居住权的适用困境

李 ,娜

摘要：居住权入典是《民法典》一大不可忽视的亮点，它给养老，保障特殊群体住宅权利、政府保障性供房都提供了新的途径和思考。但是由于居住权制度只规定了原则性的问题，在实践中会出现一些权能冲突、内涵不清等适用困境。需各方重视，及时补充，顺应法理和现实，才能更好的实现居住权的社会保证功能。

关键词：居住权、权能实现、适用困境、社会保障功能

一、居住权和抵押权的权能冲突问题

抵押权的设立是为了保证债权人的债权，在不移转物权所有和占有的情况下，将动产或者不动产作为债权实现的担保，当债务人无法偿还或者不偿还相应债务时，债权人可以根据法定程序就该抵押物的价值进行优先受偿。而居住权是为了保障特定群体的生活需要，住宅作为人类生存的基本需求，长期以来相关权利都备受注重，而居住权入《民法典》成为了令人瞩目的亮点，权利人可以为了满足生活居住的需要，按照合同约定或者遗嘱确定他人（不包括房屋所有人）享有占有、使用权利人住宅的权利。这不仅代表着立法上的突破和进步，也对提高我国住房利用率，实现福利房社会功能，解决养老问题等社会问题有着重大意义。

从立法目的和制度概念中我们可以看到，这两种权利在实践应用中可能会存在冲突，比如A首先将自己名下房屋进行了抵押，在去世之前又以遗嘱的形式确定了现任妻子B为继承人，但是其与前妻之子C在有生之年享有该房屋的居住权。可以看到此时，A首先设立的抵押权在今后想要实现其保证债权权能时，可能会碰到C居住权的阻碍。如何解决这一问题，从目前的法律上分析，可能会存在适用困境。由于居住权在《民法典》中仅用了6条规定了原则性的问题，对于一旦和作为物质担保形式的不动产抵押权冲突时，应当如何处理却未作规定。这种模糊不清的规定可能造成实践中的以下问题：居住权和抵押权是否可以竞存于同一不动产房屋之上，如果可以共存将如何确定实现权能的顺序。如果不能共存又如何在实践中避免设立重复。这些问题，及亟待相关的案例判决和司法解释进行补充。

二、居住权可能带来的道德风险

居住权的设立目的在于社会功能保障，它可以实现对于婚姻离异、丧偶家庭中弱势群体一方的住房利益，也可以在如今越来越严重的老龄化社会中提供以房养老的新方式，同时这是对我国保障性住房制度改革新途径的探索，可以说居住权制度为了将会有更大的发挥空间。但是，我们也要看到制度背后潜在的道德风险。所谓道德风险是指人在最大限度增进自身效益时作出不利于他人的行动。这在保险领域中屡见不鲜，比如曾经轰动全国的2018年泰国杀妻骗保案。收益增加和成本降低带来的诱惑使得制度和道德不足以约束行为人的危险行为，甚至当被害人的生命和加害人的利益联系在一起时，这种加害的危险行为就会发生在家庭成员和亲密关系之间。每次这类事事件的发生，都会给社会带来巨大的不安和恐慌，因为这种家庭成员和亲密关系之间的伤害会给公众的道德安全感造成较深的创伤。而现在，我们不光要注意到保险领域上的道德风险，因为居住权直接关系到继承人、所有人、居住权人的住宅权利和适用，所以我们也不得不关注到居住权可能会带来的道德风险。

在住宅上设立的居住权实惠减损所有权的经济效益的，若所有权人在居住权期限内希望转让房屋进行售卖，买房会因为住宅上存在的居住权而退却或者降低价格购买。从目前的居住权的设立规则上看，居住权可以突破租赁20年的时间限制，达到有生之年这种时间延长，而这种长时间内所有权人无法时间房屋价值利益的冲突，可能在面临房屋价值攀升但是无法实现时达到顶点。居住权人一旦成为了所有权人的经济利益实现可见的障碍，就有概率诱发虐待、伤害甚至诱杀居住权人等悲剧。此类案件一旦发生在家庭成员和亲密关系之间，将会使公众怀疑居住权的社会保障权能，甚至排斥这个制度本身，这不是制度设立的初衷。所以，在设立居住权时，如何考量平衡所有权人和居住权人的利益，就成为了实践困境，且对于居住权人的生命保障除了寄希望于所有权人的道德责任感之外，是否可以探索出一种行之有效的保障制度，除了立法机关完善立法之外，相关的行政职能部门是否可以健全相关考察制度也是值得思考的问题。

三、居住权客体“住宅”内涵模糊

《民法典》第366条规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”可以看到，我国居住权的客体限定为“住宅”，而根据《城市房地产管理法》第２条对于住宅的解释为“是指土地上的房屋等建筑物及构筑物”，不包括电梯、家具、电器、水电暖等附属设施。我国学界对于居住权客体是否包括房屋的附属设施也是存在一定争议的。而这种内涵模糊有争议的情况，对于特殊群体的居住权益保障是不太合理的。比如对于老年人而言，除了对于房子本身的依赖外，还包括生活用品和家具设施带来的熟悉感和安全感，居住权如果将客体仅仅限制于“房子”，那么房子里里面的其他设施是否包含在全能范围内，如果不包括这些属于老人自己的物品将无法满足老人生活的基本条件要求。如果居住权时给离异的夫妻一方设立的，是否包含配套的相关设施，比如停车位、物业管理费、业主相关权利，如果不包括这类客体，将不发保障居住权人生活便利，这就违背了设立居住权制度的初衷。且关于房屋专有部分及外面共有部分（如一楼住户所赠送的小花园，公共道路的维护等）目前的居住权都没有相关的规定，且居住权人在占有适用的过程中，对于住房的维护费用，侵权赔偿费用如何划分，这些都存在一定的争议。这些问题，急需司法解释和司法实践给出回应和解决。

居住权的社会功能和设立初衷是否能够得到有效实现，是否可以到的社会认同，需要司法实践对于制度运行过程中产生的纠纷及时进行处理和解决，也需要法律解释尽快完善相关漏洞和争议，为早日实现居住权的高效运行和效果发挥提供有效的法律保障。

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课题题目项目名称：《民法典》中居住权的理解和适用研究，院社科合字S[2022]第033号