融资动因的研究

第一，国家政策的驱动在一定程度上成为了REITs的宏观层面的动因。通过这种方式来进行融资，并不断的拓宽企业自身的融资渠道，能够促使企业的融资成本得到一定程度的降低，当然政策的推动性也是非常关键的（庞冉，2019）。从国内外相关的数据来看国内的REITs发行的主要动因来自于融资渠道的持续拓宽，并响应政府相关的政策（孙汉康，2019)。

第二，REITs融资最直接的原因就是企业的融资成本。用这种方式进行融资能够促使资金的需求量相对比较大的基础设施项目同社会上闲散的资金进行非常有效的匹配，从而促使基础设施项目所需要的资金来源更加广泛，进一步促使企业的资金压力得到缓解。（万容，2010；王林，2012）。采用REITs融资属于一种直接融资模式，不需要还本付息，使得企业使用资金的成本较低（Lee，2010；Hoesli，2011；王云峰，2013）。指出相较于传统的银行贷款融资，公司采用REITs融资渠道的资金成本明显更低（ChiangandLee，2010)。

另外，企业轻资产转型驱动REITs融资则是从财务视角获得的观察结果，杠杆率过高不利于企业转型，企业应积极运用REITs融资向轻资产转型（潘世炳，2018）。房地产企业构建REITs能够有效的提升公司的融资能力，并且促进公司的轻资产化转型，从而提升企业价值（张艳，2017)。除此而外，从风险隔离的角度进行进一步的分析，交易结构以及融资模式在很大程度上能够促使企业的破产风险得到有效的防范，而在专项计划推进过程中，融资方和融资应用的项目之间就形成了一道非常安全的隔离带，在一定程度上能够促使风险，不会连带式传播，从而可以降低风险（汪利娜，2006；卞梦健，2017）。

三、REITs融资效果的相关研究

REITs作为新型股权型融资工具，无论是私募REITs还是公募REITs，近几年来在国内崭露头角，融资优势愈加明显。

从财务视角看，融资前后的企业财务指标改善十分明显（林贵红，2016），具体变现有：通过REITs进行融资，企业的现金流得到良性循环，并摆脱对银行贷款的绝对依赖（ChiangKevinC.H.等，2018）；REITs发行的优势在于能够促使企业的资产得到有效的、及时的变现，这也进而促成了企业的资产负债实现了从表里到表外的转移，企业的财务杠杆在这一过程中得到降低（孟明义，2020；Alexander JC等2018；林贵红2015）。同时，REITs作为股权融资的属性相比较债券融资不需要支付贷款利息，极大降低了企业融资成本（王建军，苏超，2012；唐科2013）。

从资产盘活效果看，我国经济去库存压力巨大，盘活存量资产急需REITs这样一种金融产品化存量资产为经济增量（张盼，2019）。具体表现有：REITs的发行降低资产所有权企业的资产负债率，企业的股票流通性大幅提高（DoddCharod,HillMatthewD，2018；WilliamMingyanCheung，2015；John，2015）。尤其是对于助推国企债务的改革的过程中，加速实现重资产向轻资产的转型（张立，2021）。再者，在房地产行业中，依托REITs融资后，企业偿债能力提升表现更为明显（付域夫，2021）。

非财务视角中，REITs融资引入外部机制，帮助企业获得更好的发展推力（XuR和OoiJ，2018）。 表现最明显的，引入REITs的管理者对企业的运营监督（Ruoran,2018）,促使企业提升内部治理水平（黄珺，黄妮2012），防止内部人控制问题，降低企业的代理成本（Ahmed,2017）。其次，企业REITs基金发行，资本市场的参与度提升，连带产生提升企业形象的效果，且在国内目前的经济体制，在提升国有企业运营效率上， REITs的股权融资特性较其他融资模式，更加具有经济体制的适配性（付域夫，2021）。

目前，国内外关于REITs融资效果的研究方面文献很多，基本观点认为，在改善企业财务指标方面、实现企业轻资产转型、引入外部管理机制方面，正面影响效果显著。

三、REITs融资的方式

REITs的本质是一种基金类的产品，作为一种不动产信托基金，REITs的投资门槛是比较低的，相比较于其他的基金，REITs的主要特点就是中小投资者也能够涉足于基础设施行业，而且出资的金额1000就达到门槛要求，这就意味着很多中小投资者的投资有了新的渠道，而且，投资者是在平台上能够随时进行转让交易的，灵活性是其非常典型的特点。借助于这一基金相关不动产，项目公司就可以获得更多的资金，从而解决现金流的问题以及企业危机。而且在这一过程中，其优势非常明显。银行信贷的财务风险是非常大的，但这种方式就相对比较轻松，这也是实现双赢的过程。REITs的分类种类很多，而且分类方式也非常复杂，常情况下主要有以下4种方式：

第一种方式是依托于成立法律依据来进行区分。基于这种分类方式，通常可以分成两个种类，其一是公司型，其二是契约型。所谓公司型REITs，实际上就是效仿于公司成立的模式而成立这种基金，其主要方式是自行管理属于自身的基金，而且相应的投资者借助于购买REITs，从而获得相应的公司型REITs股份，当然这也需要承担相应的责任。

契约型的REITs实际上就是借助于签合同的方式来实现REITs的成立。其主要形式就是通过收益凭证来完成资金筹集。需要注意的是，基金建立的性质绝对不是单一的独立法人身份，他仅仅是一个受托人的身份，并且依照与相关的合同规定投资人是持有部分基金份额的，但是他仅仅只有收益权，并不具备表决权。

从公司型以及契约型两种形式来看，其主要的区别在于出现在法律依据以及相关的法人资格和运营模式上，有一定的差异。后者是完全不按照公司的流程而设立的，所以必须要完全遵从于相应的合同条款等信息，这也就意味着前者相较于后者更具有灵活性。

第二种方式则是从投资标的角度来进行区分的。从这一角度进行区分，一般可以分为三种类型。

第一种类型是权益型REITs，其典型的代表就是商业地产的租赁，以及支持的物业相关的服务。它主要是借助于购买那些完成度相对比较高的项目资产，并通过轻量化的轻资产运营模式与运营活动来开展运营。需要注意的是传统的不动产项目主要都是重资产运营的，这也意味着其投资期相对而言是比较长的，而且资金的压力也非常大，周转的难度相对比较大，从这一角度而言，在项目的前期，实际上很难留下较多的预算，这也导致后期在开展过程中所遇到的困难也倍增。

第二种类型则是抵押型REITs，它主要借助于购买抵押贷款的方式来实现。

第三种类型是混合型REITs，混合型实际上是上述两种形式的有机结合，但这种类型就目前而言，应用还是比较少的。

第三种方式是从运作方式的角度来进行区分的，它主要可以分为封闭型以及开放型两种模式类型。

所谓开放型通常是从设定之初，就没有相应的合同期限，也就是并不会进行固定的发行总额的设定，而是随时增减和变动持有的份额。简言之，就是基金份额的持有人可以根据交易规定，随时对自身的购买份额进行调整，包括增加份额或者是减仓处理，也可以赎回相应的份额，操作灵活。

而封闭型则是在发行之初就已经明确了总份额，而且是固定的份额，即总额一旦筹集完毕，那么直到合同到期都不能对其总额进行增加处理，也不能进行赎回处理，但是在合同到期以前，相应的投资者是可以在二级市场再进行交易的。

第四种方式主要是从募集对象的角度来进行区分的，它分为公募型以及私募型两种方式。

所谓公募型REITs实际上就是面向于所有的投资者都发行的，并且是可以公开发售的。因为面向的群体是非常庞大的，因此审核的严谨度以及相关的法律法规就更加严格，但其典型的特点就是透明度也更高。

私募型REITs只是对特定的投资者来进行发售，并不是对大规模或者所有的投资者进行发行，这主要是受制于法律的限定。

综上所述，这两种形式主要有三个差异点。其一是发行的对象完全不同，公募型面向的是所有的投资者，而私募型是面向于特定的投资者。其二是投资的方式有所差异，公募型的投资约束限定的条款更多，而私募型。相比较而言具有更大的流动性，而且并不设置仓位的限制。其三是在监管方面公募型由于相应的法律制度以及法律法规是比较严格的，因此监管力度更强，而私募型则与之相反。

参考文献：

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作者简介：杨晶；出生年月：1988年7月；性别：女；毕业院校：牡丹江师范学院；学历：本科；籍贯：黑龙江省安达市；在职研究生专业：金融学。